浅议房产税、城镇土地使用税缴纳

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1、浅议房产税、城镇土地使用税缴纳中图分类号：F812文献标识：A文章编号：1009-4202(2012)12-000-02房产税和城镇土地使用稅是加油站经营过程中需要缴纳的两种主要的地方税种。根据1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》和1988年9月27日国务院颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，本文结合地方税务局稽查局对各加油站房产税、土地使用税进行全面检查的情况，对加油站应该如何正确的缴纳房产税和城镇土地使用税进行简要的分析，以便合理纳税，减少不必要的纳税支出，达到降本增效的目的。一、房产税房产税是

2、以房产为征税对象，依据房产原值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产稅以在征税范围内的房屋产权所有人为纳稅人，产权所有人不在房屋所在地或产权未确定存在纠纷的，由使用人纳税。征税对象是房产，是指有屋面和护结构（有墙或两边有柱）,能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋和土地征收房产稅和地产税，稅种名称定为城市房

3、地产税，并在全国范围内执行。1973年简化稅制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种ol986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。2008年12月31日国务院发布了第546号令，宣布自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依据《中华人民共和国房产税暂行条例

4、》缴纳房产税。案例一：2007年5月至7月L市地方税务局稽查局对中国石油某销售分公司进行检查，检查中发现2005年计算缴纳房产税的计税依据中包含了加油站房屋、罩棚和厕所，而在2006年计算缴纳房产税计税依据中没有包含加油站罩棚和厕所，因此税务局要求补交2006年罩棚的房产税八万余元。案例分析：如果简单地从字面上理解，加油站中的房屋和罩棚均应计算缴纳房产税，况且在2005年计算缴纳房产税时包含了加油站房屋、罩棚和厕所，2006年应该和2005年保持一致,继续缴纳罩棚和厕所的房产税。但是本着对企业负责的态度，税务管理人员及时地同上级公司财务处税务管

5、理人员进行了沟通，并咨询了税务师事务所的老师，通过拨打L市地税纳税服务热线等各种途径对房产稅缴纳的具体规定进行了深入研究，结合当地的实际情况，提出了自己的见解：1、房屋是单独计量的，房产证只包含房屋，不含罩棚和厕所；2、公司按照会计制度规定，在帐簿中设置“固定资产”科目记载房屋原值，罩棚和厕所的价值也是单独计价的；3、通过实地调查，该地区的其他加油站均没有对罩棚和厕所缴纳房产税，公司希望能够承担同等的责任，以便进行公平竞争；4、某些兄弟公司在其他地市，罩棚、厕所不需缴纳房产税。经过与地税局稽查局、税源管理科等多个科室进行了积极的沟通和协调后，最

6、终地税局相关科室同意公司的加油站罩棚和厕所不用交纳房产税。在此之后，财政部和国家稅务总局出台《关于加油站罩棚房产税问题的通知》财税［2008］123号文的规定：加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。可见在这之前，中石油某销售公司的做法为企业合理规避了税费支出。随后，财政部和国家税务总局出台财税［20101121号文件，将地价计入房产原值征收房产稅，具体规定为：'‘对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，宗地容积率低于0.5的

7、，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。二、城镇土地使用税城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。凡在城市、县城、建制镇范围内使用土地的单位或个人都是土地使用税的纳税义务人。具体规定如下：使用土地建房出租、出典的，房屋出租人、承典人为纳税人；出租人、承典人不在房屋所在地或房屋租典纠纷尚未解决的，由房屋代管人或使用人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳。土地使用权共有的，由共有各方分别纳税，即几

8、个人或几个单位共同拥有一块土地使用权的，各方应以其实际使用的土地面积占整个土地总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。现行的《中华人民共和国城镇土地使用