房地产市场调控-动用行政之手还是市场之手-

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1、房地产市场调控:动用行政之手还是市场之手？【摘要】近年来，房地产调控成为了政府的重要工作之一。保障人民住有所居，是政府当仁不让的责任。面对高企的房价，政府打出了一系列政策组合权：限购政策、金融政策、税收政策等等频繁推出，也取得了一定的效果。本文试图从行政法的角度，分析房地产调控政策的合法性和效果。从长远来看，我国政府应该首先明确政府在房地产市场管理上的职责。行政手段是政府的有形之手，市场和经济手段是政府的无形之手。合理地用好这一双手，做到有所为有所不为，这是未来政府的必修课。【关键词】行政法；限购政策；房地产【中图

2、分类号】D912.1【文献标志码】A近十年来，中国的房地产市场可谓是波澜壮阔、如火如荼。房子牵动着无数国人的心绪，甚至波及了我们的文化。很多新的词汇也伴随着房地产的火热出现：房奴、裸婚等等,不一而足。面对日益高企的房价，政府毅然决定实施房地产调控。从2008年以来，国家陆续采取国八条、国六条、国十条等一系列行政政策来实施调控。本文希望首先从行政法的角度，分析房地产调控政策的合法性；其次，从实施效果和政策持续性角度，比较各种行政调控工具的效果。希望通过本文的分析，为政府制定相关政策提供一定的帮助。国家出台了众多的调控

3、政策。从政策制定上看，大多是国家发布通知或纲领性文件，地方根据自身情况制定确切的调控措施。例如国务院于2010年4月17日颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知中规定:地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。各地方政府则依据此类制定了地方的限购通知或意见。限购令是一项行政调控措施，从公民权利角度看，这项政策是通过限制公民自由交易权利来达到调控市场的目的的。国家目前采用了三种调控房地产市场的政策工具：房地产限购政策、经济手段和房产税。就这些工具的使用情况来看，在大多

4、数地方限购政策和经济手段成为了主流，到目前为止已经有近50个城市推出了自己的限购政策。从政策工具的性质来说，房地产限购是一种行政许可。经济手段主要是通过房贷比率、房贷利率和公积金政策等角度切入，且大部分都是与房地产限购政策捆绑使用的。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计稅余值或租金收入为计稅依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前中国已有四十余个城市制定了房产限购政策，而房产稅目前只在重庆和上海开展试点。从全世界情况来看，房产税是一个成熟的税种，许多欧洲国家从19世纪初就制定了针对房地产的财产税。但是当下中国的情况

5、显然与国外不同。可以说，中国当前的国情还不适合征收房产税。首先房产税的征收和税率各地难以明确划分，在实施中难免会引起混乱。目前我国对房地产交易征收的营业税、契税等等尚且还会通过阴阳合同、做低价格等手段来偷逃，可想而知如果全面铺开房产税更加会带来更大的混乱。此外，房产税对于既得利益者的权益损害也很可能导致政策的难以推行。另一方面，面对着房价的高企，百姓的质疑甚至是诽谤一浪高过一浪，这些都逼迫政府必须使用一些手段来调控房地产市场。这种情况下，政府选择了一种相对折中的方法：如果不能控制存量或者重新分配住房，我们可以选择控

6、制房地产市场的流量来控制市场。控制流量即限制买卖，通过限制交易双方的行为来控制房价。从目前的效果来看，政策确实在一定程度上压制住了房价。但是又有新的问题出现了：政策对房地产行业产生了很大的打压、为了购房一些假离婚的情况影响了社会安定、一些改善性的需求被打压、政策的僵硬导致“北京得病、地方吃药”。前面提到，房地产限购作为一支行政调控救火队，哪里出了问题就可以在哪里定点扑灭。但是目前看来，限购政策只能解一时燃眉之急，却不能保证长治久安。在市场经济体制下，政府在经济方面的职能可以概括为四种：确立法律体制；决定宏观经济稳定

7、政策；影响资源配置以提高经济效率；建立影响收入分配的方案。在住房市场化方面，政府的职能，应主要是协调、管理和服务，而不是在经济利益上过多地介入。总体来说，中央政府制定政策的初衷是好的，但是受限于政策工具，以及与地方政府的博弈。政府在住房问题上的管理就出现明显的错位：一些本应靠市场自发调节的，因为自身利益诉求，政府使用行政代替市场；而本属于自己分内的事，如提供保障性住房、完善相关房地产法律等方面，却长期乏力。因此，从长远来看，我国政府应该首先明确政府在房地产市场管理上的职责，切实制定房地产管理的市场机制和长效机制。行

8、政手段是政府的有形之手，市场和经济手段是政府的无形之手。合理地用好这一双手，做到有所为有所不为，这是未来政府的必修课。【参考文献】[1]翟翌•房产限购令向何处去[J].宁夏社会科学，2012(3).[2]李贵荣•必须着力于提高行政管理的有效性[J].西华大学学报，2004(02).[3]吕奕成.楼市“限购令”的合法性分析[J].经营管理者，2011(09).