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时间:2018-07-11
《香榭景园定价策略2012.12.7》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、香榭景园定价策略一、客户情况香榭景园国庆至12月3日蓄客情况:截止到2012年12月3日蓄客652组,其中看单身公寓的90组,2房的133组,小3房的271组,大3房的118组,店面40组。其中关注多层产品的客户有286组。我们抽取了195组明确表示过心理价位的客户,做出统计:价格6000左右6000-63006300-65006500以上数量1094214301#2#楼心里价位表二、香榭景园定价策略定价说明1、楼梯房建安成本低于电梯房,因此价格方面不宜定的过高,楼梯房建安成本较高层会低1300元/平方米左右,而我们项目和周边大盘相比,均价低1000元/平方米左右才具备市场
2、竞争力。2、周边宏泰御景开盘价预计在8000/平方米左右,理想城目前均价为9045元/平方米(高附加值,赠送40-50平方)。3、我们认为“香榭景园”定价策略以最大限度回笼资金为考虑点,减少销售难度,同时炒热项目,为后续房源的推售做好铺垫。4、从目前来访客户的价格意向了解,主要的价格范围在6000-6500元/㎡之间。依据我司对目前市场分析,我司认为1#/2#楼总体销售合理均价为:6100元/㎡(预计可实现90%销售率)3均价表楼号套数总面积均价总价1#603355.36050202995652#302455.5615015101325合计905810.8610035400
3、890说明:1#部分1梯5户,公寓多,因此均价低于2#。定价1、垂直定价楼层垂直定价说明:(P为1#2#基价)①由于是多层住宅,普遍存在3、4F的关注度、喜好度较高,其中2#2F东西两侧次之(2楼东西两侧带有大露台,其中东侧70.61平方,西侧85.41平方,因此可适当提高价格);最后是5F。②6F抗性较大,采取拉大价格优势,促动此类楼层;③根据以往实际销售情况看,5、6F当价格较其它楼层优势较大时去化速度加快,6F低于其他楼层即可。垂直定价楼层价差6P-2005P+504P+1003P+1002P3注:2#88平方2F带有露台,故东西两侧2F定价为P+200水平定价楼层水
4、平定价说明:(A为楼层基价)1#户型配比定价差异(东西两端为公寓楼)公寓=A+30AAAA公寓=A+30东西两端朝向定价差异A+30AAAAA+502#东西两端朝向定价差异A+30AAAAA+50景观定价1#、2#景观定价说明:(D为1#楼均价)①2#靠近主入口;②1#1梯5户,多为公寓D(元/㎡)D+100(2#)(元/㎡)香榭景园售楼部2012年12月5日3
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