上海地区总部个人信贷业务调研报告

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1、上海地区总部个人信贷业务调研报告2005年7月末，总行个人银行总部风险部和个人信贷部前往上海地区总部下属四家支行对个贷业务进行调研，调研报告如下：一、上海地区总部个人信贷业务发展分析上海地区总部个贷业务截止到7月末相比年初增量接近为零（详见附表一），贷款增量排名在所有商业银行中位于倒数第三位（详见附表五），明显低于往年水平。本次调研选择的几家支行，都是往年对地区总部个人信贷业务作出重大贡献，业务量在地区总部名列前矛的支行，但今年都遭遇发展瓶颈。在调研过程中，支行均表现出希望做大做强个人资产业务的决心和渴望。根据调研反馈信息，分析原因如下：（一）、外部因素1、房

2、地产供求总量有所下降，按揭贷款需求明显减弱。自今年3月以来，上海地区房地产市场环境以及相关政策出现了较大调整，尤其是利率政策、税收政策、信贷政策以及房地产交易规定上的变化。由于目前按揭贷款仍然是个人贷款业务的核心产品和增长支柱，因此个人贷款业务增长的政策敏感度较高。从去年与今年的同期的个人贷款发放量比较来看，除1月份外（主要由于春节时间不同的影响），其他各月的发放量明显减少，其中3月份以后的落差均在亿元以上，7月份更是出现放量下跌，截止7月末发放合计比去年同期减少近15亿元。2、交易和融资成本上升，交易周期延长，银行还款压力增加。从相关政策调整的主要影响来看：

3、（1）个人住房贷款利率实行同期同档次基准利率后，实际利率水平有明显上升，融资成本提高；（2）房产交易契税、营业税的开征和调高，使交易成本明显增加；（3）暂停转按揭业务、统一凭他项权证放款等一系列的交易规则变化，延长了交易周期。9这些变化的主要效应是：对于尚未购房者，其往往采取观望态度，延迟购房；对于已经购房者则会考虑提前还款，减少负债压力；对于投机炒房者由于面临资金链断裂的危险，采取降价抛售以缓解资金压力。显然后两种情况会造成银行提前还款压力剧增。2005年1至7月的个贷还款－发放比率（＝还款额/放款额）为98%，实际还款额为42.4亿元；比2004年的个贷还

4、款－发放比率上升近一倍。（二）内部因素1、个人信贷资产过于集中，受政策调控波动幅度剧烈上海地区总部个人信贷品种结构中，个人购房贷款的占比从2000年末的56.2%，上升到2005年7月末的93.4%，个人消费、个人汽车基本处于停办状态，体现为余额持续负增长，其他个人贷款品种也表现出余额、结构占比双下降（详见附表二）。本次调研中一些支行反映个人经营性贷款有一定市场需求，但目前尚未开办。个贷资产过于集中个人购房按揭贷款，故上海地区总部个贷业务受此次政策调控影响明显。2、个贷政策在同业中缺乏竞争力总行在2005年5月下发的个人信贷业务政策指引中，对非本地户籍人士购房

5、作出了弹性规定，但地区总部仍按照3月17日下发的文件，从偏紧的角度对政策作出理解，尤其是对外地户籍购房者限定最高5成的贷款比例，使上海地区总部在竞争中处于不利地位。在本次调研中，支行提出我行的贷款政策在同业中缺乏竞争力，导致丧失了一些优质的楼盘的按揭业务。经和同业的贷款政策比较来看，地区总部仅在非本地户籍人士的最高贷款成数上低于同业一成左右，其他政策无明显差别。但就是这一成的差别，导致支行在营销楼盘时遇到困难，甚至一些已经和我行有长期业务合作关系的开发商为促进其销售，选择了其他银行做楼盘按揭。3、个贷业务缺少相应的财务政策支持目前在二手房市场，银行向中介公司支

6、付一定的手续费是比较常见的做法。但上海地区总部在去年全面停止了向房产中介公司支付手续费，这在一定程度上影响了支行的业务竞争力9。金桥支行是本次调研四家支行中唯一较年初有业务增量的支行，也是以二手房按揭为特色的一家支行。他们和太平洋房屋、信义房产、中原地产等一些沪上知名房产中介公司有多年的业务往来，建立了良好的银企合作关系，但由于没有手续费政策的支持，和中行、上海银行落差明显，导致目前业务量在几家竟争银行中萎缩的最快。4、房地产项目投入紧缩，一手房按揭资源储备不足由于近两年的宏观政策调控，上海地区总部今年几乎没有发放过房地产项目贷款，这使得今后两年的封闭按揭楼盘

7、储备减少，一手房按揭资源将日趋紧张。5、客户经理机制尚未建立，缺乏考核激励机制个贷客户经理制仍未正式建立，各支行对个贷人员考核方式异，缺乏有效的激励机制。调研中发现，支行个贷条线人员紧张，无法适应市场拓展和风险控制的要求。三、对上海地区总部个人信贷业务发展的建议1、在总结前几年经验教训的基础上，并研究个人客户新的融资需求，通过完善个贷产品线和产品创新来满足。丰富贷款品种，拓展业务资源。2、总行要加强对上海地区总部政策衔接和沟通力度，通过共同研究政策、制定政策，形成总行和分行在政策执行上的无缝连接和快速传导，有力支持上海的个贷业务发展。3、推行有效的个人客户经理

8、考核激励机制，调动基层员工的工作积极性