房地产估价复习题参考答案.doc.doc

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1、《房地产估价》复习题及答案（供参考）一、单项选择题１、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（D）为前提进行估价。Ａ、保持现状；Ｂ、装修改造；Ｃ、转换用途；Ｄ、重新利用2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（B）万元。Ａ、87；B、124；C、130；D、134计算过程：50+80/(1+1%)^83、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27ｍ，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元／m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（D）。Ａ、9；

2、B、13.5;Ｃ、15；Ｄ、18前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）×总深度4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法；Ｃ、该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（B）。Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长；Ｄ、修复时间较短6、路线价法估价的第二个步骤为（A）。Ａ、设定标准深度；Ｂ、选取标准临街宗地；Ｃ、编制深度百分率表；Ｄ、划分路线价区段7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年

3、6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（A）。Ａ、1998年6月30日；Ｂ、现在；Ｃ、重新估价的作业日期；Ｄ、要求重新估价的委托方指定的日期8、将房地产称为物业的国家或地区是（D）。Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（C）Ａ、经济适用住房与高级别墅；Ｂ、住宅与其配套的商业房地产Ｃ、宾馆与写字楼；Ｄ、大城市郊区的住宅与高速公路收费10、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（A）。Ａ、等于报酬率；Ｂ、大于报酬率；Ｃ、小

4、于报酬率；Ｄ、无法知道11、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6％，自有资本要求的资本化率为9％，则该类房地产的资本化率为（B）％。Ａ、6；Ｂ、6.9；Ｃ、8.8；Ｄ、９计算过程：70%*6%+(1-70%)*9%12、住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（B）。Ａ、替代关系；Ｂ、互补关系；Ｃ、附属关系；Ｄ、没有关系13、基本完好房的成新率为（D）。Ａ、十、九成新；Ｂ、九、八成新；Ｃ、八、七成新；Ｄ、七、六成新我国现行房屋的完损等级分为五类：完好房，成新率为十、九、八成；基本完好房，成新率为七、六成；一般损坏房为五、四成；严重损坏房及

5、危险房的成新率为三成以下。1414、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8％，则该写字楼目前的收益价格为（B）。Ａ、4858；B、5200；Ｃ、2700；D、6264根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：Ｖ＝a／r×［１－１／（１＋r）t］＋Ｖｔ／（１＋r）t＝216／8％×［1－1／（1＋8％）2］＋5616／（１＋8％）2＝5200（万元）15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为（A）万元

6、。Ａ、100；B、42；Ｃ、63；Ｄ、77计算过程：12/(8%-2%)-7/(8%-1%)16、评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（C）。Ａ、市场法；Ｂ、收益法；Ｃ、路线价法；Ｄ、假设开发法17、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（D）。Ａ、算术平均数；Ｂ、中位数；Ｃ、加权平均数；Ｄ、众数18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加１万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为（C）万元。Ａ、225.00；Ｂ、237.50；Ｃ、381.25；D、395.8

7、3净收益按等差级数递增的公式，式中，a为第一年净收益，b为净收益逐年递增的数额，r为资本化率。19、经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（C）。Ａ、最佳用途和最佳规模；Ｂ、最佳集约度；Ｃ、最佳规模和最佳集约度；Ｄ、最佳用途均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。20、投资利润率的计算公式是（A）。Ａ、开发利

8、润／（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）Ｂ、开发利润