广州天河城≈太古汇≈万菱汇≈正佳广场≈广百百货、商业考察报告

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1、外出考察报告（招商）时间：2月25H—26H地点：广州考察商业：天河城=太占汇=万菱汇=正佳广场〜广百百货考察目的：正佳广场快速提升的原因？2006年、2010年曾二次到过正佳，其经营情况每次都有较大的提升，但当时与天河城相比还是有不小的差距，为何正佳2011年商业排名由25位飞至2012年排名第2位呢？通过本次对天河城、太古汇、万菱汇、广百百货及周边的实地考察我认为业绩讯猛提升的原因如下：一、特色餐饮是正佳的最亮名片2006年我们到广州考察时，我其他顾客一样会在天河城购物，而当时正佳将“吃在广州"的文化引入到正佳广场，我们也在“大椰丰饭，'体验了一次打雷下雨的海南椰林饭，给我们留

2、下了深刻印象。当吋的正佳餐饮不为谋利，而是提升核心竞争力的一种手段。如今的正佳餐饮业已形成强大的聚客力，海南菜、台湾菜、亚洲风味美食、H本料理、中四快餐、休闲餐饮已经成为它最亮的名片之一。很多顾客都是因为受到餐饮的吸引而来的，时间是最宝贵的资源，顾客将时间留在正佳，自然也就将“钱帽在了正佳广场。二、内部品牌形象全面提升：“君子务本、本立而道生”，正佳提升主因是2010年彻底完成了零售品牌的招商调整工作，可以说是一次“大换血”，与之前相比，现在的正佳在品牌的结构、更新上有了新的变化，体现在时尚品牌的大量引进，店内人气旺，购物的氛围好,35岁以下年轻人占客群的60%-70%,家庭吋尚休

3、验的氛围更加浓厚，使得整个正佳广场有较强的时尚感，它不仅有时尚、前卫的服装品牌，如NOVO、H&M、ESPRIT等，主力百货店广州友宜商店及百佳超市也在不断的升级。三、停车位：正佳广场共设置了1500个停车位，并且设置了便利、醒目的停车岀入流线，它是天河中心最大的停车场。便捷的停车场设计，对其可持续运营产生了深远的影响。四、成为真正的商圈核心由书城、广百、天河城共同打造的天河城体育场商圈，由于太古汇、万菱汇、正佳广场、时尚地下街、天河数码城、颐高数码城的持续打造，天河商圈不断扩大，现在的正佳广场已成为真正的商业核心。五、体验式购物过去消费者的购物是“购物式消费”，现在演变为

4、“体验式消费雹正佳广场正是以餐饮、娱乐为鲜明特色的体验式购物。六、多功能、多业态能更好的满足顾客正佳广场以30万平米的商业体量，引领“体验经济的生活方式与消费理念，成为名副其实的“时尚之都、美食之都、娱兀之都、旅游之都、文化之都覽七、总结：正佳广场值得借鉴之处太多，归纳如下：1、定位清晰：家庭时尚体验中心，所有一切都是围绕着这个定位进行资源配置，经过八年的打造此定位已经深深的印在消费者的脑子里了。而些定位正好与顾客的需求相一致。2、动线合理：X形的动线设计，并在中间形成了巨大的中空，使东西、南北各近250米的距离，变的紧凑了、舒适了、通达了。3、纵横人流贯通：将百佳超市设在负1楼、

5、餐饮、娱乐设在顶楼这样上下人流就可以纵向流动。主力店友谊商场将顾客带到经营主轴的端点，加强了横向人流。4、品类占比、主力店、次主力店分配合理、品牌组合合理零售：娱乐：餐饮乞65：25：10相对于黄金占比有所不同，但正是这种占比有力的提升了米效，并取得了良好的经济及社会效益。所以黄金占比耍因当地的商业项目不同而进行适当的调整。在主力店、次主力店及品牌的组合上很好的保证利润空间（即有高描男女装品牌，也有销售业绩好的品牌品类，如屈臣氏、名品折扣店等）5、配套服务齐全，体现一站式购物；（洗衣店、银行、冲印店、眼镜店、售票、美容美体等）6、营销活动新颖，参与性强，每次营销活动都是“大手笔有引

6、领和震撼的效果。如恐龙化石展、元宵灯展等缺点：主题百货店“超市'，档次较低；儿童品牌偏少。时间:2月27日地点：深圳考察商业：万象城=COCOPARK=KKMALL~东门=茂业奥特莱斯考察目的：万象城持续递增的原因万象城五年来一直保持全国前五名，2010年销售45亿，2011年销售52亿，每年都保持15%以上的增长，原因在哪里？一、清晰的定位：做最高档的SHOPPINGMALL二、品牌领先随着经济的发展在原品牌：CERRUTI1881、DUNHILL、HUGOBOSS、KENZO、ERMENEGILDOZEGNA的基础上引进了LV、PRADA、BURBERRY.CHANEL始终保持

7、高端品牌的领先优势。三、扩容经营面积、定位不变在I期的基础上，进行II开发，面积增加了同吋引进了DIOR、TOD'S＞万宝龙等奢侈甜甜牌。四、高档的装修、唯美的环境、便捷的交通等也是重要的影响因素。五、总结：深圳之行值得借鉴之处，归纳如下：1、商业项目永保青春和活力的法宝从万象城的持续调整的现象及销售业绩不断增长的数据，我们得出一个规律：“商业项目永保青春和活力的法宝就是持续不断的超越竞争对手，始终领先竞争一小步，保持持续的竞争优势''，亦即我们公司提出的做一个“持续