时隔七年房贷支持证券化再度启动

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1、时隔七年房贷支持证券化再度启动  时隔七年,国内第三单个人住房贷款支持证券化产品即将发行。  邮政储蓄银行近日在债券信息网发布公告,将于7月22日在全国银行间债券市场发行个人住房贷款支持证券化产品(RMBS):发行规模68.14亿元,产品平均期限约15年。从利率价格区间来看,优先A级证券为5.3%~5.8%,优先B级证券6.3%~6.8%。  中诚信国际结构融资部主管钮楠向证券时报记者透露,此单RMBS基础资产中的个人住房抵押贷款,涉及北京、天津、上海、广东等10个省、市。  延迟抵质押权变更登记  本单产品在基础资产的设计

2、上采用了延迟房贷变更抵质押权登记。  这与国内前两单RMBS不同,此前建行发行的“建元2005-RMBS”和“建元2007-RMBS”均在产品发行前,就资产池中每笔个人住房抵押贷款,逐一向当地房管局变更抵质押权,并将基础资产完全转移给信托机构(特殊目的载体,简称SPV),以做到资产证券化产品的真实销售和风险隔离。  此次邮储银行发行的RMBS,在基础资产转移至信托但在未发生权利完善事件的情况下,暂不办理抵押权变更登记手续。而“建元2007-RMBS”的基础资产为在深圳、福建两地试点的1.2万余笔个人住房抵押贷款,加之各地房管

3、局要求办理的抵质押权变更手续不同,该项工作耗时数月。  不过,邮储银行方面表示,如果出现贷款违约,为避免抵押权未变更登记可能导致的问题,当任意一笔贷款违约后,邮储银行将在9个月内办理完抵押权的变更登记手续,以确保抵押权登记在信托名下;如果出现善意第三人对抵押房产主张权利,而信托所享有的抵押权无法对抗善意第三人,邮储银行将赎回该笔抵押贷款。  “邮储银行未将基础资产中所有贷款逐一变更,理论上存有争议,但从发行便利、成本节约的角度考虑却是合理的。”一位参与RMBS发行的人士说,“2这单RMBS获准发行,也说明监管部门和市场对房贷

4、延迟抵质押权变更登记的认可。”  对冲提前偿还风险  证券时报记者了解到,不同于其他类资产证券化产品,RMBS基础资产的较大风险来自于住房按揭借款人的提前偿还。  中诚信国际一份针对RMBS的研报指出,借款人的提前还款会导致资产池的现金流不稳定,主要表现为:提前还款行为使得每期还款额发生变化,本金回收速度加快;提前还款情况下总现金流的流量会减少,一部分本金被提前偿还,利息收入减少;前期偿付本金额度增加可能会导致赔付本金额先增加后减少,或呈现递减走势。  上述报告指出,从目前国内已发行的RMBS情况看,影响借款人提前还款行为的

5、因素有利率水平、宏观经济走势、房地产市场走势等,但最大的影响因素来自于住房转手情况。按我国现行的法律要求,借款人对住房抵押贷款的还款义务不能由新的购房者继续承担,因此住房转手时就需要借款人提前付清贷款余额。  “一些城市的二手房交易市场还是非常活跃的,因此住房转手率对借款人的提前还款行为会有很大影响。”中诚信国际相关人士表示。  值得关注的是,我国的提前还款率(CPR)呈现出明显的季节性波动规律。  具体来说,通常在每年12月至次年1月CPR最高,此时正值春节,往往是居民一年中收入结余和储蓄最高的时点,最有能力提前偿付住房抵

6、押贷款。随后,又会在来年2月步入谷底,并在3~4月逐步上升,5月达到波峰后逐步下降,至8~9月份达到最低状态,秋冬两季CPR又会逐步回升,并于春节期间达到最高状态。  为覆盖提前偿还带来的现金流不稳定的风险,该单RMBS优先档以过手形式支付,根据现金流的变化情况,按月还本付息。上述中诚信人士称,此种支付形式有利于对冲因借款人提前偿还对SPV带来的风险。此外,转付形式支付作为另一种方式,对本息有固定额度,不因现金流波动而改变。2

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