房贷呼唤证券化

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1、房贷呼唤证券化

2、第1　房贷证券化是指银行将房地产抵押贷款按照价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，由于住房贷款的期限普遍很长，而金融机构吸收的存款又具有短期性，一方面可以解决银行“短存长贷”流动性不足的问题，另一方面也可以使资金较少的企业参与房地产投资。住房抵押贷款证券化始于２０世纪６０年代末的美国，如今已扩展到世界上许多国家和地区，它是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。据有关报道，１９９８年，人民银行便牵头组织了“住宅抵押贷款证券化的研究”。２００２年末，我国发放贷款最多的两家银行——建设银行和工商银行已连续３次向人民银行上报了各

3、自的证券化方案。澳大利亚最大的投资银行麦格理银行也与上海建行达成了合作协议，并在上海成立了首家致力于房贷服务和房贷证券化的公司，但至今依然是“只闻楼梯响，不见人下来”。房贷证券化势在必行我们知道，一个完整的住房抵押贷款市场体系包括一级市场和二级市场：一级市场即按揭贷款市场；二级市场即住房抵押债权转让市场，是指银行以住房抵押为担保，发行抵押贷款证券的市场。从１９９３年９月开始，上海建设银行出具第一笔个人按揭贷款后，个人按揭贷款在我国已经走过了整整１０年。１９９８年达到了４２６亿元，１９９９年则为１３５８亿元，２０００年为３３７７亿元，２０

4、０１年为５５９８亿元，２００２年已高达８２５７亿元，随着房贷规模的日益膨胀，作为２１世纪全球金融结构调整及金融工具创新的最重要的内容之一，在我国尽早实施房贷证券化的试点，加快建设住房抵押贷款二级市场已势在必行。住房贷款改变了商业银行传统的经营模式，也是中国金融业的优质资产之一，住房抵押贷款证券化，相对于股票和期货而言，投资者承担的风险较小，而收益率又通常高于国债利率，因此，被业界人士认为完全可以成为中国投资者新的投资手段。它在一定程度上改善了我国金融市场结构及融资结构单一的问题，也是我国金融创新的一个新亮点。从金融的角度讲，它不仅可以增

5、加银行的中间业务收入，又能规避因提前还贷或拖欠贷款所带来的资产结构失衡和利率风险，从而有效地改善银行的资产负债结构，将抵押贷款的风险分散和转移给投资者。有资料显示，对于这一新型融资方式我国已进行了１０多年的探索和酝酿，积累了一定的经验，可谓是“十年磨一剑”。商品房是老百姓的一种主要生活需求，近年来，我国房地产投资一直保持年均２５％以上的增幅，为ＧＤＰ的增长做出了重要贡献，已成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点之一。有专家分析，我国要实现人均居住面积８平方米的目标，还需要投资２０００亿至７０００亿元，目前仅靠公积金、住房基金的积累远不能

6、满足需要，房地产行业属于典型的资本密集型传统产业，多年来形成的以银行为主要融资渠道的房地产市场资金瓶颈已日趋凸显。我国目前还存在大量低收入人群，因资金短缺难以贷到所需资金，只能推迟购房意愿，必然导致商品房空置率居高不下，大量资金无法盘活，难以实现预期利润，并最终将企业风险转化为金融风险。国际经验表明，城市化程度在３０％至６０％之间，房产市场将进入高速发展期，我国目前的城市化水平大约是３６％，当前国内正处于城市化加速发展时期。随着经济的发展人们会进一步改善住房条件，如果房地产金融瓶颈不能突破，房地产就难以积聚有效的投资和有效需求。从信贷投

7、放的角度来说，银行为了有效的控制信贷风险，其贷款发放一般趋向于房价低廉、期限相对较短的贷款，而投资者则偏向于中长期投资，更愿意接受具有合理价格和投资价值的住房抵押贷款，那些被投资者看好的房地产项目更易获得银行贷款的支持，从而相当于在一级市场上建立了一个有效的筛选机制，对消除房地产投机行为，培育高效、公平、价格合理的房地产市场起到了积极的作用。对于支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组形成大型企业和企业集团，促进健康有序的房地产业运行机制的形成均具有一定的意义。房贷证券化存在的主要问题１．我国房贷证券化究竟选择何种模式出现

8、，尤其是目前我国关于住房抵押贷款证券化的法律、法规缺位，在现行的证券法相关条款中，尚未对资产证券化应用于房地产融资作出规定和描述，与其相配套的税收政策也没有制订。而现行的信托法中规定：银行不能从事经营行为，但在房贷证券化过程中，当事人与银行利用契约来完成相应的信托功能是必不可少的。现行的民法通则也规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让，应当取得另一方的同意并不得牟利。”合同法第八十条也规定：“债权的转让应通知债务人。”同时，独立客观、公正的信用评估体系是住房抵押贷款证券化成功的关键，目前，我国还没有完整意义上的个人信用制度，缺

9、乏有影响力的独立资产评估机构和完整的信用担保体系。同时，作为实施住房抵押贷款的重要组成部分，全国性的银行交易网络还没有形成，我国银行内部的资源和网络亦未形成有效共享。　２．目前我国银行的储蓄存款已突破１０万