银行房地产在建工程抵押贷款风险防控浅谈

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1、银行房地产在建工程抵押贷款风险防控浅谈摘要：近年来，房地产开发企业以在建工程抵押，已成为企业向银行贷款融资的重要方式。笔者结合审计工作实践，简述了在建工程抵押的风险，分析了与其有关的法律关系，简析了风险防控的具体措施。关键词：在建工程抵押风险对策房地产企业流动性不足已经逐步显现，在建工程抵押贷款成为开发商的主要融资方式，但其同时涉及开发商、承包商、购房人及土地、建设、规划、工商、税务等当事人，法律关系异常复杂，银行必须谨慎操作才能防范风险。本人结合银行房地产信贷的审计实践，对其贷款风险及防控措施简析如下：一、房地产在建工程抵押的性质《城市房地产

2、抵押管理办法》中，在建工程抵押是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权及在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。该担保行为在项目主体工程完成之前，并不具有完整意义上的物质形态。抵押权作为一种物权，物权的成立与存在，必须以标的物的存在为前提。因其在建造过程中始终处于变化状态，不能成为抵押物权的标的。但其已具备有物的特征，最终可以成为完整的物质形态。当事人以在建工程作为抵押并登记后，双方此时已经建立了一种债权债务关系，并且被赋予了其物权的性质。二、在建工程抵押存在的主要风险（一）法律依据风险在建工程抵押的法律依据在《担保法》中未作明

3、确，仅在《担保法司法解释》第47条规定，若当事人办理了在建工程抵押物登记，法院可以认定抵押有效。但根据民法物权原理，在建工程虽具备了物的一些特征，但尚不具备完整法律意义上的物及物权的属性，其抵押物权在建工程抵押存在着法律依据不足的风险。（二）抵押登记的操作风险在银行审计中发现，银行在办理在建工程抵押登记时，往往只是向当地房管局提交了《在建工程抵押登记申请表》,而房管局并没有给银行发放正式规范的《在建工程抵押他项权证》，也未进行合理的抵押物价值登记，抵押登记手续存在瑕疵。抵押物将可能面临工程承包商、购房人及土地部门等多方当事人经济利益诉求的风险。

4、（三）价值不确定风险由于在建工程抵押权人所享有抵押权的标的范围，只包括办理了抵押登记时已建成并登记的部分，不包括登记后继续新增的建筑物和土地使用权。另外，抵押价值应当扣除工程款、税款、工资等，还应扣除公用设施和已预售部分；第三、若涉及拆迁问题，还应扣除拆迁安置费用等。而这些因素往往都存在不确定性，使得在建工程的抵押价值存在估值风险。（四）建设工程价款优先权风险《合同法》第286条规定建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。高院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定也明确了建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，意味

5、着银行抵押权的优先受偿权排在工程价款之后。在实际中，往往会导致关联企业相互串通虚构建设工程欠款，逃废银行债务的行为。（五）在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》，规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。意味着即使办理了在建工程抵押贷款登记，银行抵押权的优先受偿权也排在商品房预购者之后。（六）稅收优先权风险《税法》规定，纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。因

6、此，税收优先权在顺序上优于抵押权。若银行私自处置抵押物进行受偿，税务机关知道后有权在抵押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款。三、在建工程抵押贷款风险防范对策（一）从严调查在建工程抵押条件在建工程抵押必须满足以下条件：全额缴纳土地出让金并取得《国有土地使用权证》；投入开发建设的项目资本金要达到工程建设总投资的25%以上，并明确施工进度和竣工交付日期；在建工程具备合法有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；严格审查工程款、税款及工资是否拖欠。另外，还应特别注意在建工程项目是否有违反审批文件建设施工的情

7、况。（二）严格界定在建工程抵押范围在建工程抵押时要尽量以工程整体作为抵押物，对于土地使用权，抵押登记时应将项目整宗土地使用权纳入抵押登记的范围，而不应按分摊份额登记。（三）合理确定在建工程抵押的期限在建工程是否能能够按期建成，往往受其建设过程中各种因素的影响，但抵押所担保的主债权是有确定期限的。这往往会产生工程的竣工期限与主债权的履行期限发生冲突的问题。因此，在实际操作当中，银行在建工程抵押期限确定上必须科学合理。（四）在建工程抵押权与工程款优先权问题由于税款、工程款等优先受偿权均先于银行抵押权，并且工程款无须办理登记手续，其受偿额不属公示信息

8、，从而导致银行对自己的风险无法预测和控制。银行要重点审查建设工程合同中，工程总造价、支付条件及支付方式的合理性,以及是否存在施工单位垫资建设等情况；抵