房地产企业破产制度的完善.doc.doc.doc

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1、房地产企业破产制度的完善　　【摘要】伴随政府宏观调控政策的加紧实施，大批中小型房地产企业相继陷入困境。基于今日中国房地产市场的宏观背景，文章以中小型房地产企业破产问题作为主线，从保障消费者根本权益的视角出发，深入研究了我国现行房地产企业破产制度在保障消费者权益方面的内在缺陷，在此基础上，提出了针对性的政策建议。　　【关键词】购房人权益房地产企业破产制度缺陷政策建议　　最近两年，中国房产市场遭逢前所未有的严厉宏观调控政策考验。力避房地产泡沫继续发酵，政府对房地产市场的调控政策逐步收紧，中国房地产市场新一轮宏观调控的大幕已然开启。伴随中国经济高速发展，连续多年疯狂扩

2、张的房地产市场，即将挥别其“镀金时代”，进入所谓的“白银时代”。据专家释义，“白银时代”是经济发展放缓，生产与消费渐趋理性的时代。这一时代的典型特征就是：竞争加剧，利润微薄，即有些学者口中的“微利时代”。对房地产开发商而言，资金是注入企业的“血液”，是其有机体生存发展的关键。资金链，作为维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条，意义重大。许多著名企业都是为资金链断裂所累，三九药业、巨人集团便在此列。对于资本密集型产业的代表—房地产开发，资金链的畅通更为重要。要保障其资金链的安全，除了必须做到保证主链的资金充足之外，还需要具备相当的融资能力。　　房地产企业

3、所应具有的融资能力有着不同于一般企业的特点。除了利用政府、银行进行融资，在每个循环后要有增值，实现企业经营目标外，消费者在房地产开发过程中的不同阶段，其所分期预先支付的购房款也是重要的融资来源。就此意义而言，影响房地产企业资金链安全的主要因素就至少包含了以上提到的国家货币政策和房地产销售额，对于资金实力不慎雄厚的中小型房地产企业更是如此，其对应的企业经营账目一般表现就是应收账款与存货。首先，国家货币政策的风吹草动都会波及房地产企业自身资金链的安全。从目前来看，不管是第三次连任央行行长的周小川对谨慎性货币政策的坚持，还是央行近期以来不断释放出的货币政策延续中性偏紧

4、的信号，都表明了当前的宏观政策形势不容乐观。加之2013年更趋加强的房地产限购政策，使得房地产市场销售业绩极不理想。这大大降低了企业的资金周转率，使得其延续发展步履维艰。2012年8月9日《陕西日报》相关报道称，陕西省近两年内有共计694家房地产企业被踢出了房地产市场。另根据其他不完全统计：仅2011年一年北京市就有共计477家房地产企业先后被注销，江西省在两年内也有近600家房地产企被注销了相关资质，同时，四川省仅2011年上半年就有共计423家房地产企业被注销……仔细分析，不难发现，随着国家宏观经济政策的调整不可避免地导致了大批房地产企业消亡与重组现象的发生

5、。本文重点关注房地产企业破产制度如何保障购房人权益的问题，进而展开相关论述。　　房地产企业破产的特征分析　　本文所称的房地产企业，又称房地产开发企业，是指依法设立并以营利为目的，从事房地产开发、经营活动的企业法人。本文所说房地产企业破产是指房地产企业不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力，依法清理债权债务的活动。房地产企业与其他一般企业法人的破产相比具有特殊性。　　第一，破产所涉及的债权人主体范围广，包括但不仅限于购房人、工程承包人、材料供应商、向开发商提供贷款的金融机构等等。第二，破产企业资产主要包括已经建成或正在建的商品房、土地使用权等

6、不动产及其他相关权益。债权人一般必须通过把上述不动产及其相关权益变现的方式来实现破产债权。第三，破产涉及法律关系相对复杂，且有时会相互交织。具体来说，包括企业与购房人、购房人与按揭银行间等多种关系；同时也包括施工企业、材料供应商与开发商，开发商与员工间的关系等；还包括银行与开发商间的关系等。第四，破产所造成的负面影响一般较大。由于房地产业属于国民经济的支柱产业，同时房地产企业破产所涉及的债权人数量大、行业多，因而其破产影响范围广，且可能对我国金融乃至经济安全造成不利影响。第五，破产可能导致正在建设的大量房地产项目出现烂尾工程，不仅会损害城市发展的形象，同时也会造

7、成对社会资源的浪费。　　本文认为，房地产企业破产的特殊性要求在处理房地产企业破产时需要慎之又慎。但由于我国现行的法律体系并未对房地产企业破产与相关立法适用的衔接进行明确阐释，所以常常导致购房人权益保障体系不够明晰。　　现有房地产企业破产相关立法解读　　房地产企业破产中购房人权益保障法律规范的归纳、整理。目前，我国立法涉及购房人权益保障的相关法律有很多，具体包括《合同法》、《物权法》、《企业破产法》等基本法律，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）、《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）、

8、《关于审理企业破产案件若