房地产营销策划作业麒麟山庄价格策划报告

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1、1、分析麒麟山庄的定价目标、定价方法和策略；将自身角色定位为项目经理，阐述你将采取的操盘计划及理由2、根据项目定价程序对项目定价和价格进行策划，撰写该楼盘的价格策划报告回答：1、1）定价目标：①获取最高利润②获取较高的投资收益率③保持市场价格稳定④应付或避免竞争⑤提高市场占有率⑥维持企业生存2）、定价方法：⑴、成本导向定价法：Ⅰ、目标收益定价法（麒麟山庄由老牌上市公司钱江水利，携手杭州资深房企钱塘集团，联合世界顶尖团队共同开发，在市场上具有一定的影响力、市场占有率，用这种定价法可以保证企业既定目

2、标利润的实现。但同时这也存在着缺陷，这是以预估的销售量来计算应制定的价格，颠倒了价格与销量的因果关系，忽略了市场需求和竞争）①确定目标收益率②确定目标利润：目标利润=总投资额*目标投资利润率目标利润=总成本*目标成本利润率目标利润=销售收入*目标销售利润率目标利润=资金平均占用额*目标资金利润率③计算售价：单位产品价格=（总成本+目标利润）/预计销售量⑵、需求导向定价法：Ⅰ、理解价值定价法（麒麟山庄的定位为中上层精英的别墅群，无论质量、用途、款式以及服务态度和周边配套设施都是同行中的佼佼者）⑶、

3、竞争导向定价法：Ⅰ、直接竞争定价法（麒麟山庄由老牌上市公司钱江水利，携手杭州资深房企钱塘集团，联合世界顶尖团队共同开发，开发商自身实力较强，产品特色显著，卖点多，成本较高，其产品形态为英国安妮女王别墅、意大利文艺复兴别墅和法国路易十四别墅。因此可以高于竞争对手的价格发售，即将本企业的产品提升更高的档次，避开直接面的竞争，夺取高端消费者群体）3）、策略：⑴、新开楼盘定价策略Ⅰ、高价开盘策略：理由：◆具有竞争楼盘所没有的明显特征。麒麟的设计师以Cannes、Siena等国外经典hilltown为样本

4、，让建筑天际线在起伏的地形间拥有和谐的韵律与节奏。所有的道路、流线均贴伏山体的自然肌理，最大程度避免对自然的人为改造。山地的落差，让别墅庭院享有无遮挡视野，配以无边际泳池，住户可以尽情与湖光山色融为一体。地形的高差还让别墅拥有自然采光的全明地下层，直接与内院相连通。这些优势都是平地别墅所无法比拟的。且其户型设也独具特色，楼层在2~3层，产品形态为英国安妮女王别墅、意大利文艺复兴别墅和法国路易十四别墅。这一幢幢纯正的欧洲传统建筑，把历史与现实，以一种有机契合的、创造性的、充满生机的方式结合在一起。

5、◆产品的综合性能较佳。麒麟山庄位于长三角传统富人区——杭州青山湖，坐落于太阳湾半岛上，是一个以纯正欧洲传统建筑构成的高端山地社区。◆开发量适合、发展商信誉好。麒麟山庄由老牌上市公司钱江水利，携手杭州资深房企钱塘集团，联合世界顶尖团队共同开发。多次获得建筑界的奥斯卡奖“金块奖”的美国H&SINTERNATIONAL规划设计，国际化的多元设计机构美国AGERGroup进行景观和精装庭院设计，美国最大的住宅设计公司Marc-Michaels负责会所和样板房设计，全球最大的物业服务公司高力国际担任物业顾

6、问。这支跨境背景的品牌梦之队，把麒麟山庄推到一个面向国际的平台上。麒麟山庄价格策划报告目录前言市场分析产品定位有效客层划分模式销售主导策略价格定位及价格分期策略各阶段深化的市场推广策略代理公司市场组织及销售管理本案针对性运作流程公司简介合作基本方案附：项目团队主要人员介绍前言青山湖位于杭州西郊临安市青山镇，被誉为临安第一景，临安新十景之一的青山湖国家森林公园。清秀娇美的湖光山色和丰厚的人文景观有机地融汇在一起，更增添了青山湖的意蕴和魅力一座长58米、高24.1米、顶宽5.5米的大坝犹如长虹，横贯

7、在公山与母山之间，将南苕溪拦腰截住，集天目山麓603平方公里之水于一湖，淹没岗丘谷地，积天目山之水形成如今的青山湖，风光旖旎。它像一颗熠熠发光的明珠，闪烁在苍翠欲滴的群山之中，成了西子湖的“姊妹湖”。青山湖四周建有杭州中都青山湖畔大酒店、青山湖度假酒店、圣鹤山庄、青山湖休闲村、天屹宾馆、锦湖度假村等众多的宾馆和休闲度假村。而　麒麟山庄正位于长三角传统富人区——杭州青山湖，坐落于太阳湾半岛上，是一个以纯正欧洲传统建筑构成的高端山地社区。第一部分：市场分析1、临安概况临安市--长江三角洲的一方绿宝地

8、，位于浙江省西北部的天目山南麓，东往杭州，西近黄山，北上南京、上海，南下宁波、温州，大都可朝发夕归。市境东西长110余公里，南北宽50多公里，幅员3126.8平方公里，辖15镇24乡，人口50万，市人民政府所在地锦城镇，距杭州城50公里。临安资源丰富，物产独特。森林覆盖率64.1%，有天目山保留了银杏野生种，人称“活化石”，已定为临安市树。矿产有钠基膨润土、石煤、钨等。昌化鸡血石为治印珍品，誉为国宝。特产有茶叶、笋干、山核桃，药材有萸肉、於术等。市周边，峰峦挺秀，绵延百里。腹地和东西部，低山、丘