城市居民以房养老分析

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1、城市居民以房养老分析摘要：文章借鉴国外经验，得出认为我国将以房养老初步定位为一种社会福利措施，有待研议。当以房养老非唯一或极大比例的退休经济来源时，其所产生之现金流量多寡、给付期间长短及给付金额的稳定性便不是那么重要。文章总结几点以房养老的问题。建议区分为“公益型”及“商业型”二类机制同步推动，公益型及商业型的以房养老并存，丰富退休准备金的选择，可提升整体国民退休之所得替代率，奠定社会老龄化之基石。中国3/vie　　关键词：以房养老；反向抵押贷款；活跃老化；社会福利　　中图分类号：C913.6文献标识码：A：

2、1008-4428（2017）03-133-02　　一、前言　　我国近年来随着快速的人口高龄化，退休后20余载的黄金暮年如何能安心、安定地度过，长照保险、医疗保健、健康促进等相关议题皆引起社会各界广泛的讨论。而国民虽可以社会保险制度的国民年金、私人的退休金及动产来维持基本生计，但因老化及慢性疾病等所引起的身体机能衰退，暮年生活中尚存有各式的风险与需调适的生活型态，皆需有长期且稳定的资金以维持既有的生活水平与实现期待，因此安定的财源即为我们所探寻之标的。“以房养老”是于东西方先进国家中，为政府或民间团体实际运作

3、的资产活用制度。而我国内政部与经建会等相关部会现亦正着手规划草案当中。本文拟将现阶段国内已探讨的内涵再予整理，提出参考意见，博征各界看法，以找寻符合本土化与国情之因应策略。　　二、何谓以房养老　　以房养老即是反向抵押贷款（ReverseMortgage，简称：RM），其内涵为长者将自有田宅向融资机关（政府或金融机构）抵押，来换取生活资金，至死亡前后偿还本息的贷款方式。申贷者（债务人）可于贷款期间持续居住其所抵押的自有住宅内无须迁离。而一般的房屋贷款是，随着贷款期间的增加，因为有定期偿还本息之故，负债会愈来愈少

4、；但反向抵押贷款恰好与其相反，负债金额与负债期间成正比。此制度在英国、美国、法国、日本皆有推展，适合使用反向抵押贷款制度者为老后生活资金不充裕，但坐拥田宅的高龄者。　　三、推行以房养老之必要性　　我国高龄者与子女共住的比例有逐年递减，而独居老人与两老相依的人数有逐年递增的趋势，依赖政府补助生计的老人人口之增加，是政府推行以房养老制度的背景之一。不论因金融风暴致使子女奉养长者之能力降低，或因拥有田宅而不符低收入户之条件，长者将自有不动产透过抵押贷款，每月取得维持生活的足额资金，可避免长者向子女伸手，维持其尊严，

5、保持经济自立。　　此外，藉由经政府或金融机关等鉴价后所订之融资金额，使长者亦可实现其未完成之梦想（包含生命体验、传统技艺等的传承）与自我实现。面对高龄少子女化的时代潮流，政府亦有透过此制度安定广大老人人口暮年生活之社会性、政治性、文化性等需求的必要。　　四、研究目的　　我国虽受儒家思想之教化，但因受产业结构、家庭结构及社会结构改变的影响，欲依旧维持三代同堂及家庭照顾的生活模式较有困难，而家庭功能的外部化、长者自主生活意识的抬头及暮年期间的持续延展等，长者需自行面对各式的生活挑战，这些皆需有安定的经济基础方能做

6、长久的规划因应。　　综观欧亚先进各国陆续推展“以房养老”以因应其国内人口老化课题，我国实施国民年金年数尚短，如何透过此项制度的研讨，了解与其他国家之实施背景与国情的差异，以建构多元的融资机构之参与及合理且永续的官民配套运作机制是本研究的目的。而亚洲国家受家族主义的根基影响深远，安土重迁、财留子孙以永续发展家业的传统思维是否会冲击着此制度的推进？但随着高龄少子化的潮流，遗产要素与战后婴儿潮其重视个人价值观的观点，此制度的推广普及是时间的问题。冀由本文引发读者共同为这片土地与居民构思出永续共生的方向。　　五、困境

7、与因应对策　　由相关文献的整理，观察我国推行以房养老将面临哪些困境？并提出本文观点及因应对策。　　（一）金融机构流动性之风险　　金融机构主要是以存放款业务为主，持有大笔不动产恐造成流动性不足及拍卖风险提高。此外银行资金来源系为短期资金，反向抵押贷款为长期现金流出，在资金管理调度上亦是一大挑战。　　（二）房价波动风险　　根据美国HECM的经验，反向抵押贷款的存续期间长达十年以上，房屋变现为未来唯一之现金流入，因此房价波动的风险使银行仅针对不动产增值空间较大区域，才有承做意愿；或以较低成数核贷，因而影响申贷者办理

8、意愿。　　（三）申贷者寿命风险　　申贷者余命的不确定性，将使金融机构对于房屋产权取得时点无法掌握，最后可能导致借款金额大于房屋处分价值，造成债权无法回收之风险。　　（四）利率波动风险　　若以房养老年金每期固定，因此每期的贷款成本均因利率的变化而异，进而影响契约�Y束时已贷本息金额，及契约存续期间的长短。利率可分固定型及指数型，虽然固定型利率可解决利率波动风险的问题，但林哲群（2009）认为以指数型利