一个房产炒家的熊市方法论

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1、一名地产炒家的熊市方法论“‘通胀时玩资产，通缩时玩钱’，这是我的基本方法论。”不到一小时，在一家咖啡馆里，一桩上千万元的商铺交易就被张羽冲不动声色地基本敲定了。“我今年只是偶尔谈个生意。”他轻描淡写地对我说，“我的大部分时间都用于休息。”如果不是这个突然来访的买家，他这个下午应该是在附近的足疗店里，他说他现在每天都要做个保健按摩。我没想到，这个4年前采访过的采访对象、当年一出手就购入50多套房产的房市炒家，2008年会过得如此平淡。在他看来，“平淡”也将适用于接下来的一年，因为他暂时还不打算有任何冒险和激进的投资行为，除了一部

2、分几年中购买的商铺外，2007年底他已经从房市撤出了大部分资金。他说，“我3年之内没有再碰房产的想法了，我不会再关注这个行业”。现在要做的事情是“等待”，现在要比的既是“现金”更是“耐心”。他在寻找下一个机会，以确保自己像5年前用第一桶金倾囊投资房市一样，能“一击即中”。靠楼市发迹的张羽冲今年38岁，开始从房屋这种不动产中嗅到利润的气味，是在上世纪90年代中期。在那个土地批租泥沙俱下的时代，仍是北京交响乐团首席圆号手的张羽冲在北京玉泉路附近租了100多亩地，盖了房子出租，一年收益有20多万元。但后来这块土地被国家征用，让他的地

3、产投资暂时划了个逗号，但他很快又卷土重来。“1999年，住宅房产开始有贷款这一说了，我就认为房子的商品时代到来了。”这个当年不到30岁的年轻人接下来只用几年时间，就从一个靠开班授课挣钱的音乐教师，成了标准的楼市炒家。他真正的楼市投资从1999年购买北京东三环一处叫“华腾园”的楼盘中的4套住宅起步；2003年出手“富力城”的大手笔开始，他从一个炒房“散户”成为一个“庄家”。他2003年、2004年从住宅市场获利的钱，足够他在2005年贷款投资一处600万元的商铺。在5年的时间里，他不断从风险高的住宅项目套现，再去抄底低价楼盘，又

4、从住宅领域撤出，投资商铺。通过连续、高质量的滚动，张羽冲获得了巨大的投资收益，他当年那些音乐课学生的家长，不少成为他投资领域的追随者。他向我讲述了他的方法论。“3年内不碰房子了”4年前，我兴趣盎然地跟你聊房产投资，现在我要说，3年内我基本上是不会再碰房产这个行业了，我的钱不会再投在这个里面。房子涨到这份上，回调点是正常的，也不会调得太多了，基本上就是个横盘。一段时间内别指望再出现一个月房价涨几千的局面了。财富从哪来，那是靠钱堆起来的，经过连续几年的通胀，整体社会财富不怎么增长了，房价就得横很长时间，等待财富再次积累后的下一轮爆

5、发。对投资者来说，它现在就像个“鸡肋”，已经没什么价值了。我觉得什么东西，不涨就等于是赔钱，因为你的成本在消耗。刚有个客户跟我谈的这个商铺，我买的时候1200万元左右，一个月租金是10万元，我拿了两年的房租，现在卖给他1800万元，我既规避了现在的风险，又赚得了百分之六七十的回报，这个买卖多好。不过，两年前甚至一年前我是不会卖的。为什么？现在大家资产都在缩水，表面上我收回来1800万元现金，这个钱相当于一年前的3000万元，也就是说我能用这1800万元干出一件值3000万元的事情来，能买到更值的资产。通缩时候，“现金就是你的爹

6、妈”。明年的经济形势，我看人民币是个关键。现在要保证出口和制造业，这个国家GDP最重要的引擎之一，人民币一定要不能再升值，但现在美国0.25的利率快降到零了，中国这边贷款利率6.12，这个差别太大了，利差逼着人民币升值。你能不能抗得住，抗不住就还得有企业破产，所以我是对明年形势谨慎看待，没到很乐观的时候。做投资的人都知道，通货紧缩的时候玩钱，道理大家都懂。问题是通胀的时候你会不会买？通缩的时候你手里有没有钱？现在这种经济状况，不动比动好，动不能乱动。就像买股票一样，要用时间换空间。你手里有钱，不代表明天就要让它巨幅增值，不代表

7、马上就要去投资，而是要等候时机，别今天看件事可以就去干了，几天后发现，有件事比这件有高出几倍几十倍的收益。可是钱已经投进去了，你就没机会了。现在钱很紧，大家都很紧。你要手里有钱，一定是看准一次巨大的千载难逢的机会才能考虑出手。甚至可以这么说，绝对不是那种20%、30%利润的事情。所以说，有资本的人，现在就是看谁忍得住，判断得准。今年我们几个朋友一起聊天时就说，你现在手上现金流越多，证明你现在越安全，但同时你也越容易犯错误。假如你手里有1亿元的现金，有几个人跟你说有个投资，收益很高，你干不干？你真是很难禁得起诱惑。但往往一干，“

8、咣当”一下就可能被打回原形了。我上世纪90年代有次赔光了，也就是吃的这亏，当然当时钱也没多少，但全没了，所以我现在很谨慎。我看我周围的朋友，现金流大的，都难免要犯一次错误，犯就犯一次狠的，赚过大钱的就还想赚大钱。这在2007年、2008年很普遍啊，成功从一个项目里脱身了，但没