房地产估价范畴.doc.doc

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1、一、补偿对象规定     补偿对象包括给谁补偿，对什么东西补偿。     1、住房拆迁应该给被拆迁住房所有人予以补偿。     新《条例》第二十二条第一款规定，拆迁人应该按照《条例》规定的方式、补偿标准，对被拆迁人给予补偿。被拆迁人指被拆迁住房的所有人，依据住房所有权证、土地使用权证确认。根据该条款规定，住房拆迁应该给被拆迁住房所有人予以补偿。     2、住房拆迁应该对住房及其附属物给予补偿。     新《条例》第二十二条第二款规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不给予补偿。该条款是采用排除法规定对什么建筑物、构筑物进行补偿。根据该条款规定，出来违章

2、建筑和超过批准期限的临时建筑外均应该给予拆迁补偿。即在住房补偿过程中，不仅要被拆迁的住房进行补偿，还要对住房的附属物，包括门斗，室外厕所、厨房、化粪池，围墙、电话、电视插座移动费用等进行补偿。这些附属物对产权人不仅具有使用价值，而且还有经济价值。拆除附属物，其所有人的财产会造成损失。《宪法》规定，国家、全民、集体所有的财产受法律保护。国家保护公民合法收入、储蓄、房屋及其他合法财产的所有权。据此，拆除住房附属物也应给被拆迁人予以补偿。到底哪些被拆除的房屋建筑物、构筑物属于违章建筑，哪些被拆除的房屋建筑物、构筑物属于附属物，由房屋所在地规划行政主管部门予以判断。

3、     二、补偿方式     补偿方式是指用什么方式对被拆迁住房所有人进行补偿。 新《条例》第二十三条第一款规定，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调。新《条例》第二十三条第二款规定，除拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换、由拆迁人给予货币补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租贷关系达不成协议、拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换外，被拆迁人可以选择货币补偿方式，也可以选择房屋产权调换方式。     货币补偿是指拆迁人与被拆迁人协商一致，被拆迁人放弃被拆迁房屋的产权，由拆迁人以市场评估价格为标准，对被拆除房屋的所有权人以货币给予补偿的一种补偿方式。

4、     产权调换是指拆迁人用自己建造和购买的房屋与被拆迁房屋所有人的房屋进行交换，被拆迁房屋所有人取得安置房的所有权，原房屋和安置房的差价按房地产市场评估价格结算的一种补偿方式。     非公益事业房屋包括居民住房、企业生产、经营用房。拆迁非公益事业房屋的附属物只实行货币补偿，是因为附属物属于特定建筑物，不同建筑物对附属物的要求不同，产权调换以后无法独立使用。因此，拆迁非公益事业房屋的附属物实行产权调换没有意义。被拆迁人与房屋承租人对被拆迁房屋解除租赁关系达不成协议，一般指被拆迁人（出租人）、承租人就被拆迁房屋不能通过协商提前终止租赁关系。按照合同法的规定

5、，被拆迁人（出租人）、承租人就被拆迁住房如果通过协商提前终止租赁关系，一般来说，被拆迁人或者要向承租人支付违约金，弥补承租人重新寻找出租住房的损失。或者要把出租住房按公有住房出售政策出售给承租人，或者要用其他冬至住房安置承租人，并根据局承租人搬迁损失等适当给予安置补偿。如果被拆迁人、承租人对被拆迁住房解除租赁关系达不成协议，仍然对被拆迁人实行货币补偿，承租人的损失可能难以得到补偿，甚至会失去住房。为了维护承租人的合法权益，保证承租人的生活不受影响，拆迁人只能对被拆迁房屋实行产权调换补偿。     按照新《条例》第二十三条及北京、武汉等城市的住房拆迁管理办法规

6、定，住房拆迁补偿分为三类，而且各类都有对应的拆迁补偿方式。     第一类，非出租住房拆迁补偿。非租赁住房是指房屋所有人、使用人合一的住房。包括住房所有人自己建造、自己居住的私有住房，住房所有人购买的自己居住的已出售公有住房，住房所有人在一、二级住房市场购买的商品住房（含经济适用住房）、二手住房。拆迁非租赁住房，被拆迁人即可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。     第二类，住房附属物拆迁补偿。不同住房布局、结构设计不同，对附属物的要求不同。对被拆迁住房的附属物实行产权调换无意义。住房附属物拆迁只能实行货币补偿。     第三类，租赁住房拆迁补偿。租赁住房

7、主要指没有出售的直管公有租赁住房、自管公有住房。按照被拆迁人与承租人对解除租赁关系能否达成协议，分为二种情况：     1、拆迁人与承租人解除租赁关系达成协议。     （1）直管公有住房、自管公有住房按公有住房出售政策把拆迁住房出售给承租人解除租赁关系。这时，承租人转换成了被拆迁人。被拆迁人既可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。     （2）被拆迁人或者给承租人支付违约金，或者提供安置用房解除租赁关系。这时，租赁住房也转变成了非租赁住房。应按非租赁住房对被拆迁人给予补偿。被拆迁人既可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。     2、被拆迁人与房屋承租人

8、解除租赁关系达不成协议。     被拆迁人与房屋承租