南京别墅房地产场发展分析

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1、南京市别墅房地产市场发展分析别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现在词义中通为独立的庄园式居所。1.中国别墅发展简况近几年，随着国家对城市建设的宏观调控，国民收入的提高，高速路和轻轨系统的快速建设，特别是高消费群体的迅猛崛起，他们对生活深层次的追求大大推动了住宅郊区化的进程。所谓深层次的生活追求无非是每天能呼吸到新鲜的空气、享受安静的环境、可以拥有任意释放自我身心的一片天空。而郊区低密度别墅区的兴起正好迎合了这一点。中国别墅发展到2005年，呈现出多层面丰富内容。在此期间

2、别墅的风格、定位、品质、运作手法等特征日益清晰。　2006年，国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。截至2005年第三季度末，全国供应商品房建设用地共约3.7万公顷，其中普通商品房用地约占30%，经济适用房用地约占10%，别墅、高档公寓用地约占0.16%。但实际上全国已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地要远远高于这个比例。2006年的别墅市场跟2005年相比，没有太大的波动。2006年别墅市场没有特别大的放量，有不少项目都是后期的推广。在价格方面，优质项目的价格有所上升，但涨幅不大。定位或品质较差的别墅产品的市场行情仍然没有改观。　中国别墅市场历

3、经大起大落，商贸活动的广泛开展促进了新以轮的经济发展，别墅市场也随之再次出现升温的迹象。经过十余年的发展，中国别墅市场供应与需求总量都出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。例如在一些海边城市,经常会看到一些木制别墅,经由易泽思木蜡油涂刷过的木制别墅,不管是外观还是耐久防污防水的性能,环保性更符合现代人民对品质生活的追求.但值得警惕的是，总体来看，当前别墅市场的产品类型和品质与别墅消费者实际需求已出现了明显的偏差。中国的别墅市场还将面对各种机遇和挑战。在广大农村，别墅如果经过设计，也能节约更多的土地，充分利用空间，结构也更加牢靠。2.南京别墅市场发展轨迹忽略市区内零星的别墅不计，南京别墅开

4、始小有规模的供应，真正以一种独特的物业形态走入市民的视线,，大概是在96年左右。按照其发展轨迹，大致可以划分为以下几代产品：2.1第一代别墅产品大致出现在96年底97年,以三个片区为代表：2.1.1钟山风景区片区：2.1.1.1风景区腹地以大型纯别墅区帝豪花园为代表，其地段特别、形象高档，尽管起售价只有6,000元/M2，但其销售情况并不好，只能通过出租外企的老总维持。转机出现在2000年帝豪的再出租市场红火起来以后，买房投资人对帝豪的关注，另一个原因是银行按揭的落实。目前售价达到13,000—15,000元/M2。2.1.1.2玄武湖畔：以金陵御花园为代表，只有沿湖的20多栋，售价10,0

5、00多元/M2，很快销售一空。2.1.1.3月牙湖畔最早的紫金山庄，后来陆续出现金陵御庭园、月牙湖花园、明湖山庄、大邦花园，以单体与双拼为物业形态，但总体量只有60多套，销售单价在10,000—15,000元/M2之间，每套总价基本在300万元左右，销售情况良好，但以社区距离交通干道的位置远近而去化有快有慢。该片区的主要特点：占尽地利优势，享有无可替代地段；属概念中的高尚住宅区，人气很旺；总栋数不多，除帝豪外，总数不超过100套；自住型客户与公司型客户兼而有之；单套面积较大，多在300平方米左右；产品品质极其一般，消费对象为南京率先暴富一族。2.1.2江宁地区：4.1.2.1百家湖片区：以百

6、家湖别墅花园与湖滨公寓的沿湖别墅为代表，有典型的第一代别墅的特征，房型大而无当，品质不敢恭维，总体量不过百十来套，销售较好。2.1.2.2东山镇：主要是武夷花园的30栋沿秦淮河分布的别墅。特点：第一代别墅产品为高价别墅，最大优势在于对山水环境的借势，产品除形式上的不同外，在房型设计上与跃层公寓没有多少区别。别墅作为一种试探性产品，体量较小，其优势更在于与市中心的距离较近，而不在产品本身。由于地价低而售价较低，外环境极好，购房客户中投资客极多，除少数自用外，多数作为第二居所。2.2第二代别墅产品：大致出现在98年底、99年至2000年，以亚东花园城与江宁地区的低价别墅为代表。2.2.1亚东花园

7、城：仙鹤山庄、雁鸣山庄、半山苑，一年左右的时间，亚东公司以小步快跑的策略，连续推出好几个楼盘，最初别墅的售价只有1,800元/M2，最高也不过2,500元/M2，体量大概在200栋左右，后以联排别墅为主要形式推出的听泉山庄，虽有30多套单体别墅，价格仍只有3,000元/M2左右，仍是以低价取悦市场。2.2.2江宁地区：2.2.2.1东山镇：武夷花园的联排别墅2.2.2.2岔路口：碧水湾的单体与双拼别墅2.2.