2011年7月房地产市场月报

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1、每月市场分析2011年7月月上海城开房地产经纪有限公司综合业务部69每月市场分析2011年7月月目录全国政策资讯上海楼市市场数据市场热点市场分析产品分析重点监测昆山楼市市场热点市场数据产品分析重点监测无锡楼市市场热点市场数据重点监测上海城开房地产经纪有限公司综合业务部69每月市场分析2011年7月月全国政策资讯政策金融n新个税法9月1日起实施3500元起征《中华人民共和国个人所得税法》第六条规定，对企事业单位的承包经营、承租经营所得，以每一纳税年度的收入总额，减除必要费用后的余额，为应纳税所得额。条例规定，《中华人民共和国个人所得

2、税法》第六条中所说每一纳税年度的收入总额，是指纳税义务人按照承包经营、承租经营合同规定分得的经营利润和工资、薪金性质的所得；所说的减除必要费用，是指按月减除3500元。《中华人民共和国个人所得税法》第六条规定，对在中国境内无住所而在中国境内取得工资、薪金所得的纳税义务人和在中国境内有住所而在中国境外取得工资、薪金所得的纳税义务人，可以根据其平均收入水平、生活水平以及汇率变化情况确定附加减除费用，附加减除费用适用的范围和标准由国务院规定。条例规定，《中华人民共和国个人所得税法》第六条中所说附加减除费用，是指每月在减除3500元费用的

3、基础上，再减除1300元的标准。n新版“沪四条”出台再限开发商涨价7月26日，上海市住房保障和房屋管理局发布《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》，规定各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。目前上海45%的楼盘成交价格低于最低网上报价，其中更有5%左右的楼盘成交价低于网上报价20%以上。一些房地产业内人士说，由于上海网上房地产的参考价格只允许向下调，不允许向上调，开发商往往会选择在向市、区房管部门报价时，给出一个虚报的价格，为未来的实

4、际涨价预留空间。这使得大部分楼盘的实际成交价低于网上参考价格。而在上海出台规定，要求销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致之后，开发商最后的涨价空间也被限制住了，开发商很难再涨价。按目前的趋势，即使是没有上述限价措施，开发商也很难再涨价。而这一措施的实施，也意味着未来即使楼市行情重新回暖，房价也很难再向上涨。除了上述措施，《通知》还规定，未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收上海城开房地产经纪有限公司综合业务部69每月市

5、场分析2011年7月月取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。n政府宏观调控重加码下半年楼市面临资金流严考在对下半年可能调控放松的期待中，7月12日，国务院再出新“国五条”，提出“对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。这显示，调控非但没有放松，反而进一步加码，政府对楼市调控取得预期效果决心坚定。一线城市限购后，成交全面萎缩。目前上海一手住宅存量达864万平方米、5.9万套。按上半年月均成交5727套计算，不算新增供应，仅消化库存就需1

6、0.3个月时间。成交量减、存量房大幅增加后，价格回落只是时间问题。但二三线城市中，仍有不少是量价齐升，这是此次调控加码的重要原因。从今年上半年销量排名前10位的标杆企业看，二三线城市贡献度大增，万科等在二三线城市有大幅布局的企业，遥遥领先其他以一线城市作为开发主线的企业。限购范围扩大后，楼市需求减少，开发商靠销售回笼资金难度增加。在一些标杆企业中，上半年二三线城市销售回款已占到总额60%以上，个别则高达90%，二三线城市销量受阻，一线城市销量持续下滑，下半年楼盘促销战将“白热化”。由于近年楼市持续向好，许多房企加速扩张，其扩张模式

7、抗风险度低，一旦楼市发生中期调整，资金流往往率先发生问题。n上海首套房贷利率优惠消失个别银行停贷近日多个一线城市各主要银行已基本取消针对首套房贷优惠利率的消息。工商、建设、农业、招商在内的多家银行，发现除了农行还能提供95折的优惠外，其它银行的首套房贷优惠已全部取消，有些利率甚至出现上浮，个别干脆暂停了个人房贷业务。目前首套房的贷款首付三成，利率按基准利率计算，没有优惠。工商银行、建设银行、中国银行等主要银行均反馈，目前对于首套房贷采取的是“首付三成+基准利率”的相关政策。早先还能获得的85折、9折等优惠都已经悄然消失。而在各大银

8、行中，只有农行表示仍能为首套房提供优惠，但幅度只有95折。即使是如此优惠，依然有些“朝不保夕”。农行复旦支行的一位相关工作人员表示，在存款准备金率不断提高的背景下，各家银行资金均不充裕。农行还能有优惠，是因为其去年刚刚上市，资金情况相对稍好。不过这