叶檀-新政下的经济、货币和房地产走势

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1、叶檀：新政下的经济、货币和房地产走势-3月央视财经评论家叶檀全国铝门窗幕墙新产品博览会前沿论坛做专题报告“对房地产有信心的人显得已经越来越少，尽管房地产市场交易仍然火爆。”2013年3月18日，由中国建筑金属结构协会铝门窗幕墙委员会主办的第九届现代建筑经济前沿论坛（锋泾[中国]建材集团有限公司冠名赞助）在广州举行。论坛邀请了当代知名财经评论家叶檀博士，请她尝试剖析中国房地产趋势与经济形势，着重探讨未来经济对于建筑行业的影响。叶檀博士在报告中谈了自己对今年房地产市场和经济发展走势的看法。全球房地产交易量快速上升“现在的房地产交易量离

2、历史峰值不远。”高盛2013年初发布了一份全球的房地产市场的报告，2013年1月-2月间，全球的房地产交易量非常大，据相关估计今年的交易量达到1万亿美元。全球交易量最高的历史峰值是2007年，也就是金融危机之前。当时货币涌入房地产，导致当时房地产交易量达到了1.25万亿美元。也就是说现在的房地产交易量离历史峰值不远。如果说，美国、中国、日本继续增加货币投放量，房地产交易量一定能够超过峰值，而这意味着什么，也就无需多言了。另外一个数据也可以作为佐证，不久以前，道琼斯指数突破了历史最高，这也是比较反常的。在货币不断发行的过程当中，全球

3、的房地产交易量在上升，上身最快的地方，就是北美。所谓北美就是加拿大、美国。美国主要是集中在纽约附近和加利福利亚附近，而加拿大则主要是两个地方，一个是温哥华、一个是多伦多。当前，我国有两个标志性的房地产公司在北美投资。一是潘石屹，一是万科。这说明一个问题——很多人都在分散资产。去年一年的时间，中国官方统计3000亿美元流散到国外。事实上，如果统计不那么保守，实际数据会更高。房产税将“吓退”房地产的投资需求“我觉得未来中国房地产中的房产税试点会推广，不要怀疑这一点，除非中国政府疯了。”从去年下半年到今年房地产的上升不可遏制，很多人去年

4、上半年是观望，结果去年下半年基本上所有的刚性需求都释放了。现在的房贷里面83%左右是刚性需求，首套房贷。现在是一个刚性需求大释放的阶段。很多人说现在房地产要上升了，没错。但是，请警惕这是回光返照。现在已经有迹象表明，最敏感的那个群体，以前投资房地产最厉害的那个群体开始抛售自己的房产。他们开始进行风险对冲。他抛售了房产之后他干什么？他到国外，他换成美元，或者他进入实体，他要进行配置。不像以前，90%的资金都在房产里面都没事，现在不行。如果你把你的资金百分之百的集中在房地产里头，我告诉你，五年之后，收税收死你。现在是一个时间窗口，是投

5、资性需求逐渐退出，刚性需求逐渐回暖交替的进程中。而房价还在高位，我认为这样的房价的增速是无法持久的。中国现在有两个税种是最值得关心的：第一个税是资本所得税，也就是我们现在所称的房产交易所得税，征收房地产买卖差价的20%，使房地产交易成本直接提升了20%，这是一个非常非常高的成本。然后是物业税，也就是房产税，这是持有环节所得税。以美国为例，房产税在纽约等地，持有成本每年1.5%左右，最高的百分之二点几，每年政府都评估房产的价格，然后每年收税，年年要缴，只要有房子就得交税，永远。第二是管理费，独栋别墅基本上不用交管理费，但是买公寓、买

6、联排别墅，尤其是在大城市，或者是旅游中心买房子，交死你。纽约最便宜的公寓，一个月500美元到1000美元的管理费是正常水平。这相当于中国的物业费，每月必交。我觉得未来中国房地产、房产税试点会推广，不要怀疑这一点，除非中国政府疯了，否则一定会推广，而且限购会取消。超发货币是房地产“泡沫”根源“24小时开动印钞机在印钞，你啥也不做你就可以‘发财‘。”那么我们接下来再来看一看，是什么支撑房地产。我们要看某一地区的房地产是上升还是下降，会不会崩盘，要看城市的经济发展，要看当地的存款和人口的增长程度。如果是看总体的房地人口的增长程度，就要看

7、负债率和央行的货币政策，货币是推动房地产市场最重要的东西。所谓的房地产上升，最最重要的是导火索就是货币。没有货币，没有金融杠杆，就没有房地产的泡沫，就不可能房地产价格大幅上升。在此前十年的时间里头，我们的广义货币发行量，现在已经增加到接近100万亿左右，是我们GDP的两倍以上。这100万亿之中，有50万亿是2009年到2012年发的。就是这四年，大规模的发行货币。短短四年的时间，我们的发钞量超过了以前二十几年的时间。为什么现在的房价会上升，应该已经非常清楚。很多人说“我啥也没做啊，怎么房价就在上升？”你要知道，你啥也没做，央行在替

8、你做，他们做得很辛苦，24小时开动印钞机在印钞，你啥也不做你就可以“发财”。与中国不同的是，美国几年前并没大规模发行货币，但是房价在2008年之前上升也是很厉害的，这就是“金融杠杆”的力量。像瑞典，、德意志的银行，他们的杠杆率达到了30倍以上。也就