房地产估价复习题参考答案.doc

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1、《房地产估价》复习题及答案（供参考）三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：(1)名称。(2)坐落。（3）面积。（4）层数和高度；（5）建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。（6）装修。（7）建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。（8）平面位置。（9）工程质量。（10）建成年月。（11）维护、保养、使用情况。(13)利用现状。（14）权属状况。2、房地产价格的特征主要有哪8方面？其来源于房地产的哪些特性？（1）房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。（2）

2、房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。（3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。（4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。（5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。（6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。（7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。（8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？市场比较

3、法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的是哪种？建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。（4）综合法。最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。5、收益法的含义及其理论依据是什

4、么？收益法适用的对象和条件是什么？收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上，所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化。6、什么是假设开发法？其理论依据、前提条件、适应

5、对象是什么？假设开发法（Thehypotheticaldevelopmentmethod），是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。其理论依据是预期原理。前提条件：5(1)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式。(2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。(3)正确分析房地产市场行情。(4)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入。(5)开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来。假设开发法适用于具有投

6、资开发或再开发潜力的房地产的估价。7、什么是房地产估价原则？如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的？合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则从理论上说，估价原则与估价要求有区别，估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律，而独立、科学、客观、公正的总要求及以依法估价等，是社会对房地产估价者提出的要求，是估价的前提条件。8、什么是资本化率？资本化率有哪些种类？求取资本化率的基本方法有哪些？资本化率(capitalizationrate)是将房地产的净收益转换成价值的比率。主要有三种：综合资本化率，建筑物资本化率和土地资本化率。求取资本

7、化率的方法主有：（1）市场提取法；（2）安全利率加风险调整值法；（3）复合投资收益率法；（4）投资收益率排序插入法。。四、计算题（必须写出计算过程，可不算出结果。）1、某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年；1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元；预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70％的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的收益率为10％。试利用上述资料估算该房地产1

8、999年12月30日的收益价格。计算过