浅谈赤峰市住房价格持续上涨原因

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1、浅谈赤峰市住房价格持续上涨原因摘要：房地产业作为国民经济的重点行业经过从年的政府宏观政策调控，目前赤峰市的房地产市场发展总体平稳，但价格仍持续上涨。笔者认为，要分析这些问题不仅要依靠经济学的有关理论，更要从当今地峰市的宏观经济运行和住房市场的供需现状来研究。只有这样，才能够透过现象发现规律并做出准确判断，实现住宅产业与经济的协调、持续、健康发展。关键词：住房价格；微观经济；宏观经济中图分类号：C93文献标识码：A赤峰市住房价格经过政府几年调控，在令人欢欣的同时，房产价格却仍不容乐观：2013年1—8月份，全市

2、商品房平均售价为5338元/平方米，同比增长7.5%,其中，在第二季度，住宅中的豪华住宅和普通住宅价格增幅已突破两位数，分别达到10.1%和10.6%；仅以红山区为例，城市的房屋价格增长了11.4%,商品住房成交均价已达到5624元/平方米。这是在宏观调控的大背景下赤峰市房地产市场出人意料的现象。这个速度与GDP、居民收入比较以及考虑到货币供给和利率情况，应该说是比较高的。那么，造成这种情况的原因何在？宏观调控下房价为何仍然快速增长？影响房价持续上涨的因素究竟有哪些？房价上涨会对区域经济的发展会产生什么样的影

3、响？一、现阶段赤峰市住宅市场价格的微观经济学分析（一）马克思主义的价格理论1.基本价格理论根据马克思的价格理论，“当用货币的数量来表现价值时，价格这个范畴就产生了”。价格是价值的表现形式，要受到价值的制约。价值通常以供给价格和需求价格共同决定的商品市场价格的形式表现出来，市场价格反映了供给和需求协调的结果，供求变化影响到商品的市场价格，需求等于供给时，市场价格与市场价值相一致。“供求变动的结果是使市场价格以市场价值为中心而波动”。根据马克思的生产价格论，“商品的价值包括三个部分，即不变资本C、可变资本V、及剩

4、余价值M,但是只有其中的c+v构成了生产消耗的资本价值，M则是剩余价值，并没有在其中进行投入。商品的价值是三个部分总和，即商品价值二C+V+Mo2.城市住房价格的构成分析根据价值构成的基本原理，城市住房价值应当包括为实现住房功能所支出的物质消耗费用（C）、劳动报酬（V）及盈利（M）o在城市住房价格构成项目中，物质消耗支出（C）包括：土地费用、前期工程费、住宅建筑安装工程费、住宅小区内基础设施配套费、城市基础设施配套费、开发管理费、开发建设资金利息、销售费用、各类税费；劳动报酬支出（V）包括：开发及销售过程中的

5、劳动报酬支出；盈利(M)指开发利润。(二)市场价格反映了供给和需求协调的结果，供求变化影响到商品的市场价格1•从供给方面来说，住房的市场价格(C+V+M)受以下因索的影响(1)相关住房商品的市场供给经济学中所说的商品的“供给”是指：“生产者在一定时期内在各种可能的价格下愿意而且能够提供出售的该种商品的数量”，“一般来说，商品自身价格越高，生产者获得的利润就会越大，因此，愿意提供的产量就越大，反之，则相反。”赤峰市住房市场的供给包括高档商品房、普通商品房和经济质用房的供给，从去年国家宏观调控开始以来，赤峰市住宅

6、市场的供给受到国家调控政策的影响。(2)生产成本根据经济学理论，“在商品自身价格等其他因素不变的情况下，生产成本的提高会减少生产者的利润”。自从我国实施土地储备和'‘招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度以来,对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但也存在明显的缺陷，即短期内容易推动地价上涨，从住宅建设成本分析，地价上涨是重要因素；另外建材价格的上涨、拆迁成本的提高、精装修商品房的增加及新建住宅品质提升等也带来了住宅建设成本的增加。另外，由于住宅项目在建设过程中存在相当多的不确定因素，如建设周期长和市场

7、因素的影响等，成本就更不易控制。所以，房价很难按成本核算的方式给出定价，成本的不确定因素是促成价格“水分”形成的主要原因之一。(1)“在有限的资源条件下，追求利润最大化”不仅是经济学的基本理论，也是开发商的追求由于政策的调控，引起住宅供给结构的失衡，开发商牟取利润最大化的心理，偏重高档商品住宅的供应，从而引发供给结构上的矛盾，在住宅结构中，开发商忽视低价位的商品房的投资。另外，由于赤峰市土地供给减少的直接影响，新开工的楼盘减少给消费者的心理预期造成了压力，开发商恰恰利用了购房人觉得“市区房屋将越来越少”的心理

8、，推高房价。同时，部分开发企业还利用政策和市场信息的不对称恶意炒作，关于房价上涨不可避免论已经屡屡见诸于报端，使部分消费者盲目跟风，在居民“买涨不买跌”的心理因素下，造成了赤峰市的房地产价格出现了非正常上涨。2.需求对住房价格的影响经济学对需求的定义是，“消费者在一定时期内在各种可能的价格下愿意并且能够购买的该商品的数量”O因此,需求是主观偏好和客观能力的统一。一般来说，商品自身价格的变化引起对该商