某饭店改造工程造价研究

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1、某饭店改造工程造价研究【摘要】本文通过某工程造价控制实例，阐述了维修改造工程更突出的特点是零散性、突发性、频繁性和不可预见性,极易造成三超现象，使造价较一般工程而言，更难以控制和驾驭。论述了作为控制客体的此类工程管理，需因地制宜，创新思路，实行全过程、精细、有效的预控和布控；作为控制主体的造价人员，更应扎实基础，发挥主观能动性，实行科学、有效的造价管理。【关键词】维修改造；造价管理；关键环节；合理控制中图分类号：TU723.3文献标识码：A文章编号：工程概况某饭店建成于上世纪80年代，历经三十多年的改扩建,由一个只能容纳几十人食

2、宿的内部职工招待所，发展成为今天集商务、餐饮和会议于一体的三星级宾馆饭店。表1工程概况表二、目标管理1、亟待解决的问题一是个别餐厅梁柱断裂、露筋，存在安全隐患；二是部分水电暖管线锈蚀、爆裂，维护费居高不下；三是部分餐厅屋面渗漏水，室内装饰陈旧、破损严重；四是发生蚁患，餐厅内木墙裙及木地板霉变严重；五是缺少新颖、独特的高标准餐厅，影响饭店竞争力。(1)、任务：工程分别由新建餐厅和隐患治理两大部分组成。建筑面积分别是：新建餐厅333m2；隐患治理中各餐厅改造1614m2,白蚁治理3542m2；急需解决的问题：一是方厅部分梁柱出现论断

3、裂、露筋等安全隐患；二是水电暖管线锈蚀、爆裂，维护费用居高不下；三是部分餐厅、操作间屋面渗漏水，室内装饰破损、陈旧、过时；四是蚁患啃蚀，使墙面酥松，地板霉变等情况；五是缺少高标准、提高人气的新颖、独特的标志性餐厅。(2)、目标成效：经精细的过程管理和严格的结算控制,在乙方竣工结算报价297.55万元的严峻情况下，核减44.21万元，最终结算价控制在253.34万元，基本与投资计划持平，且略有盈余，实现了投资目标和造价控制的双赢。详见下图表。表2造价控制构成表三、造价管理(一)、预算控制1、量的控制：首先是合理划分：结合工程造价人

4、员将项目进行切合实际的划分，以减少造价控制压力：一是内部创收的项目，既将部分操作难度低，安全有保障、职工力所能及的水电暖改造项目划分出来，组织内部维修班进行实施，并适当给予奖励。既可提高职工的积极性，又可节约投资5.1万元。二是需方案优化的项目，既将比例大的或关键节点划分出来，进行方案优化、招标或竞争性谈判。三是需进行市场调研的项目，既将数量大、加工周期长的构配件或特殊材料划分出来，组织批量采购或市场调研、询价。通过以上划分来推动和促进造价控制进程。其次是抓大控小：本工程内容涉及建筑、装饰、园林、绿化、水电暖通各个专业，因频繁维

5、修改造，大多已无图可循，且多在隐蔽部位，随着进度的深入，很多隐蔽项目才逐渐暴露出来，不可预见费用接踵而至，成为影响工期和造价控制的巨大障碍。鉴于此，造价人员经彻底清理，排查、计算，预算外增加工作量多达28.74万元，大大加重了造价控制难度，作为关键控制点成为造价控制的关注焦点；二是改变以往看似节约、实则浪费的''只做加法，不做减法”以及“哪痛医哪，以修代改”的极易形成重复投资的做法，合理“除旧布新”，杜绝锦上添花，力求将好钢用在刀刃上；三是紧紧盯住各种原因引起的造价波动，从技术、经济等方面进行精确计算，详细分析、论证，及时调整预

6、算。2、方案优化对于占投资比例较大的项目，前期的方案优化显得尤为重要，要做到切合实际，创新思维。占投资比例较大的项目分别是拟建项目主体砌筑及装饰工程，隐患治理项目中方厅及园厅改造工程，因而是造价控制的焦点，而其中装饰工程用以31.12%和和15.01%的比例成为重中之重。现进行简要分析：园厅，本次改造的重点是地坪，而地砖的选择是方案优化的重点工作。通过对现场实际测量，市场调研和各项经济指标的计算、分析，建议将园厅地面铺贴材料用中档仿玉石地砖代替高级大理石，方案优化理由之一是大理石易碎：切割和运输损耗大；规格模数差异：圆形地坪块料

7、模数直接影响切割损耗率；模数越大，损耗率越大。之二是较之大理石单一的规格、色彩，仿玉石地砖的色彩千变万化，配色方案的多寡，是选择地砖的主要条件之一。之三是中档仿玉石地砖与高级大理石相比，价格低一半，由此可节约材料费15万元左右,扣除增加工作量费用，投资仍节约9.93万元。新建餐厅与园厅风格迥异，极具扬州传统特色，又饱含现代文化底蕴的新中式风格是继厅之后又一处招待宾朋的高水平、高标准的豪华包间。装饰标准定位是本次方案优化的首要任务。针对新建餐厅进行了专项方案优化：一是香樟木深浮雕的四十九只云龙天棚造景，不仅自重大，加工费昂贵，工艺

8、复杂，建议仅在天棚中心部位设一只深浮雕云龙，其余部分改用轻钢龙骨加浅浮雕祥云做为饰面板，这样既可提升餐厅整体空间，减少压抑感，还可减少自重，提高安全系数，又能减少木板材和加工费，降低了造价。二是适当降低装饰标准，将材质采用24K金的金箔画降为18K金，每平方米单