银行金融论文范文-简论房地产的金融进化论文

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1、银行金融论文范文:简论房地产的金融进化论文房地产的金融进化论文“寻找更多更便宜的钱”，这是房地产行业永恒的主题2—。自2003年第一轮房地产调控以来，内地地产商在各种限制性政策的狙击Z下，不断突破创新寻找新的融资通道，地产与金融的融合度日益加深。从单纯地依赖银行获得开发贷款，到通过信托、私募等银行渠道获得资金，再到入股银行、自行成立私募股权基金、进行轻资产资本化，地产商与金融家的身份已然渐渐融合到一起。比之房企目前多用的海外发行票据、信托、私募融资，万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为，更为高明的思路则是，不仅仅是向金融机构和投

2、资者借款，而是将地产与金融业务打通了，无论是社区金融还是供应链金融，其产业链条均向上延伸。而万科、万达等地产商正在进行的商业地产、旅游文化地产资本化的动作，更是将地产重资产与REITs对接，转为轻资产，彻底转变靠“卖房子”盈利的存活模式，变身资产管理者。调控十年，即是一部房地产金融的进化史，直接融资渐渐成为主流。随着房地产行业业务向商业地产、旅游地产、养老地产等领域细分，其与金融的融合趋势也进一步加强，产融结合呼之欲出，大资管时代加速到来。摆脱对银行依赖“没有银行，就没有房地产”，“房地产要死，也是银行先死，”过去十年，房地产与银行

3、的关系就像华远地产董事长任志强指出的，生死相依。银行为开发商提供贷款用于买地和房地产开发，而冃•也涉及向开发商的客户提供按揭贷款，根据国家统计局公布的房企资金来源数据，这两方面的融资占去了房企资金来源的一半左右。正因如此，地产商受制丁银行较深。不少民营地产商曾指出，银行只会锦上添花而非雪中送炭；万科总裁郁亮也曾表示，不太相信银行；万科董事会主席王石更说，“没有几千亿融资平台，你（开发商）就是个打工的”O然而梳理近十年房地产融资格局，一个清晰可见的趋势是，房地产公司正在逐渐摆脱对银行的依赖，借道海外发债、信托、基金、券商资管等工具，走

4、上一条多元化的直接融资之路。进入到2014年，随着利率市场化的进一步加深，银行对于房地产业务的支持度也在下降，包括首套房贷利率优惠等业务的取消，标志着银行不仅在规避房地产市场下滑的风险，同吋也有更多的动力去寻找其他更为赚钱的业务。“房企高度依赖银行贷款单一格局在未來将很难持续，房地产市场融资必定将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局，直接融资比例提高。”住建部政策研究中心主任秦虹认为，不断加码的地产调控让宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。由住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《2013年民间资本与房地产业研

5、究报告》数据显示，房地产直接融资资金总额8年间增长6.5倍，所占比重已经由2004年的30%上升至2012年的40.5%。“影子银行”的兴起随着房地产调控的加强和金融脱媒加剧的趋势，2010年以来，房地产信托发展迅猛。“中国信托业目前规模已超过10万亿，其中一半以上的发行是与房地产有关，”深圳一家私募基金人士对记者说。除信托外，房地产私募基金也在加速发展。德信资本董事长陈义枫估算，目前房地产私募基金的存量规模在3000亿左右，未来两年这一数字会上升至1万亿。然而，2010年至今的房地产信托和私募，本质上大多数仍然是银行资金的对外通道

6、，即所谓的“影子银行”。“政府收紧对房地产市场的借贷已不是新政策，3年前已开始实施，这才导致影子银行的出现香港中原地产集团主席施永青说，地产商没法从银行系统得到所需资金，唯有透过私募基金发行信托产品，向民间集资。“市场上叫房地产私募的，木质上95%都是融资顾问公司，”一家大型地产商旗下的房地产私募基金高层对记者说，“有人去借钱，有人想往外借，高利贷有存活空间。我们公司原来只做股权投资,后来发现，投资者有这种需求，被投资方也有，他们不需要分股份，所以也做了一部分债权投资。这种债类的业务只要有10%的收益率，很多人都愿意做。”据记者调查

7、，尽管保利、金地等大型地产商旗下的私募股权投资基金是在做主动型的股权投资，但2010-2011年间兴起的所谓房地产信托、私募，多数是由商业银行的私人银行和理财部门的客户作为LP（有限合伙人）进行债权投资，大多按照事先约定的价格进行回购;这些房地产私募基金中，大部分实际是以“过桥贷款”为主营业务。然而，“影子银行”在2013年也开始受到严控。“一些依靠信托、基金等表外融资的方式会受到限制，开发商的现金流会变得紧张;对房地产投资、销售也可能会有一些影响。”万科总裁郁亮说，“信托等银行表外通道是首先被整肃的对象”。2014年初，以兴业银行

8、叫停夹层融资为代表的金融机构整肃房地产通道类业务的现象，表明央行正继续对“影子银行”进行梳理。目前所有与房地产和关的金融机构都在评估和防范风险，业内预计房地产信托等通道类业务今年规模将会大减。入股银行如果说依赖影子银行只是暂时的选择，