论房地产开发企业项目成本控制管理

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1、论房地产开发企业项目成本控制管理宝能地产股份有限公司518023摘要：成木控制是现代企业管理中的关键环节，直接关系到企业经营管理的绩效，以及企业战略实现的可能性。对于H趋激烈的房地产市场，项目成木的控制同样成为房地产企业成败的关键。对于房地产企业而言，其成木控制主要体现在投资决策阶段、工程设计阶段和项目实施阶段，在不同的阶段对于项目成木控制的要求和关注点会有所不同，如何针对三个阶段不同要求实施合理的成木控制方案，成为房地产企业关注的焦点。关键词：房地产开发；企业；成木控制；管理0、前言所谓成木控制，是企业根据一定时期预先建立的成木管理目标，由成木控制主体在其职权范围内，在生

2、产耗费发生以前和成木控制过程中，对各种影响成木的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成木管理目标实现的管理行为。成木控制的过程是运用系统工程的原理对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行计算、调节和监督的过程，同时也是一个发现薄弱环节，挖掘内部潜力，寻找一切可能降低成木途径的过程。科学地组织实施成木控制，可以促进企业改善经营管理，转变经营机制，全面提高企业素质，使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。随着房地产市场的不断规范，房地产企业间的竞争日益加剧，房地产项目开发成木核算与控制必将成为房地产企业面对竞争，提升自身核心竞争力的关键所在。合理有效地控制房地产项目开

3、发成木，是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。房地产企业应该根据房地产项目管理不同阶段的特点对每个阶段进行合理的成木控制。主要包括:投资决策阶段、设计阶段和施工阶段。一工程前期的成木控制1.1营运方案的编制、决策和执行房地产开发商应对整个项0的开发做好定位、营运方案，并向各有关职能部门及所委托的工程管理公司就营运方案进行技术交底，给出明确的各项成本控制指标，对成本控制、开发意图有一个统•一的意识。工程管理公司再将各项控制指标细分到工程管理的各专业、各环节，以指导下•一步的设计、工程招标发包、现场管理等各项工作。1.2做好规划设计阶段的成本控制设计是工程项0付诸实

4、施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制投资规模、提高经济效益的决定性环节。规划设计的考虑，要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研宄，如高层、多层的搭配比例要合理，容积率指数，设计平面组合适应市场的同步需要，将会有利于产品销售，冋吋也会提高房地产开发商的经济效益。1.2.1加强设计阶段的经济论证，实行限额设计设计阶段是工程建设的关键环节，它决定整个工程项B的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。统计资料显示，在设计阶段，设计费只相当于工程全部费用的1%左右，但对建设项0投资的影响程度达70%以上。控制工程造价的关键是项0实施

5、之前的项目决策和设计阶段，要想使工程成本控制在预期的0标之内，最常用的方法就是限额设计。这里所说的限额设计并不是一味考虑节约投资，而是在保证使用功能和预期外观效果等前提下尽量节约成本，它包含了尊重科学、尊重事实、保证设计预期效果的实际内容。实行限额设计的房地产开发商方面的具体监控方法：1）房地产开发商制定营运方案，确定造价限额指标，与设计单位签订设计合同，明确设计奖罚办法；2）委托中介工程管理公司，利用累积的各项工程造价数据，配合房地产开发商进行设计方案评审、成本分析对比，从而达到预期的造价控制指标。1.2.2要加强设计出图前的审核工作，提高图纸设计质量，尽量减少设计变更加

6、强出图前的审核工作进行事前控制，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下，克服设计方案的不足或缺陷，力求所花费的代价最小。在设计出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作，力求提高设计质量，避免过分设计、超过设计，以减少不必要的工程投入。比如在广东省佛山市某约8万m2的商住楼开发项0的水电图纸审查中，共为该项目节省投资约150万元。原因是该设计单位为广州地区的某设计院，他们按省会广州地区的用电负荷标准及给水、消防地方要求来设计，而广州地方设计标准高于佛山地区及国家相关规范标准要求，造成了过分设计。因此，在设计中要考虑不同地区的验收标准有所不同

7、，要求设计单位不能死搬硬套，减少不必要的浪费。同吋在土建设计中就应充分考虑电梯土建条件、幕墙及外立面预埋问题，并明确经营定位，以尽量减少设计变更，减少变更工程费用。1.2.3细化及明确设计范围，安排好各专业设计图纸及必要吋的设计变更的提供时间在与设计单位签订设计合同吋，应明确具体设计范围，特别是各种钢结构、幕墙等小配件的设计均应包括在总体设计合同内，避免再由别的专业公司另行设计，造成设计费用增加，及各工程配合不当引起的预埋件后埋、装饰图纸立面设计与土建图纸结构设计不吻合而造成施工打凿等的浪费现象。另外，水电图纸不能