房地产市场分析报告市场调查分析－湘阴

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1、第一章—、编制目的本市场调研报告的编制目的是为湖南湘安房地产开发有限公司湘阴县原文星镇镇政府拆迁改造项口提供定位决策依据，并对项口的运营提出建设构想，找到最佳的开发建设方案。在目前的房地产开发越来越专业化的前提下，任何一项开发建设方案务必要多方考虑及论证，本市场调研报告的编制正是围绕这样一个主题进行的。二、编制依据在本市场调研报告编写前，图龙企划以专人专组在湘阴展开了详细的市场调查及摸底，并根据预先对项目建设定位的设想进行了针对性的调查。本次市场调查以调查员访谈为主，从当地居民处得到了大量的参考数据。本次市场调研是基本原则是“重点突出，围绕重

2、点有选择的将调查范围拉开。”即本次市场调查的重点是与项目建设有关的因素，但是为了确保市场调研的科学性，我们有选择的对项目建设的外部条件进行了详细调查分析。三、注意事项本次市场调查所采集的数据及资料均是在当地实地采访收集到的，具有极强的现实参考价值。但鉴于此次市场调查是集中在一个时间段内进行，难以将当地经济发展的齐个方而全而的调查分析，因此我们的分析调查基本围绕项目建设为主题展开。第二章市场调查分析—概述在本部分内容中将具体介绍、分析在市场调研中取得的数据，将分析其对项目建设的影响。同时介绍与项目建设预计定位相关的已建项目，对其建设、运营作出

3、全而的分析、说明。二、湘阴县城内主要经济片区的划分湘阴县屈于典型的小城市发展状况，依靠邻近长沙的地理优势，在改革开发以来经济得到了长足的发展。为了能形象的了解湘阴县城区内经济发展状况，我们以城区内几条主要的交通干道将县城城区划分为以下几个经济片区，即“三条街、两个交叉路口。”三条街如下：第一条街：江东屮路从尚书路口到与东湖北路交叉处。第二条街：东湖北路从湘阴一中到与江东中路交叉处。第三条街：北正街由大饭店到与江东中路交叉处；江东中路由与东湖北路相交处到与北正街相交处。三个路口如下：第一个路口：江东中路与东湖北路相交路口。第二个路口：湘阴一中前

4、先锋路、东湖北路及北正街相交的路口。以下我们将对这“三条街、两个路口”的经济发展水平及门而租金价格作详细分析。三、各个经济片区经济发展的详细情况为了详细的分析介绍各个经济片区的经济发展情况，我们将从以下几个方而综合分析齐个地段的经济情况：地理位置、门而租金价格（或售价）、繁华度（人流数量）、经营性质（主题）等。（—）第一线（江东中路一线从尚书路口到与东湖北路交叉处）这一条街是湘阴老城区和新城区之间联系的主干道，也是由长沙进入湘阴的主干道。我们选择了从尚书路到红绿灯路口江东中路的一段作为详细调查对彖，对沿街南北两侧的门而进行了详细调查：情况介绍

5、：编号地理位置店铺名称建筑面积价格一、江东中路与尚书路相交路口到红豆鞋城北侧门面价格1尚书路口尚书酒家50平方米600元/月2江东中路水电局南杂水果批发部25平方米600元/月3江东中路雅邦专卖店25平方米600元/月4房地产管理局旁潘安洋服40平方米1000元/月5江东中路香港鳄鱼一族（双门面）60平方米2300元/月6江东中路梦特娇服饰25平方米1500元/月二、江东中路与尚书路相交路口到红豆鞋城南侧门面价格7江东中路（国土局）味中味39平方米1000元/月8江东中路某一纸品批发8平方米3000元/年9江东中路（派出所）宏发商行23平方米

6、600元/月10江东中路（工业洛兹服饰23平方米600元/月局）11江东中路墨宝斋书画38平方米1000元/月12江东中路洋格服饰40平方米1000元/月分析说明：从由上的表格统计中我们可以看到，门而租金价位随着靠近县城中心程度而逐步上升，仅从门而租金价格上我们也可以看到湘阴老县城在城市经济发展屮的地位。据我们在市场调查屮的观察，早上八点半及下午五点钟左右是这一路线人流最集中的时候，也就是人们上下班的一个主要的交通路径，也基于此，路两旁的门面性质以百货店、餐馆及一些女性服装、化妆品为主。价格测算：由于在湘阴大多数的门而是国有资产或是私人所有，

7、难以全而的搜集门面出售价格，因此我们采用收益还原法对其价格进行估算，即以一个门面十二年的租金合计作为其售价，即约以9%的收益还原率计算。从以上的价格调查中数据分析，并结合我们对其门而经营状况的考虑，每个平方每月的租金约为25元，即每平方每天门面的租金为0.83元，那这段门而的售价水平约在：0.83元/平方米X365天X12年=2546.4元/平方米（二）第二线（东湖北路一线从湘阴一中到与江东中路交叉处）情况介绍：东湖北路即是本项冃建设用地所临的街道，从红绿灯到湘阴一中约有五百米左右的距离，街道两边的经营门而性质较为混杂，日用百货、服装、家电、

8、餐饮等行业都有出现。我们的调查数据基本以东湖北路不用拆迁的门而情况为主，对于镇镇政的拆迁门而，我们只作为参考。编号地理位置店铺名称建筑面积价格备注1东湖北路雅草居2