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1、论房地产开发工程项目管理中成本控制 摘要：房地产成本费用是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。本文探讨了房地产开发工程项目管理中的成本控制措施。关键词：房地产；开发项目；成本控制；措施中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：我国的房地产经济发展迅猛，并一度成为我国国民经济建设的支柱行业。在地方经济发展中，房地产行业成为了主要收入力量。由于房地产本身的快速发展，越来越多的外商开始投资国内房地产，导致房地产市场过于火爆，房地产行业迎来了寸土寸金的时代。大规模的房地产建设，导致土地逐渐变成稀有资源，土地价格直线上涨，同时又存在过高的房屋空置
2、率。为避免出现房地产泡沫，政府通过运用财政政策、金融政策和税收政策等对房地产进行调控，防止房屋价格上涨过快。政府的调控和外资的加入，使的房地产行业竞争加剧，为保证房地产开发企业的永续经营，对开发成本的控制成为必然手段。一、房地产开发成本特点分析1、开发成本内容复杂成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。由于房地产开发周期长,7成本内容多,，使得各年度之间成本不平衡，而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比性。成本计量没有统一依据，易发生乱摊乱挤成本的现象，如市政建设配套费各地的规定五花八门，有很多费用都要挤进成本，使成本复杂。2、开发成本构成的影响因素多房地产开发是一
3、项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。3、开发成本可塑性强由于各个地块所处环境不同，使得项目开发的前期工程费、征地补偿费、拆迁安置费等都无法有一个统一标准，而管理的水平的高低、对政策的利用程度、对机会的把握以及公共关系的处理等因素，都会造成成本的增减。这些因素处理好了，可能会降低成本，处理不好成本则可能上升。这些特点使得成本可塑性很强，造成了成本控制和管理的难度。二、房地产开发工程项目管理中
4、的成本控制措施1、项目立项决策阶段7本阶段对项目成本控制有重要作用，核心工作是编制投资估算。确切的投资估算值对于初步设计概算、施工图预算、竣工结算都有重要意义。投资估算的重点包括项目市场定位、成本费用的经济可行性、投资回报率如何、项目风险可控，以上重点为原则，编写可行性研究报告。可研报告但对项目成败起着关键作用，但是大部分开发公司对此投入很小，流于形式。有研究表明，项目的策划对总成本的影响可以达到30%左右，为此首先要做好市场调研，进行投资成本估算，做到项目前期初步成本控制。土地费用是本阶段的一个重点，约占项目总成本的40%左右，主要包括土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿
5、费等。开发企业可通过协议、拍卖、招标的方式获得土地使用权。为此开发企业要确定合理的项目的选址，明确土地成本的心理价位，避免恶性竞拍土地给企业带来负担。本阶段的另一个重点是，开发企业可以通过推迟缴纳配套费用使企业获益，或者寻求国家或当地政府的政策支持或优惠。最后要选定合理的规划设计方案，以把工程造价控制在适度范围内。2、设计阶段的成本控制(1)认真比选方案。为了提高投资效果,从初步方案到施工图设计,都应进行各方案比选,组织设计方案竞赛或设计招标,从中选取技术先进、经济合理、兼顾建设与使用、近期与远期相结合的最佳设计方案。(2)进行限额设计。房地产商应将项目造价目标按专业构成逐
6、层分解,要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面进行设计挖潜,7用价值工程等方法进行比较、论证,在保证功能的前提下,最大限度地节约工程造价。另一方面,对整个项目的建筑品质、小区的综合平面布置、污水处理、智能化布置等做细致研究,并注重征求各方意见,避免因项目总体规划的失策导致施工过程中发生重大变动,甚至重新设计。(3)增设合同条款。在选定设计单位签订设计合同时,应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款,对设计规范与标准、工程量与概预算指标等进行控制。如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计,当设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5%)时,则扣罚一定
7、比例的设计费。3、房地产开发项目实施阶段成本控制（1）抓好施工图审核与细化在项目建设过程中，施工图纸设计质量的好坏以及审核的水平高低，对成本控制有着直接的关系，它们对建设施工过程中，减少可变因素和不确定因素起着至关重要的作用。特别是，对施工图纸的审核与细化质量越高，在建设准备工作中针对性就越强，成本控制着力点就越准确，成本管理和控制工作就越有成效。所以，要控制好建设成本，就必须抓好房地产项目建设过程中的施工图审核与细化工作。（2）强化工程施工招标、材料采购招标和合同管理工作7房地产企业要优选合适的施工单位和材料供应
