丽景人家住宅小区商品房定价策略研究

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1、（高级管理人员工商管理硕士）丽景人家住宅小区商品房定价策略研究LIJINGFAMILYRESIDENTIALREALESTATEPRICINGSTRATEGYRESEARCH张青艳2012年6月国内图书分类号：F812.7学校代码：10213国际图书分类号：336.126密级：公开高级管理人员工商管理硕士学位论文丽景人家住宅小区商品房定价策略研究硕士研究生：张青艳导师：张守健教授申请学位：高级管理人员工商管理硕士所在单位：哈尔滨益龙房地产开发有限公司答辩日期：2012年6月授予学位单位：哈尔滨工业大学ClassifiedIndex:F812.7U.D.C.

2、:336.126ADissertationfortheDegreeofEMBALIJINGFAMILYRESIDENTIALREALESTATEPRICINGSTRATEGYRESEARCHCandidate：ZhangQingyanSupervisor：Prof.ZhangShoujianAcademicDegreeAppliedfor：EMBAAffiliation：HarbinYilongRealEstateDevelopmentCompanyLimitedDateofDefense：June,2012Degree-Offering-Institut

3、ion：HarbinInstituteofTechnology哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文摘要伴随着我国住房制度改革的持续深化和房地产市场的迅速完善，以商品房的生产、建设、销售为主要产业链的房地产行业已然成为拉动我国经济增长的主要动力，商品房市场发展对于我国经济发展和社会稳定的作用日益显著。同时，伴随着住房制度改革的实施，商品房市场的地位在我国得以确立。然而，作为解决我国居民居住问题主要形式的商品房销售也存在着诸多问题，尤其是过高的市场定价已经成为社会各个阶层共同关注的问题。2003年以来，由于国家经济产业政策和诸多因素的共同影响下，商品

4、房住宅价格出现了持续攀升的走势。对商品房住宅定价问题的研究，不但为普通居民解决住房提供支持，为商品房住宅的项目运转提供参考，更能为国家制定合理调控政策提供依据。本文通过理论联系实际，对哈尔滨市丽景人家住宅小区商品房市场定价进行研究，通过分析商品房的价格影响因素，建立商品房定价模型。本文首先回顾了我国商品房市场发展进程、现状和商品住宅定价存在的诸多问题。通过对商品住宅定义及特性的分析引出商品房价格的含义及特征；通过对商品房市场供求分析和盈亏平衡点的分析，认识到商品房市场定价研究的重要性；通过对商品房定价目标的分析，引出商品房的定价方法；通过对诸多商品住宅定价

5、方法的比对分析，尤其是比较定价法的含义、特征、理论基础、运用条件及操作过程进行了详细论述分析，得出市场比较定价法是当前最可靠、最直接的定价方法。本论文核心部分通过对几种商品房价格影响因素进行分析，根据本论文商品房市场定价研究的目的，以其中一种分类方法为基础，详细分析综合说明各种因素对商品房价格的影响。应用敏感性分析理论，通过对商品房影响因素的进一步分析，建立了商品房定价模型，并应用该模型对实际拟出售的商品住宅的价格进行测算，以保证定价模型及方法具有实际操作性。关键词：商品房；市场定价；价格影响因素；敏感性分析-I-哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位

6、论文AbstractFollowingthecontinuousdeepeningrevolutionofthehousingsysteminChinaandtherapidimprovementofthemarket,therealestateindustrywhichbaseonthecommercialhousingproduction,constructionandpromotionhasbecamethemaindrivingforceofChina’seconomicgrowth.Theroleofthedevelopingcommercial

7、housingmarketforChina’seconomicgrowthandsocialstabilityismorenotable.Atthesametime,alongwithimplementationofthehousingsystemreform,thestatusofcommercialhousingmarkethasbeenestablished.However,therearemanyproblemsforthesaleofcommercialhousingwhichisregardedasthemainformofsolvingthe

8、livingproblemofresidents.Especial