热销商业物业全程操作策划指导

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1、热销商业物业全程操作指导商业物业投资开发高获利五大黄金法则法则一、选择行业集中的特色区域尽量选择在商业区域内进行商业开发，形成区域互补，或强势提升商业圈。法则二、旅游商业应注意新兴景点附近的新生商圈尽管早期投入还未能立刻显出回报，但其后续开发已经启动，尤其接近市中心的发展潜力有目共睹，今后可能成为“黑马”。法则三、休闲类商业应注意在人流集散地和休闲生活场所一些新开楼盘在传统成熟生活区内的商业物业，由于地区消费能力强，适合休闲类的商业物业，而新建大型绿地附近的店铺因人流量的增长，娱乐、餐饮类商铺也会有一定的发展潜力。法则四、注重适当的地域与行业特征在居住区和办公区，以开发零售商铺为宜；在火车

2、站，汽车站附近的投资大型商场为宜；位于住宅附近的商场，以居民为主要服务对象。位于办公楼附近的商铺，应以高档文化办公生活用品为主。位于学校附近的商场，应以文具饮食、日常用品为主。法则五、尽量开发专业化商业物业目前有些“综合楼”的住宅、办公、商业混合的大厦，上层供住宅及办公使用，底下几层作商场，虽然其优点是可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也很严重。因此最好开辟专业化的商业物业，如有混合用途，最好区隔功能和通道明显分开。最具借鉴热销商场全程立体策划流程操作步骤1：商场物业市场调研分析1.商业物业调研需要了解的内容：A.对经济与发展形势分析房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、

3、金融和治安、社会发展等因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些30热销商业物业全程操作指导因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。B.对房地产市场发展态势分析对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资

4、额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。C.对房地产政策法规和政府规划措施近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等

5、。掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。D.对项目周边居民的调查要做到市场定位准确，都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。E.对周边同类楼盘的调查了解对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，在今后的市场竞争中处于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、

6、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。操作步骤2：项目条件分析⑴.项目的形式发原则及思路①.充分考虑多为与商业的有机整合,既保障开发商的开发利益,又要确保按商业区模式进行商场动作;②.充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接,创立本案的核心商圈的竞争力;③.“售得出、租得满、做得旺”30热销商业物业全程操作指导为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准

7、确的市场定位。①.以“做得旺”为终级目标，进行招商定位，功能划分和商户组合；②.以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象；③.优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。⑵.项目SWOT分析S—项目优势地段—位于传统的商业区交通—人流—日均流量高达10万人次旅游文化—古迹名胜众多，----------旅游优势不断开发运用，促进商贸经济发展。政策—旅游带动经贸是政府