房地产上市公司实际控制人与经营绩效研究

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1、对外经济贸易大学硕士学位论文房地产上市公司实际控制人与经营绩效研究姓名：盛婷婷申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：江萍201105摘要2009年年初以来，随着国内房地产市场的回暖，北京、上海等城市的土地拍卖市场中再度呈现出激烈的场面，“地王"频现。值得注意的是，在此次高价拿地的热潮中，2007年高调的民企有不少都退出了人们的视线，而一些国企成为了土地市场上新的宠儿。本文以房地产公司实际控制人的性质为切入点，研究不同性质的实际控制人对公司经营绩效的影响。实际控制人，是指通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。由于房地

2、产为资本密集型行业，对资金的需求较大，而具有国企背景的房地产公司在融资和拿地等方面具有优势，因此本文认为实际控制人为国有企业的房地产公司的经营绩效会好于非国有房地产公司。为了验证这一假设，本文首先分析了房地产行业的特点和我国房地产市场的发展现状，通过对房地产行业数据的描述性统计，发现实际控制人性质不同的房地产上市公司在资产收益率、自由现金流、资产负债率和企业规模上都存在显著差异。为了进一步检验各绩效指标与其影响因素的关系，本文设定了多元线性模型，将实际控制人的性质作为虚拟变量进行回归分析，发现国有房地产公司的绩效显著大于非国有房地产公司

3、，另外，资产负债率和自由现金流也与公司绩效呈正相关关系。最后，本文根据研究结果提出了相关政策建议。关键词：实际控制人，公司绩效，房地产AbstractTherelationbetweentheownershipconcentrationandthecorporateperformanceisalwaysthehottopicwhichthedomesticandforeignscholarshavebeenstudying．Atpresentwehavenotgotaconsistentconclusion．Thevariablesth

4、ispaperstudiesisactualcontroller,whichisclassifiedaccordingtoitsinfluencetocorporateperformance．Moreoverthereisagroupofauxiliaryvariableswhichrepresentthefactorsthatmaybeaffectthecorporateperformanceandaredifficulttobechangedinshortorder．First,thispaperputsforwardtwoques

5、tions：1．Arethereanyrelationshipsbetweenownershipvariablesandperformancevariables?2．Docompanieswithdifferentactualcontrollershavedistinctdifferencesinperformancevariables?Thenwedocorrelationanalysisandcovarianceanalysistothesetwoquestions．Thepaperdrawstheconclusionsasfoll

6、ows．Theownershipvariableshaveremarkableinfluencetocorporationperformance．Thestateownedrealestatecompanieshavebetterperformance．Keywords：ActualController,RealEstateIndustry,CorporatePerformance第1章绪论1．1研究背景2009年年初以来，随着国内房地产市场的回暖，北京、上海等城市的土地拍卖市场中再度呈现出激烈的场面，“地王"频现。值得注意的是，在此次

7、高价拿地的热潮中，2007年高调的民企有不少都退出了人们的视线，而一些国企成为了土地市场上新的宠儿。2009年5月21日，北京市朝阳区广渠门10号地在经过十几轮竞拍后，由富力地产以10．22亿元的价格拍下。这个成交价，是挂牌起始价的3．42倍。而这块地在2008年曾被暂停交易。这个价格的成交一度让业界惊讶。一个月之后，北京祈连房地产开发有限公司、成都中泽置业有限公司、中化方兴三次刷新纪录。其中，中化方兴以40．6亿元的成交价拍得广渠路15号地，更是一度成了全国地王。11月20日，大龙地产耗资50．5亿元拿下北京市顺义区后沙峪镇的天竺开发

8、区22号住宅用地，创下了北京市2009年首个成交总价超过50亿元的新地王。不仅北京，在上海、深圳、宁波等城市，地王相继出现，各个城市的地王竞相赶超。而这些疯狂拿地的开发商中，中化、中粮、保利等国企成了主力。