论房地产开发项目管理

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1、试论房地产开发项目管理内容摘要：通过对我国房地产开发过程中存在问题的分析，揭示房地产开发项目管理水平还处于起步阶段，有待于不断改进和完善。为了迎接21世纪我国经济飞速增长的挑战，我们应加强对房地产项目管理的学习和研究，把项目管理作为一种先进的、高效的管理模式积极地运用于房地产开发。随着科技进步和生活水平的提高，我国需要开发许多大型和巨型的工业、商业建筑，这些工程项目技术复杂、规模宏大、消耗资源巨大，一旦因项目管理失误，所造成的损失是不可估量的，于是对项目管理提出了更高的要求，迫使人们深入地学习房地产开发项目管理知识，并把这种先进的、高效的管理模式积极

2、地运用于实践。房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。10房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等：对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开；房地产开发项目组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现；房地产开发项目的协调管理，其意义是为

3、开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行；房地产开发项目的控制管理，其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。一般情况下，可以将房地产开发划分为准备、建设和经营三个阶段。前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。在本文中，就房地产开发

4、三阶段中存在的问题，谈谈自己的一些看法。一、严格控制房地产设计阶段成本，这是决定房地产项目管理是否成功的第一步。许多消费者在购房中，都会发现绿化面积不达标、配套设施跟不上，房屋构造不合理，整体造型不美观等问题；开发商又会遭遇设计频繁变更，导致工程造价难以控制。这些问题的存在都与项目设计直接相关联，设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%10以上，由此可见，设计质量的好劣直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合

5、理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。如何有效的控制项目设计阶段成本，应从以下几个方面着手：1、大力推行设计招标，择优选择设计单位。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型以及使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。2、开展限额设计，有效控制造价。积极推行

6、限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。10当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定

7、的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。对那个专业或那一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。3、采用合同措施，有效控制造价。针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制

8、的一种举措。二、在房地产项目建设过程中，贯彻房地产开发项目管理，才可能严格控制房产质量，杜绝豆腐渣工程。建筑