我国保险资金投资境外不动产风险防控探究

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1、我国保险资金投资境外不动产风险防控探究【摘要】自2012年10月保监会公布了保险资金可以投资境外的新政后，中国平安于2013年5月买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼，正式拉开了保险资金投资境外不动产的帷幕。境外投资对保险公司而言，既是机遇，又是一个全新的挑战，在投资国内不动产的经验尚浅的情况下，保险公司应做好充分的准备，全面认识投资境外不动产面临的风险.本文将分析保险资金投资境外不动产的风险要素，为保险资金的运用提供建议。【关键词】保险资金；投资新政；境外不动产；风险管控一、保险资金投资境外不动产的机遇与挑战近年来国内不动产价格不断上涨，国内不动产投资成本陡增，而国外发达国家在

2、前几年受金融危机影响，境外不动产价格出现明显下跌，且发达国家的成熟物业的收益稳定，将保险资金投资境外不动产是一个不错的选择。较多保险公司已经对境外多个国家和地区进行了实地考察，都有了境外不动产投资的计划。保险资金投资不动产，投资额数量大，周期长，通常情况下盈利性和安全性较有保障，符合寿险保单的久期匹配和寿险资金追求长期、价值、稳健投资的要求。然而，我国保险业将保险资金投资于不动产领域，在行业内出现的时间不长，自身经验的积累还很少，在海外环境下，我国保险企业难以像在国内经营时享有的一些政策保护，所有风险将由企业自身承担，企业既要面对外来监管的压力，又必须注意内部经营各方面的自我监

3、管。因此在考虑投资境外的不动产前，无论是监管机构还是保险公司都应该注意风险的防控。二、保险资金投资境外不动产的风险分析（一）国际经营风险保险资金投资于境外不动产，面临对别国投资环境不熟悉、认识不全面和国际经营环境和条件变化给保险企业带来影响或损失。以购入境外成熟物业的方式投资不动产，无论是标的物的选择、交易金额谈判还是租赁客户的确定，远不如在国内那么便利和透明。在项目经营过程中也可能面临诸多风险。如今年中国平安购入英国劳合社大楼，投资回收期长达十年左右，需要承受长时间的资金压力，其次租金的高低主要依据东道国的房产增量和存量来决定，且未来市场指向性和预测性不高，当市场出现较大波动

4、，房价大幅上涨，固定的租金就会导致损失，且不动产投资往往资金密集，若实际经营过程中出现失误，损失必将是巨大的，对保险公司的稳健经营造成负面的影响。（二）国际市场风险1•市场供求风险不动产的价值受供求影响的幅度远比其他商品大得多，因此，不动产的投资者和经营者所承担的市场供求风险比其他市场要大。在东道国经济上涨、房价上升时期，整个产业链的投资和需求均呈现出旺盛状态，社会对不动产商品的需求量通常相应增大，由于上涨预期的存在，整体市场风险不明显；一旦经济疲软或金融危机时期，房地产作为生产场所而产生的需求会相应减小，不动产租赁合同可能中止，不动产价格会实际下跌或者出现下跌预期，由于杠杆作

5、用，风险被放大，不动产行业的参与者均可能遭受实际损失。2.境外资产汇兑风险在境外投资不动产，汇率的变动会引起投资收益的变化。在整个境外投资过程有两次货币兑换，首先要将本国货币兑换成东道国货币进行不动产的投资；当获得投资收益之后，需要将所得收益兑换成本国货币。假设人民币对东道国货币的汇率升值，获取外币投资收益之后只能兑换到更少的人民币，境外投资的收益因此受损。由于人民币汇率一直处于升值趋势，境外投资面临的汇兑风险越来越突出。再则各国政府的货币政策、财政政策、汇率政策以及国际市场供求平衡等各种因素都会影响到汇率的变动，因此，保险公司在进行境外不动产投资时，要高度关注和防范汇率变动所

6、带来的投资收益减少的风险。3.利率风险保险资金投资境外不动产过程中面临的利率风险，应视不动产的具体投资方式和资金来源而有所不同。以物权方式投资的，保险公司投入的资金若有部分是向东道国银行或其他机构借入，市场利率上升则借款的利率也会上升，进而直接影响到投资成本的增加；如果投入不动产的资金全部是自有资金，过后靠收取固定收益收回成本的，虽不涉及借款利率问题，但是国际货币市场的利率变动将影响到收益的再投资。如果保险资金以不动产债券、股票以及其他与不动产相关的有价证券，当国际货币市场利率上升，投资收益下降，长期资产将面临缩水的后果。（三）市场流动性风险不动产行业的经营具有前期资金需求投入

7、大、后期投资回收期长的特点，这就降低了投资资金的变现能力，面临较大的流动性风险。倘若保险公司在短期内面临大规模资金需求，将很难在短时间内将不动产投资变现，或者需要折价变现，从而使保险企业遭受较大的投资损失。而保险资金投资于境外不动产，流动性的风险会比在国内更严重，不动产变现的渠道、交易对手的寻找、信息搜集等均不如在国内那么便利和熟悉，当面对突发事件或意外事故时，应对起来难度都会比国内大很多。（四）通胀风险投资不动产项目需要在前期投入大量的资金，产生沉没成本，需要收回成本获利则需要很长一段时间