青岛御景峰淡市开盘总结报告

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1、青岛御景峰淡市开盘总结报告御景峰开盘总结操盘总结实现发展商FI标御景峰重要事件、数字纪实报告结构项目概况木项目处于公认豪宅区一浮山前片区，并具备海景和山地等自然资源项目位于青岛市崂山区浮山南麓，自然资源丰富，北依浮山，南望黄海，是青岛公认的豪宅区。项目交通条件便利，通过东南侧规划中的市政路可以快捷到达青岛东南部的主干道香港东路、东海路。项FI周边配套一一基本生活配套，天然娱乐配套，强势教育配套内部资源环境：尊贵、舒适一户型方正、南北通透、一层两户宏观：虽然不及深圳、厦门、广州等城市反映强烈，金融政策的实施使得销售速度放缓，客户对房地产不良预期仍然存

2、在金融：银根紧缩控制通货膨胀、CPI持续上涨（目前贷款利率一年期7.47%）；片区：片区环境较差，生活垃圾清晰可见印象不佳；竞争:龙泽山庄已经封顶，但未入市；麦岛金岸一线海景价格趋同；颐和星苑装修品质高总价低，市场关注度不高；项目月26日取得预售许可证，5月1日开盘,但工地凌乱、围挡及示范区包装不到位。前期积累千余组客户，算价客户只有180多组且诚意度较难估计；市场竞争项目消化速度平稳，持续销售期长，后续供应量大报告结构问题报告结构解决方法一一应对策略形象策略的执行“浮山前现代主义住区”标的项目区位优势和特质形象策略的执行改变“得山得海御景峰”的户

3、外主推广语，以“从此山海不足为奇”与周边其他项目形成差异，并丰富平面视觉效果，建立项冃傲居山海以外的价值属性形彖策略的执行形象策略评估及验证推广策略的执行推广执行的关键点英派斯健身中心设立临时接待中心及临街指示牌及沿街四联排，网罗健身高端客户，收效甚佳成交占15%。在香港中路及机场高速路设置高炮及路旗，一方面对外树立项目形象，另一方面对区域内进行控制，带来持续的客户上门量通过网络（青岛房地产网、搜房网）正而宣传充分把握节奏，历时三个月，形式多样，投放频率适度，赢得口碑。重要时间节点和开盘前一个月定期正版报广，全面介绍项目情况，提高项目影响力、双量、

4、客户购买心理热度，集中引爆。售楼处通道制作路旗及指示牌，加强视觉感受推广安排推广媒体及效果评估推广策略验证客户预热组织策略4月29日搬家4月30日御景峰产品品鉴会一一丽晶大酒店贝尔高林、戴德梁行、爱普斯顿、香港美高一一全体客户而对而客户邀约只有120组，离上报的200组相差甚远原定8号引导入位提前7号进行（迎合销售说辞和防止后期引导不确定性）注意：入位与开盘时间间隔不能过长，否则容易产生客户反复的情况，一般时间间隔1、2天开盘的引导入位法引导入位关键动作根据认筹客户特点和实际状况结合需求意向制作预入位销控表以销售代表为单位事先沟通客户情况，根据预入

5、位销控表逐个客户进行电话入位（单独房间内）注意每个客户的入位说辞入位完毕告知客户带齐收据等个人资料于开盘口准时换签等注意事项截至5月9口引导入位93组，内部客户入位21组开盘当日新成交5组，开盘达成交易109套开盘仪式及现场实况定价策略一一平开高走，开盘立势目标实现；小步快跑，后期持续拉升，实现持续快速热销价格表的形成一一平面权重因素打分调差展示策略报告结构第一次开盘推盘量的思考避免相同户型的同质化竞争冃的避免相同户型的同质化竞争以及产品的不均匀消化为后期价格的持续调整预留空间方式：保证开盘产品线的丰富，避免客户流失，并综合考虑户型分布以及工期的限

6、制，五一开盘推出洋房的3、5号楼以及高层的6、7、8、10、12号楼销售率分析价格分析一折扣率成交客户与前期客户定位基本吻合成交客户基本特征分析1—背景成交客户基本特征分析2—来源区域及需求成交客户小结目前客户以青岛市内的私营企业主、金融系统职员、公务员、教师构成我项目占主要比例客群成交新客户以地缘性客户为主，居住在金帝山庄和通过英派斯健身来访的客户诚意度非常高成交客户以改善性自住需求为主，占90%以上成交客户普遍能够接受开盘价位，大户型客户为价格不敏感型选择中高楼层，平层186平米西户客户量不足，两居室客户集中在低楼层，有实力的客户倾向位置景观更

7、好的楼座，选择东户居多。客户对项目的价值认可点依次排序为区域位置、项目规划及园林三方面。客层以40岁左右中年人为主。报告结构激发销售代表的工作热情解决方式：强调开盘的重要性和时间的紧迫性，提高开盘意识；利用《客户意向反馈表》每天梳理客户形成习惯；制定邀约任务，每天核对邀约到访数量，表彰个别销售代表,提高团队工作意识：算价预销控激发销售代表紧迫感开盘前销售人员的激励方式解决方式：经与团队沟通，制定开盘任务和奖励机制：1、老业务员24套2、新业务员12套3、完成任务后超出部分，1500元/套红花业绩板一一设定达标界限和抢钱计划预销控与引导入位心得预销控

8、与客户反馈表A级、B+级以上客户相对应，铅笔填写每天跟随客户梳理结果更新，为价格调整和引导说辞做铺垫（一选、二选、三选）认