2016年以房养老试点城市

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1、2016年以房养老最新试点城市近日，保监会已于近日印发《保监会关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》（下称“《通知》”），将老年人住房反向抵押养老保险（下称“反向抵押保险”）试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。所谓反向抵押保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按照约定条件领取养老金直至身故;在身故后，保险公司获得抵押

2、房产处置权，处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。《通知》明确，反向抵押保险是一种突破传统养老观念的创新型养老方式，亦是一个小众业务。它是保险业参与“以房养老”的探索，使房产这一老年人主要的存量资产在不转移使用权的前提下能够转化为养老资金，满足了老年人希望居家养老、增加养老收入、长期终身领取养老金的三大核心需求。目前，市场上仅有幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》（下称“幸福房来宝”）在售，共有60户78人投保。反向抵押保险遇冷，与传统养老意识、房屋价值评估、风险规避手段、政府税收政策以及房屋产权性质等

3、方面不无关系。但保监会人身险监管部主任袁序成亦表示，“若按普通保险业务发展标准来看，反向抵押保险业务规模微不足道。但对于该类创新型小众业务，不能沿用传统标准，简单地以数量论成败。只要它满足了一部分老人的需求、为拥有并能自主支配房产的特定老年群体增加养老选择，哪怕只有一单业务，也是成功。”2013年，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确要求，开展反向抵押保险试点;2014年6月，保监会发布《保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式启动反向抵押保险试点，试点期间自2014年7月1日起至2016年6

4、月30日止。2015年3月，来自幸福人寿的首款反向抵押保险产品“幸福房来宝”获批上市销售，这亦是至今国内唯一一款住房反向抵押保险产品，但截至目前仅有60户78人投保。与不少红红火火、备受追捧的保险产品相比，反向抵押保险产品无人问津的症结到底在哪里？据悉，由于这一业务流程复杂，存续期较长，涉及房地产、金融、财税等多个领域，除传统保险业务需要应对的长寿风险和利率风险外，还增加了房地产市场波动风险、房产处置风险、法律风险等，尤其是法律法规尚不健全，政策基础较为薄弱，业务流程管理和风险管控难度较大，很多保险公司都不愿涉足。“这其中存

5、在太多的不确定性，并且缺乏对房屋价值较科学的计量方法与风险规避手段。”一位大型保险公司人士解释道，“近年来国内各省市房价涨幅变化不确定性较大，保险公司是否需要考虑设置一些长寿债券、期货等金融产品来对冲分散反向抵押保险的风险?且按照现行70年的房屋产权，一旦保险公司处置房产时其已逾70年期限，又该如何解决?”对此，中央财经大学保险学院副院长徐晓华表示认同。他讲到，“房价、寿命等不确定因素均影响了保险公司对开展该项业务的积极性。供求双方难以寻求均衡价格，若定价高,保险公司风险高、成本高，缺乏动力;若定价低，房产拥有者预判房价上涨

6、，难以接受。”若以国外反向抵押保险模式作参照，一般情况下养老金的领取并非至终身，当房屋拥有者生存至合同约定年龄时，由政府负责安置老年人，保险公司按照合同约定处置房产，若遭遇房价波动，则由政府相关基金予以补偿，减缓保险公司的经营压力。“如果政府能够适时出台税费减免等相关惠民政策，减少老年人办理业务的费用成本、降低保险公司处置房产时的各项税费等，相信将有更多保险公司参与其中。”一位专业寿险公司人士称。此外，幸福人寿原监事会主席孟晓苏在近期公开表示,房屋产权问题是制约反向抵押保险发展的重要原因。目前，承租公房、小产权房等不具备国家

7、承认所有权或校产房、军产房等无法获得房屋登记的其它住房不能用以抵押。但参照国际经验，反向抵押保险仅属小众业务，一直未成为主流的养老方式，有条件、有需求并且有意识使用该种养老方式的人群有限。即便是在反向抵押保险开展得较成功的美国，在有条件的老年家庭中，其参与比例亦仅约3%。以前述“幸福房来宝”为例，其是一款非参与型反向抵押保险产品，即幸福人寿不参与分享房产增值收益，但承担房屋下跌风险和长寿给付风险，在投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。从该款产品的相关信息了解到，条款显示，投保范围为60周岁（含）至85周岁

8、（含）之间的自然人;保险期间为终身;犹豫期为30天;给付日为主险合同生效之日起第45日，首次给付日支付第一个月、第二个月的养老保险金。从参保情况来看，这一业务尤其适合中低收入家庭、失独家庭、“空巢”家庭和单身高龄老人，尤其是不存在房产继承问题的无子女老人。从幸福人寿获悉，截至2016年6月