我国个人住房房产税的研究

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摘要房产税在世界各国历史悠久，欧洲中世纪就开始征收房产税，我国也早在周代就有了相当于房产税的税种。根据1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，我国目前只对城镇的经营性房屋征税，对个人自住住房不征收房产税。2011年年初，国务院出台相关政策，将重庆和上海两地作为房产税改革试点，并由两市政府自行制定房产税实施细则，开始征收个人住房房产税。由于这项房产税政策是在房地产市场空前繁荣，房价飞涨的大环境下出台的，人们不由地开始思考这次房产税改革的内容和目标是否真正符合我国的长远发展。沪渝房产税细则在覆盖范围、征收对象、减免政策、税率、税基、税收用途、免税面积方面都不尽相同，各有其优缺点，对房价也会产生不同程度的影响。同时，经过比较分析后，我们发现沪渝个人住房房产税制度存在着一些问题，比如立法不完善、计税依据不合理、征收力度不够、缺乏专业评估机构等等，都不利于个人住房房产税将来在全国范围内有序、合理、顺利的征收。笔者认为，比较之下，沪渝模式虽各有优势，但总体来说，重庆模式可取的地方更多，且政策中更能体现对房价的调控作用以及收入的再分配作用。重庆模式的优点主要有：对征收对象的划分比较科学，涉及NT对存量住房的征收政策；税率设置较为细致，很好的体现了收入再分配这一目标；考虑到了房屋所有权的不同情形，并对各种情况下的纳税人进行了规定；个人住房房产税收入用途较为明确；对房价的调控作用明显。上海模式的优点主要有：征收范围较广；计税依据较为合理；税收减免政策的制定较为细致。3 一些典型的国家先于我国征收个人住房房产税，在这方面有着丰富的经验。日本的固定资产税、美国的房产税、法国的地产税等都与我国的个人住房房产税有着紧密的联系。在对各国有关个人住房房产税制度进行概述并加以分析的基础上，找出其各自特点并加以比较，我们发现，许多地方对我国有深刻的借鉴意义。比如美国房产税的用途，日本的房产估价制度、加拿大的区别税率等竺寸。另外，要构建一套科学、合理的个人住房房产税，就需要明确其理论源头，还必须明确其征收的意义和前提条件，分析其征收的必要性与可行性。个人住房房产税的每项课税要素都必须科学合理，在此基础上，制定出一套切实可行的个人住房房产税制度，才能充分发挥其积极的作用。总之，征收个人住房房产税已是大势所趋，但究竟如何将个人住房房产税推向全国，我们需要做更深入的研究分析，政府方面也需要谨慎而行。【关键词】个人住房房产税典型国家房产税沪渝对比房价4 AbstractPropertytaxesinthecountriesofthewoddhasalonghistory,medievalEuropebegantocollectpropertytaxasearlyastheZhoudynasty,andChinaalsohastherealestatetaxisequivalenttothetax．TheStateCouncilpromulgated”People’SRepublicofChinaPropertytaxTemporaryregulation”accordingto1986，China’Scurrentpropertytaxonlyonthebusinesshousesoftown，Owner-occupiedhousingnottocollectpropertytaxesonpersonal．Inthebeginningof2011，TheStateCouncilpromulgatedtherelevantpolicies，ChongqingandShanghaiasthepilotofthepropertytaxreform，thecitygovernmentenacteditsownpropertytaxestotheimplementationdetails，hasbeguntocollectpersonalpropertytaxes．Becausethepropertytaxpolicyistheintroductionofunprecedentedprosperityintherealestatemarket，housingpricessoaringenvironment．Peoplecouldnothelpbutstartthinkingaboutthecontentandobjectivesofthispropertytaxreformreallyinline、析tllOurlong-termdevelopment．ShanghaiandChongqingrealestatetaxrulesintermsofcoverage，thecollectionofobjects，reliefpolicy,taxrate，taxbase，taxpurposes，duty-freeareaarenotthesame，eachhasitsadvantagesanddisadvantages，thepriceswillhavedifferenteffects．Atthesametime，throughcomparativeanalysis，wefoundthattheShanghaiandChongqingindividualhousingpropertytaxsystemhassomeproblems，suchasimperfectlegislation，taxbasisunreasonable，inadequatecollection，lackprofessionalassessmentagenciesandSOon，arenotconducivetopersonalhousingpropertytaxinthefuturenationwideorderly,rational，successfulcollection．Theauthorthinks，incontrast，ShanghaiandChongqingpatternmayhaveanadvantageeach，butoverall，Chongqingmodedesirableplacemoreandmore，policyCanreflecttheregulationofthepricesandincomeredistribution．Chongqingmodelare：thecollectionobjectdivisionmorescientific，relatestothestockofhousingtaxpolicy；taxratesetting，moredetailed，verywellreflectedintheincomeredistributionthisgoal；consideringthedifferentsituationofhousingownership，andthevariouscasesoftaxpayerstocarryouttheprovisionsofthepersonalhousingproperty；taxrevenueuseisrelativelyclear；obviouseffectonpricecontr01．Shanghaimodelare：collectionrangeiswide；thetaxbasisismorereasonable；taxreliefpolicydetails．5 Sometypicalofthecountrypriortotheindividualhousingpropertytax，hasawealthofexperienceinthisfield．Japan'sfixedassetstaxandUnitedStatestax，andFrance，suchasrealestatetaxesandindividualhousingpropertytaxinChinaiscloselylinked．Statesonindividualhousingpropertytaxsystemonthebasisofanoverviewandanalysis，identifyingtheirrespectivecharacteristicsandcomparethem，wefoundthatmanyplacesinChinahaveprofoundsignificance．Forexample，theUnitedStatesofAmerica’Srealestatetaxpurposes，theJapanese’Srealestatevaluationsystem，Canada’SdifferettaxrateandSOon．Inaddition，itisnecessarytoconstructasetofscientificandreasonablepersonalresidentialpropertytax，itneedstobeclearlyitstheoreticalsourcemustalsobeaclearsenseofitscollectionandprerequisitethattheneedforandthefeasibilityanalysisofitscollection．Individualhousingpropertytaxassessmentineachoftheelementsmustbescientificandrational，andonthisbasis，formulateasetofpracticalpersonalhousingpropertytaxsysteminordertofullyplayitspositiverole．Inshort,propertytaxlevyofIndividualhousinghasbecomethetrendofthetimes．Buthowindividualhousingpropertytaxwillbepushedtothecountry，weneedtodomorein．depthresearchandanalysis，theGovernmentwillalsoneedtobecautious．[KeyWords]IndividualhousingRealEstateTaxThetypicalStatepropertytaxComparisonofShanghaiandChongqingHouseprices6 我国个人住房房产税的研究1研究概述1．1论文研究背景及意义改革开放以来，我国由原来的计划经济转变为市场经济，人民的生活水平也发生了巨大的变化。在沪渝征收个人住房房产税以前，我国只对营业性住房征收房产税。随着商品住宅数量的增加，个人住房的私有化的程度也越来越高，由于我国现行的房产税条例还是在计划经济时期制定的，与现有的市场经济制度格格不入。同时我们在实践过程中，发现了现有的房产税制度中存在许多问题，比如征收范围过窄、计税依据不合理等，因此许多学者提出应对房产税进行改革。改革初期，一些学者认为应该将我国与房地产相关的一些税种进行合并，统一征收物业税。但是，由于我国目前的国情，开征物业税涉及的利益方较多，且各方利益难以平衡，因此迟迟未开征。自2006年物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等地“空转”几年后，并没有收到良好的效果。同时，一些学者提出，为适应市场经济下个人住房私有化的局面，抑制高房价，应该对个人住房征收房产税。近年来，我国房价一直高涨不落，尤其是在一些人口密集的一线城市。为此，政府采取了一系列严密的调控措施。2010年的房地产市场调控中，房地产税收政策一直是一项引人关注的措施。2010年9月，国家有关部委提出要加快推进房产税改革试点工作，并逐步推广到全国。2011年1月27日晚，沪渝个人住房房产税细则紧随前一天的“国八条”出台，热议了许久的房产税终于尘埃落地。2011年1月28日，重庆、上海开始对部分个人住房征收房产税，开创了我国住房制改革以来向个人拥有住房征收财产税的先河，是我国房产税改革历程中的重要进展。上海和重庆作为我国两个重要的直辖市，都有着悠久的历史，且外来人员较多，它们是我国房产税改革的先驱者，也是我国房产税改革的探路者，在这两地开展个人住房房产税试点工作，对以后全国范围内推广具有重要的指导意义。然而，个人住房房产税征收一年多以来，社会各界议论纷纷，有人质疑个人住房房产税的合法性、有人关注沪渝征收个人住房房产税的数额多少、也有人讨论新征房产税要达到什么样的政策目标。但是，面对各方的争论，并没有一个明确的结果。在沪渝两市征收的过程中，房价出现了了明显的下降，我们不由会想到房产税对房价的作用，但是事实上，在限购政策的影响下，沪渝个人住房房产税对房价的作用微乎其微。而且，沪渝个人房产税是我国房产税改革的一次初探，无论是立法方面、还是课税要素方面，以及征管方式上都存在许多1 我国个人住房房产税的研究问题，我们有必要对其加以分析，总结经验教训，提出相应的改进措施，为将个人住房房产税推广到全国做好准备。1．2国内外研究现状1．2．1国内研究综述早在上个世纪90年代，就有学者提出，我国现行房产税中存在着一些问题，需要进行房产税改革。林培洁(1995)n1指出，房产税税负不平、调节力度不够等房产税制度中存在的问题。安秀梅、庄龙涛(1999)乜1指出，房产税已实施多年，在调节经济、加强房屋管理、提高房屋使用效益、增加财政收入等方面具有独到的作用。但现行房产税既不适应市场经济发展的要求，也不适应地方政府的财政需要，存在许多问题。在我国推进房产税改革的过程中，有些学者提出对个人住房征收房产税，李洪平、雷谨春、陈斐(2008)n1等学者认为，尽管今年来我国的房产私有化程度不断提高，但由于一些历史遗留和特殊政策照顾的存在，使得个人房产始终存在产权不清的问题，模糊了征税的制度依据。2007年10月1日起施行的《物权法》，为加快我国的住房制度改革，完善中国的私有财产保护制度等提供完备的法律基础。对我国来说，开征个人住房房产税，具有重要的意义。于峰(2010)①在谈到沪渝两地开征个人住房房产税的意义时说：“两地开征的意义却不可小觑，主要表现在：第一，起到了一定收入再分配的作用；第二，对房产税市场有一定的调控作用；第三，有利于健全我国的税务体系。"刘素荣(2010)@认为，改革房产税要实现以下四方面的具体目标：个人住房房产税能促进社会所得的公平分配；个人住房房产税矫正了现行所得税的某些缺陷并堵塞逃税漏洞，为政府提供丰富和稳定的财政收入；无论是对房地产的炒作还是过度需求，个人住房房产税都能够起到重要的调节作用。财政部财政科学研究所所长贾康(2011)@认为，个人住房房产税可以为地方政府提供大宗稳定的收入来源，同时从侧面起到对房地产市场进行调控的效果。郭宏宝(2011)订1对我国提出房产税改革以来的理论研究进行了总结，认为个人住房房产税改革目标的定位可以概括为调控住房价格、形成地方主体税种和实现收入分配公平三种。于峰．论开征个人住房房产税的意义和存在的问题[J]．企业导报，2011(10)．P36@刘素荣．关于我国房产税改革的思考[J]．财会研究，2010(11)．P237@黄晶华．人民网．“房产税三年免谈”说法不实．2010年05月24日00：002 我国个人住房房产税的研究观点。针对沪渝个人住房房产税与各国比较，许多学者也有着不同的观点。宋祥来(2011)伯1在对沪渝两市房产税试点进行比较分析时说：“对居民在农村地区合法拥有的多套住房或超标准住房征收房产税，有助于消除城乡间的税负差别，避免对乡村住房的过度占有，保护耕地资源，促进城镇化的健康发展。而且，沪渝两市的试点都将征税范围限制在多套住房或高档住房，不涉及居民的普通自住房，从预期税收的规模和稳定性来看，该项税收的收入汲取能力有限，更多的是通过改变市场预期发挥政策调控功能。如果不扩大征税范围，这一税种将难以成为地方政府财政收入支柱。”王锲夫(2011)阳1在评价重庆个人住房房产税改革时提到，美国通过房产税这个经济杠杆最大程度遏制了高端房地产市场的无序膨胀，限制了人对拥有多套住房的欲望，阻退了投机商对房价的恶意哄抬。这样的房产调控理念是值得我们学习与借鉴的。另外，他还指出重庆仍需不断深化房产税改革。郎咸平(2010)n01的“火山理论"反对我国一味效仿美国开征房产税，他认为，我们可以学习香港、新加坡、重庆这些城市，采取双轨制，不开征房产税，可以允许商品房上涨，如果政府多抽税也没问题，可以大规模利用这些税收，用大量构建经济适用房和廉租房。这样我们的住房制度改革才有希望。蒋晓惠、刘广洋(1997)n¨在比较了日本、韩国、越南这三个与我国相邻的亚洲国家的房产税政策后认为我国应提高对房产税的认识，独立征收房产税，将其划分为地方税种，适当矿大征收范围，并采用灵活的税率政策，体现和照顾各地的不同情况。杨晨青(2011)n21认为，沪渝房产税政策力度总体偏温和，在差异化抑制需求方面把握较为准确，有许多亮点长期效力还有待考证。何曼(2011)n31认为沪渝个人房产税征收过程中存在许多问题，比如征税范围过窄、立法不完善、税率偏低、力度较小等。对于个人住房房产税是否能起到遏制房价的作用，贾康(2010)n41称，从美国等市场发达国家的推行情况来看，房价并没有明显的下降。这是因为在城市化发展过程中，各个国家都不能避免房价长期上涨的趋势，中国更是如此。在贾康看来，今后将有5亿多人口从农村转移到城市，房价的上涨恐怕没有任何力量能改变。张洪铭、张宗益、陈文梅(2011)∞认为，在房价上涨速度超过税率的情况下，其对资金雄厚的国际国内炒房团作用不明显。配合“新国八条’’，个人住房房产税方案对抑制投资、投机性需求有一定作用，但是如果重庆市刚性需求占的比重大，房价仍然会保持一定速度的上涨。除了有调控房价的作用，重庆市方案还有①张洪铭、张宗益、陈文梅．房产税改革试点效应分析[J]．税务研究．2011(4)．P35—373 我国个人住房房产税的研究均贫富的作用。崔霁(2011)①认为，沪渝两试点房价虽有所下降，但其效果受限购和信贷紧缩政策影响较大。另外，在个人住房房产税的税率方面，高廷民(2010)②认为我国应当征收累进个人住房房产税，因为征收累进个人房产税是可以从源头上抑制房价的过快增长，可以增加商品交易和保有成本，进而打压房市投资及投机行为，同时释放房源，降低空置率，有效抑制房价，减轻国家社会保障性住房政策的压力。贾康、白景明(2002)@等学者则认为，对个人住房，可区分两种情况，一般商品房可采行0．1％-1％的税率。具体税率选择由省级政府定。由公房转为私房的房产，可采取定额税收，具体数值由省级政府根据财政供给人员工资水平和本地房产价值情况自行确定，中央政府可提出一个全国平均价格供省级政府参考。杨继瑞(2011)固教授认为，房产税的税率要体现区情与区域税负水平。将房产税划归为地方税种，就应当在在税率设计上应该给予地方政府较大的自主权。且根据拉弗曲线税率与税收的关系，房产税的税率应设计在合理的范围内，各地区可根据本地实际选择确定。不同地区可根据当地居民的生活水平、房价的高低、财政收入水平等来具体确定当地的个人住房房产税税率。1．2．2国外学者研究现状亚当·斯密(Adamsmith)(1768)乜们在《国富论》中提到了个人住房房产税的相关问题，他提出国有土地的地租收入不适宜作为公共收入的主要来源；税收应当遵循平等、确定、便利和经济的原则；应当在完善房地产登记制度的基础上建立定期评估制度，这些理论对我国房地产税制改革具有较强的借鉴意义。另外，他还指出税收公平包括，税收要对所有人、一切事物征税，做到无所偏袒；一国国民应当根据自身纳税能力和在国家保护下收入的多少，缴纳国赋，维持政府。维克多·瑟仁伊(2006)n11认为：“许多发展中国家和转型国家缺乏推行更加复杂的税收政策所必需的征管能力。在OECD国家，征收的税率要比发展中国家和转型国家高很多，且主要是根据每一块土地的公平市场价值对土地进行评估。但是评估是该税的‘阿基里斯之踵’(Achillesheel)，常常因为长期不调整而导致征税不公平。英国学者JohnMuellbauer(2005)嘶1分析了英国的财产所有权和土地价值对其经济的影①崔霁．房产税：试点效果尚不明显定位认识有待明晰[J]．中国房地产，2011(7)．P18—19@高廷民．根治高房价应开征累进个人房产税[J]．中国发展观察2010(7)．P40@贾康、白景明等．我国房产税税制改革研究[J]．财贸经济，2002(6)．P13—19囝杨继瑞．房产税征管系统完善与现实把握：源自渝沪试点[J]．改革．2011(3)．P48—524 我国个人住房房产税的研究响，并以此探讨以加快宏观经济稳定发展、确保资源合理分配、改善经济中的不公平和保护环境为目标的财产税收改革。随着英国房价由于收入的提高不断创历史新高，对支付能力和分配结果的关注程度日渐加重。为了保证房产市场的可持续发展，英国政府要求KateBarker(货币政策委员会委员)领导调查了英国房屋供给状况并在2004年出版了《房屋住房供给报告》并建议对土地使用规划系统进行广泛改革以及其他相关的改革，包括新开发税收。这篇文章批判了这些税收的相对不合理性并提出财产税收改革方案。美国经济学家亚瑟·拉弗(1974)D21运用数学方法建立了一个表述税率与税收收入之间函数关系的模型，以反映税率变化对经济的影响，即在税率的某一区域内下，税率越高，政府的税收就越多；但税率的提高超过一定的限度时，企业的经营成本提高，投资减少，收入减少，即税基减小，反而导致政府的税收减少。我们可根据这一原理来研究我国的个人住房房产税税率。1．3研究方法与基本框架1．3．1研究方法a．比较分析法通过沪渝个人住房房产税比较、典型国家个人住房房产税比较，找出其各自的优缺点，并将沪渝模式与国外模式进行纵向比较，找出其存在的问题及需要改进之处。最后，根据我国的实际情况构建合理的个人住房房产税制度。b．实证分析法通过对沪渝试点相关数据的实证分析，运用相关供求理论理论，对个人住房房产税对房价的调控效应进行深入研究，对沪渝两地的试点效果进行评价。1．3．2基本框架本文对个人住房房产税的研究主要分为五个部分：第一部分，理解房产税的内涵，弄清房产税与其相关概念的区别。介绍了房产税的历史以及房产税在我国的发展历程，并进一步引出了我国个人住房房产税产生的过程。第二部分，阐述了征收个人住房房产税的理论依据，分析了征收个人住房房产税的意义以及征收的必要性与可行性。5 我国个人住房房产税的研究第三部分，笔者选取了美国、日本、加拿大、法国等发达国家，以及印度、新加坡等邻近国家的房产税制度从税收原则、税率、税收用途等方面进行了具体的介绍，并采用表格分析的方法简单明了的做出比较，分析其优缺点，找出我国的可借鉴之处。第四部分，对今年年初沪渝两市房产税改革情况进行了论述，从覆盖范围、征收对象、税率设置、减免范围、房产评估方面做了分析对比；其次，从各方面分析了影响房价的因素、房产税对房地产供求的影响、房产税对房价的影响，并通过沪渝与一些主要城市的对比，采用实证分析的方法分析了沪渝房产税对房价的实际影响；再次，对沪渝比较结果进行综合阐述及沪渝试点的试行效果进行评价，得出相应的结论。同时，指出沪渝个人房产税存在的问题。第五部分，针对我国的实际情况，对构建个人住房房产税制度提出了相应的政策建议。6 我国个人住房房产税的研究2房产税制度概述2．1房产税及相关概念辨析我国的房产税是以房产为征收对象，按照房产价格的计税余值或者租金收入向房产所有人或承租人征收的一种财产税，属于土地税收广义上的一种。所谓房产，就是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，入围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等都不属于房产，不在征收之列。①房产税与房地产税、房产税与物业税、房产税与土地出让金、房产税与个人住房房产税都很容易被人们误解和混淆，因此有必要对这里所说的房产税与它们加以区分。房地产税是指对房地产开发、流通以及保有环节所征收的营业税、个人所得税、契税等税赋的总称，而我们所说的房产税主要是对房产保有环节所征收的，它只是房地产税涉及范围的一部分。房地产税，实际上是房产税和地产税的合并叫法。从其产生和国际惯例看，房产税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有，则对土地和房屋分别征税，这时就叫房地产税；如果土地国有，则只对房屋征税，这时就叫房产税。我们所说的房产税，就属于这一范畴。物业税与房产税一样，都属于财产税的一种。物业税是以土地、房屋等不动产为征收对象，对承租人或所有者征收的财产税或地产税其缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。可见，物业税的课税对象比房产税的范围，从某种程度上说，房产税也只是物业税的一部分。但是，从2003年物业税被提出以来，学者们一直在讨论将现行的房产税、土地增值税、土地出让金等税费合并的问题，并没有最终确定物业税的范围。因此，房产税与物业税的概念是截然不同的。所谓土地出让金，是指购房者为了获得土地要素所支付的费用。在土地私有的国家，土地出让金就是土地的交易价格。但是，由于我国实行的是土地公有制，因此就用土地出让金来代替土地交易价格。征收房产税与免费获得土地要素是两个不同概念，我们不应将其混为一谈。另外，土地是否具有永久使用权并不影响房屋所有者对房屋的使用、转让以及剩余索。王冬梅．税收理论与实务[M]．北京：清华大学出版社，北京交通大学出社．2007．9．P1567 我国个人住房房产税的研究取的权利，因此征收房产税与收取土地出让金并不冲突。2．2房产税制度的历史及现状2．2．1房产税的历史房产税在世界各国历史悠久，欧洲中世纪时，房产税就是封建君主敛财的一种重要手段，且名目繁多，如“窗户税"、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。大多数学者认为，房产税在我国最早起源于周代。《周礼》曾记载“掌敛廛布于泉府”，以上所称“廛(chdn)布”就是最初的房产税的叫法。∞廛布是周代当时课征的土地税的一部分，类似于西方的不动产税，与我们现在说的房产税还有一定的区别。唐朝中期征收的“间架税"是单独以房屋为征税对象的财产税，因此这应该算作房产税在我国真正的起源。但是这一时期，房产税的税负较重，民众怨声载道，苦不堪言。正是因为如此，问架税从施行到结束不满一年，成为一个短的税种。五代后梁时，又创设有屋税，主要是对城市居民的房屋征收。后唐时则按规定酌量交纳税钱。明宗天成二年(公元927年)，曾颁令免征屋税两年等。随后的宋朝、元朝、明朝，有类似于房产税的税种，但都并没有重新开征“间架税"。清朝类似于房产税的名目繁多，经康熙、雍正、乾隆三帝整顿后才得以消除。鸦片战争后，我国曾在租界内强行开征房捐。这是我国近代房产税的起源。此后的光绪、民国、以及国民党政府，都以房捐为名征收房产税，但当时的税率过高，对民众造成极大的负担。2．2．2我国房产税的发展及个人住房房产税的产生1949年新中国成立后，政务院发布《全国税政实施要则》将房产税列为开征的14个税种之一。我国在20世纪50年代开征了面向全国征收的城市房地产税。1973年将对国营企业、集体企业征收的城市房地产税并入工商税后，城市房地产税就转成只对房产管理部门和个人的房屋及外商投资企业、中外合资、合作经营企业的房屋征收。1984年进行工商税制全面改革，恢复征收房产税，但鉴于中国城市的土地属于国家所有，使用者没有土地所有权的情况，从而将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中。漆亮亮．房产税的历史沿革[J]．涉外税务．2002(4)．P74—758 我国个人住房房产税的研究———————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————一华人民共和国房产税暂行条例》，当年10月1日起施行。我国现行的房产税是根据1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》所征收的。条例上规定，我国对城镇的经营性房屋征税，对个人自住住房不征收房产税。这是和当时我国的住房制度和居民的收入水平相适应的。1998年住房制度改革后，随着房地产市场的迅速发展，个人购买住房的数量不断增长，房价也从各一线城市到二三线城市不断上涨。由于我国经济体制改革使原有房产税税制设置的经济基础发生了巨大变化，房产税税制与经济发展水平不相适应的矛盾也日益凸显，不仅难以适应市场经济的发展要求，也不能发挥税收调节的有效作用，同时还严重影响了地方政府实现财政收入的能力。尤其是我国加入WTO以后，房产税内外有别的税制结构与市场经济要求的公平、一致的税收环境已很不适应因此，为统一内外税制，2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。至此，我国已经开始对房产税进行初步改革。前面提到，我国现行的房产税条例还是在计划经济时期制定的，很难适应市场经济发展的需要，也就必然会出现许多的问题，比如征收范围过窄、计税依据不合理等，因此许多学者提出应对房产税进行改革。改革初期，一些学者认为应该将我国与房地产相关的一些税种进行合并，统一征收物业税。但是，由于我国目前的国情，开征物业税涉及的利益方较多，且各方利益难以平衡，因此迟迟未开征。自2006年物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等地“空转"几年后，并没有收到良好的效果。同时，一些学者提出，为适应市场经济下个人住房私有化的局面，抑制高房价，应该对个人住房征收房产税。2010年，我国官方提出对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。2011年1月27日，沪渝两市相继出台个人住房房产税细则，至此，我国开始在沪渝两地开始个人住房房产税试点工作，促使了个人住房房产税在我国的重新征收。9 我国个人住房房产税的研究3征收个人住房房产税的前提条件分析3．1征收个人住房房产税的理论依据3．1．1财政收入论在社会经济发展的早期阶段，尤其是封建社会，土地归个人私有，房屋与土地是一个国家居民的主要财产。出于朝廷收入方面的考虑，对房屋与土地征税，可以获得可靠的财政收入。在经济高度发达的今天，以财政收入为目的来征收个人住房房产税仍然是有必要的，只是其主要目的不再是维持朝廷的各项支出，而是将其作为地方税种，提供地方公共产品和服务。但有必要说明的是，我国的土地归国家所有额集体所有，因此只对房屋征收房产税。3．1．2服务费用论服务费用论认为，政府公共服务不仅保护了不动产所有者的产权安全，而且也增加了不动产的价值。因此，根据收益原理，征收个人住房房产税的实质是为政府为居民提供的服务付费。在我国，房屋区位越好，周围公共设施越好的地段，房屋的价值就越高。从利益对等的经济原则出发，房屋的所有者分担一部分公共设施建造和维护等方面的费用，是理所应当的。3．1．3社会政治论个人住房房产税作为土地税收广义上的一种，同样具有均分土地财富、抑制不劳而获、消除社会贫困的社会政治功能。个人住房房产税房产税作为社会控制的手段，这种控制的目标在于达到公平分配财富。但是，个人住房房产税是否真正能达到这一目标，还需要合理的制度设计和进一步的验证。3．1．4土地税收经济政策论这一观点认为，土地税收可以当做一种经济政策手段来使用灵活运用土地税收手段，可以达到政府所期望的经济政策目标。比如我们所期望的个人住房房产税可以达到增加适用住宅的供给，调控房价的目的。由于土地税收依据的这种观点所基于的理论假设是可以改变土10 一我国个人住房房产税的研究———————————————————————————————————————————————二二二二一地资源配置机制，进而影响经济主体的经济行为，l因此，这种观点也被称作土地税收非中性论。@其实，这些理论都回答了“为什么要征收个人住房房产税的问题”，为个人住房房产税的开征提供了充分的理论依据。但是，同时我们也矧到，这些理论都将土地与房屋联系在一起进行阐述，房屋的价值离不开土地，由于我国土土也l不归个人私有，我们在制定个人房产税政策时也就必须考虑到这点。3．2征收个人住房房产税的意义征收个人住房房产税的意义，是各方学者争论的焦点。我们要研究个人住房房产税的前提，就是必须明确征收的意义。笔者通过对不同观点的总结与分析认为，征收个人住房房产税的意义主要表现在以下几个方面。3．2．1增加地方政府的财政收入目前各地政府主要靠出卖土地所得来获得财政收入，这无形中增加了开发商的成本，抬高了房价，不利于地方政府在税收方面的长远发展l开征个人住房房产税可以拓宽政府的征税面，而且为政府提供了稳定的税源，减轻地方政府的财政负担。据财政部数据，房产税2008年实现收入680．$4亿元，占当年全国税收收入的1．25％，占地方税收收入的2．93％。2010年房产税平稳增长，实现收入894．06亿元，同比增长11．2％。房产税收入占税收总收入的比重为1．2％。2011年房产税实现收1102．36亿元，同比增长23．3％。房产税收入占税收总收入的比重为1．2％。可见，房产税收入虽逐年增加，但其占税收总收入的比重仍然微不足道，而且个人住房房产税开征的2011年，上海和重庆房产税较2010年增加的比重过小，并没有发挥出个人住房房产税的巨大能量。因此，就目前的征收标准和力度来看，要想通过房产税收入来替代土地转让金是不现实的。3．2．2遏制住房炒作与过度需求房产税的征收，使房屋的持有成本明显增加，投资与投机性购房的势头消弱，闲置的资源得到了有效利用，从而促进房地产市场的健康发展和社会的公平效率。然而，这一效应只是短期和微弱的，我认为，征收房产税的真正意义在于将这一税收收入“取之于民，用之于①曹振良．房地产经济学通论[M]．第二版．北京大学出版社，2002．12．P262—2631l 我国个人住房房产税的研究民"，为老百姓提供更多的保障型住房，创造更好的生活环境。3．2．3完善现行税制只有将个人所得税和个人财产税结合起来，才能弥补税收漏洞，如果不征收个人住房房产税这样的财产税，个人所获得的资本收益就不能全面计算，最终会导致税收的流失。开征个人住房房产税后，据上海市财政局2010和2011税收收入情况比较，房产税收入由2010年的62．3亿元增长到2010年73．7亿元，增加了10多亿元。3．2．4发挥税收的收入再分配作用个人住房房产税本身就能平均社会财富，抑制住房拥有权的极端分化。在公平的社会中，每个人都有选择住房的权力，富裕者选择了面积大、环境好的住房，就必须以缴纳个人住房房产税为代价。通过科学的设置个人住房房产税的课税要素，并对老人、残疾人等弱势群体采取税收优惠照顾和制定差别税率，并将个人住房房产税用于保障房建设方面，起到贫富的均衡作用，促进收入的再分配。3．3征收个人住房房产税的可行性分析目前，对个人住房房产税的开征看法不一，有些学者认为开征个人房产税会加重民众的负担，也有些人认为随着我国个人拥有房产的数量不断增加，开征房产税是必然的。笔者认为，要分析征收个人住房房产税改的可行性，就必须明确征收个人住房房产税的条件，并与我国目前的实际情况加以对比。笔者认为无论从长远来讲，还是从制度建设意义上来讲，个人住房房产税都应该开征，但是需要非常细致和科学合理的方法来设置税制。至于房产税开征的时机问题，应该从我国的实际出发，看是否具备一定的开征条件。3．3．1要有充足而稳定的税源房产税的征税对象是房产，只有房产达到一定的数量和规模，才能保证税源的稳定性。2010年我国建筑业全年完成总产值95206亿元，同比增长24％．根据2010国家统计年鉴，城镇新建住宅面积自2005年一直呈稳步上升趋势，且城市人均住宅建筑面积2002—2006年也呈直线上升，这些数据均表明我国房屋的数量在逐年增加，并达到了一定水平。可见，我国如12 我国个人住房房产税的研究果开征房产税，税源是充足而稳定的。图3-1我国2005—2009年城镇新建住宅面积趋势图①图3—2我国2002—2006城市人均住宅建筑面积趋势图②3．3．2要有明确的产权关系明确的产权关系是一切财产税征收的前提，这就犹如一场精彩的游戏必须要有明确而合理的游戏规则一样，否则一切都只是空谈。要想开征房产税，就必须明确征税对象与纳税人之间的关系，从而为房产税的征收提供法律前提。物权法作产权关系确定的依据，不仅保护了所有权，而且通过他物权的规则确定资源在交易中的流转，从而有助于实现资源的优化配置。以所有为代表的罗马法物权体系和以利用为代表的日尔曼法物权体系，形成了个人主义和团体主义的鲜明对比。资本主义国家为适应经济发展的需要，继承了罗马法物权体系，在界定财产归属、明晰产权的基础上，强调最大限度地发挥资源的效用并获得最佳的经济社会。数据来源：中国统计年鉴@数据来源：中国统计年鉴13 我国个人住房房产税的研究效益。。我国作为一个典型的社会主义市场经济国家，在借鉴国际经验的基础上，将房地产物权划分为房地产所有权、房地产用益物权(如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权)、房地产担保物权等。这位房产税的开征奠定了坚实的法律基础。房产税作为主要针对房屋征税的一种财产税，需要首先理清所有权之间的关系，才能有法可依。然而，由于我国的特殊国情，在房产和土地分离的情况下，公民的私有财产权利实际上也分离了，自然在实施过程中会产生一些问题。通过物权法做出明确规定，有利于房产税的税基的确定和顺利征收。我国在2007年制定了《中华人民共和国物权法》，明确规定私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。2007年出台的《物权法》规定，国家将统一对不动产进行登记，并设立完善的登记制度作为政策导向，未经登记的不动产权利将不发生效力，严格限制以划拨方式设立建设用的使用权，严格限制农业用地转化为建设用地，禁止城镇居民在农村购买建筑用地等相关规定，这部法律规范了房地产开发、建设到建成的整个过程，为房地产业进行公平竞争创造了条件，为房产税的计税基础提供了充足的法律依据。但是，我国在房产税地方立法权方面还需要进一步的完善，固然只修改《房产税暂行条例》中免税的规定是一种捷径，但要更好的确立地方立法权的地位，还需要对税收立法权做进一步的改革。3．3．3要有良好的税收宣传基础在个人房产税开征以前，必须通过电视、报纸、网络等媒体做好房产税征收的宣传工作，并通过各方学者的讨论让人们多方面的了解房产税，并用客观的态度来解读房产税，从而为日后房产税的征收打下良好的舆论基础。我国目前在沪渝开展的个人房产税试点工作，其实就是一种有力的宣传，让人们提早了解个人房产税的各项内容，这两地的税务网站有许多针对个人房产税的答疑解惑，并在早期召开了记者招待会，及时对人们的疑惑作出回答。3．3．4要有严密的税收征管系统和优秀的房产评估人才房产税开征的同时，必须建立起一套连贯而严密的税收征管系统。我国的税收征管部门与房产登记部门通过网络信息平台已经建立相关的联系，但同发达国家相比，我国的税收征管系统建设还处在初级阶段，房产信息登记还不够完整，各部门之间缺乏有效的沟通，还需①程宗璋．罗马法与日尔曼法物权制度的比较研究[J]．重庆商学院学报，1999．(2)．P3314 我国个人住房房产税的研究要进一步的协调与完善。因此，要开征房产税，在这方面仍需进一步的改进。另外，房产评估人才的储备，也是房产税征收的必备条件，我国目前由于市场的缺失，人们对这类人才的培养不够重视，导致人才市场供求不足。3．3．5要有充分的立法保障在我国，法是一切的前提，个人住房房产税的顺利开征更需要法律来为其保驾护航。我国现有的房产税暂行条例是征收房产税的依据，条例规定对个人自住住房免征房产税。由于个人住房房产税与我国现行房产税在计税依据、税率以及征收对象上都有所区别，因此必须重新通过全国人民代表大会及其常委会修改或重新制定相关法律。综上所述，我国目前已具备房产税征收的大部分条件，房产税的征收已经是大势所趋。笔者认为，虽然条件还未完全成熟，但却具备一定的可行性，不应将房产税的征收停留在酝酿阶段，而应积极开展房产税试点改革。正如中央财经大学税务学院副院长刘桓所说：“房产税说试点就是为了要边实践边完善。”15 我国个人住房房产税的研究4典型国家个人住房房产税比较分析4．1各国房产税概况由于世界各国对房产税的叫法不同，相同叫法所表达的具体含义也有所不同，且各国的土地所有权制度与我国差别较大，因此根据本文要研究的范畴，我们只着重分析各国对个人住房保有环节所征收的房产税。4．1．1日本房产税日本的房产税改革起源于“二战”以后，为了抑制通货膨胀，复苏经济，日本政府采取了“道奇路线"，但这一路线加重了人均税负，并没有取得很好的效果。此后，日本政府又进行了全面税制改革，并明确了税制层次，独立了地方税制，这就理所当然的将日本的房产税划定为地方税种。日本现行的房产税是和土地税一起征收的，它主要包括固定资产税、营业场所税、城市规划税。我们所说的个人住房房产税与日本的固定资产税相关。固定资产税是1950年房产税第二轮改革中，将房屋税、地租以及就土地、房屋、船舶、铁道等特定折旧资产合并所征收的税。日本的固定资产税属市町村级税，由地方税务机构征收。在日本，固定资产税的纳税人是房屋的所有者，即于该课税年度在房屋登记簿上登记的产权所有者，包括自然人和法人。税法规定，如果因自然灾难等原因房屋所有人下落不明时，房屋使用人便负有纳税义务。房产税的计税标准是房屋的估定价值。为保证税负稳定和简化征收手续，税法规定，原则上每三年估价一次，并有专职人员对房屋进行估价。固定资产税的税率由各地白行确定，采用比例税率，最高税率为2．1％。4．1．2美国房产税美国的房产税体系已经经过了200多年的发展，整个体系也日趋成熟。和日本等发达国家一样，美国的房产税和土地税也是一起征收的。美国房产税的课税对象是房屋，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，不管是个人住房还是商业住房都要征收房产税，这就保证了稳定的税源。在美国，房产税也是地方税种，与联邦政府无关，税率控制在1％一3％，平均税率为1．5％。这一税率情况是由各州的预算收支情况确定的。值得一提的是，美国的房16 我国个人住房房产税的研究产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。一般房产税最高的地区，学区也都是最好的。这一做法无形中激发了纳税人的积极性，也将税收“取之于民，用之于民"的本质发挥得淋漓尽致。在房产税评估方面，美国采用私人财产登记制度，网络化管理房产信息，并与个人信用和存款实名制相配套，方便了税务当局掌握纳税人资料，同时也为纳税人在房产评估后网上纳税提供了便利。4．1．3法国房产税法国是欧洲发达国家中房产税制度比较完善的国家之一，法国的房产税主要是由业主缴纳税金的“地产税”和由居住者缴纳的“居住税”。地产税是由法国各大区、省、市镇征收的地方税。我们所说的个人住房房产税是指法国的“地产税”。法国房产税包含在财产税里，财产税要求把家庭所有住房和汽车、艺术品等财产合并纳税，也就是说，按照各类财产的总价值计征。对大多数家庭来说，财产税主要就是房产税。和别国不同的是，法国的税法规定，法国公民和欧盟公民在法国境内连续居住超过183天，就要对其在法国以及世界各地的财产征税，如果在法国境内居住不超过183天，则只对在法国境内的财产征税。这是为了防止一些富人到国外购置房产，把钱从法国境内带出。另外，房产的价格由业主自己根据市价估值，若估计过低，政府有优先购买权。目前法国房产税的税率可划分为六个等级：7．9万欧元一12．9万欧元为0．55％；12．9欧元一25．3万欧元为0．75％；25．3万欧元一39．8万欧元为1％；39．8万欧元"-'76万欧元为1．3％；76万欧元"--'1654万欧元为1．65％；1654万欧元以上部分为1．8％。4．1．4印度房产税印度与我国同是发展中国家，其个人住房房产税也是有地方政府来征收的，并有各邦指定市镇政府具体实施。房产的估价主要以租赁价值为主，以面积和市场价值为辅。另外，在房产税税率方面，农村和城市是不同的，农村采取比例税，城市采取累进税。也就是说，农村实行的是平均税率，而在城市则是房产价值越高的税率越高。4．1．5新加坡房产税新加坡的个人住房房产税向来有“劫富济贫"一说，这是因为它对富人征收高税率的房产税，并对穷人加以补贴，体现了个人住房房产税的注重公平与收入再分配的原则。新加坡17 我国个人住房房产税的研冗坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对10％的最困难群体，政府提供补贴或廉租房。新加坡自住房产的房产税率是4％，其他类型的房产税率是10％，并对购买小户型的房主在税率上再打折。从今年开始，新加坡同我国一样进行新一轮的房产税改革，其政策更倾向于低收入群体。4．1．6加拿大房产税加拿大个人住房房产税是由政府的估价情况来征税的，每年业主都会收到一份估价报告，以土地和房屋的评估总值的0．5％一1．5％来征税。自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，房产税税率也不相同，对拥有第二套住宅的个人以高税率征收。为了减轻低收入群体的纳税负担，在年度个税申报时会有所调整，如果收入低，政府会退回房产税。温总理曾倡导加拿大的房产税制度，可见加拿大的房产税制度有许多我们值得借鉴的地方，比如税率划分和房产税因地制宜方面与我国有许多相似之处。4．2典型国家房产税制度比较分析表4-1：典型国家房产税制度比较房产评估国家房产税类型征税对象纳税人税率基础房屋登记的产权专职人员土地、住房、建筑物和企业所有人(所有人下日本固定资产税比例税率对房屋估有形资产落不明时，有使用定价值人缴纳)美国房产税土地与地上改良物房屋所有人比例税率市场价值加拿大房产税土地与地上改良物房屋所有人比例税率政府估价土地、住房、建筑物和个人业主自己法国地产税有形资产(包括法国公民和房屋所有人累进税率估定的市欧盟公民的境内和境外财产)场价值农村：比例租赁价值税率为主，面印度房产税土地和地上改良物房屋所有人城市：累进积、市场价税率值为辅新加坡房产税土地和地上改良物房屋所有人累进税率市场价值通过对典型发达国家、发展中国家以及东南亚国家的房产税制度的比较分析，发现各国18 我国个人住房房产税的研究——————————————————————————————————————————————————————一一在征收个人住房房产税上有许多共同点。比如征税对象上，由于土地私有，都将土地与房屋一并征收、纳税人都为房屋的所有者、都为地方税种等。但是，在税率的确定以及计税依据等方面都有各自的特点，例如有的采取平均的比例税率，有的采取促进收A---次分配的累进税率，这是由各国各地方的实际情况以及房产税的目标决定的。另外，各国房产税的计税依据也有所不同，有些国家选择的是市场价值，也有些国家选择租值、建造成本或面积。4．3国外个人住房房产税对我国的启示国房产税虽然都是针对本国国情制定的，但都有其各自的典型特点与优势。我国在进行房产税改革时，不能纯粹奉行“拿来主义”，却可以借鉴各国房产税的优点，在本国加以利用，也许会取得事半功倍的效果。根据对国外房产税的比较分析，我认为，有以下经验可以借鉴。第一，从美国房产税中明析我国个人住房房产税的用途。说到学习房产税，一定有许多反对的声音。因为美国是典型的发达国家，我国是典型的发展中国家，单就国家制度层面就有很大的不同。但美国在房产税用途方面的典型性却是值得我们学习的。“宽税基、少税种”的美国房产税拥有稳定的税源，税率在各个地区也相差较大，但老百姓的交税积极性却很大。因为各地税率和这一地区的生活环境、教育情况、治安等是成正比的。美国的房产税收入都用在了老百姓身上，交税就能享受到更多的福利，何乐而不为呢?我国在将个人住房房产税定位在控制房价的同时，也要明确个人住房房产税的用途，用房产税收入来建造经济适用房、廉租房以及公共租赁房，为老百姓提供更舒适的生活环境，让老百姓亲身体会到征收房产税带来的实惠，才是征收个人住房房产税的最终目的，才能实现社会和谐。第二，建立房产登记和估价制度，是个人住房房产税顺利征收的前提。房产税制度比较完善的国家，都有一套完备的个人财产登记制度和房产估价体系，例如日本就有专职人员对房产进行估价。我国要进一步推进个人住房房产税，就应该从现在起建立属于自己的估价制度和方法，并着手建立培养估价人才的方案。另外，要建立起一套征收与监管为一体的信息网络系统，并针对房产类型进行合理的分类，需要一定的时间、人力、物力以及技术支持，可见这不是一件容易的事。日本等发达国家在这方面已经探索了多年，我们可以加以借鉴。第三，要想避免人们在个人住房房产税缴纳过程中的偷税、漏税行为，就需要有相应的惩罚措施。我认为，法国在这方面的做法有其独到之处。它要求业主自行对房产进行估价，并规定政府有优先购买权，虽没有明确的惩罚措施，却在无形中规范了纳税人的行为，同时19 我国个人住房房产税的研究也节省了估价成本。当然，这一做法的前提是这个国家的房产信息监督系统是完善而有效的。我国在征收个人住房房产税的同时也应制定相应的处罚机制，并逐步完善房产信息系统与市场估价能力。第四，个人住房房产税税率的确定是一项关键而复杂的工程。它在各个国家的各个地区都有所不同，除新加坡以外，大多都集中在1％一3％之间。在税率的选择上，有的采取比例税率，有的采取累进税率，也有的将二者分别应用于整个国家的不同区域。在我国，就沪渝两市的税率来看，采用的是比例税率税率，且针对不同的课税对象税率在0．4％-1．2％之间，相比国外房产税税率偏低。采取这种比例税率，有利于实现收入的再分配，缩小贫富差距，这一点是确定的。不确定的是税率的高低选择上，我国还处在探索阶段，沪渝两市的实验还不能得出有说服力的结果。我认为，从法国税率等级上看，我国个人住房房产税税率高低的划分还需要进一步的细化，学习加拿大采取区别税率的政策，并针对特殊人群特殊对待，在实践过程中不断调整和完善。就像我国的个人所得税一样，经过多年的探索仍在不断的调整，并采取民调的方式最终完成其各级的划分与制定。第五，个人住房房产税在我国的开征需要谨慎而行。个人住房房产税的开征可以解决许多实际的问题，但是，也可能会给我们带来同样严重的问题。日本和香港为了打破房地产泡沫，日本将房屋买卖增值税税率由20％增加到30％，香港特首提出每年建造85000套廉租房的计划，这些政策都打破了房地产泡沫，但也严重抑制了房地产市场的发展，同时造成整个市场经济的萧条，失业率急速上升。因此，我国在抑制房价增长时，一定要避免走类似的道路，在对谁征收个人住房房产税、如何征收个人住房房产税的问题上一定要谨慎而行。20 5沪渝个人住房房产税研究5．1沪渝个人房产税细则比较分析5．1．1覆盖范围不同上海房产税的试点范围包括其所有的行政区域，这其中包括了主要城区和各县镇区域，而重庆的试点范围只包括主城九区，从某种程度上说，上海的试点范围较重庆要广一些。5．1．2征收对象不同上海的政策倾向于向本市居民新购的第二套住房征税，第一套并不纳入征税范围；而重庆对本市居民则侧重于新购的高档住宅和个人拥有的独栋住宅征税(即使第一套也要征)；针对非本市人口，沪渝两市政策的宽松度也有所不同，重庆只对本市同时无户籍、无工作、无企业的个人新购的第二套征税，而上海将外地居民新购的第一套也纳入征税范围。简要的说，就是重庆的征收对象涉及到了存量房，而上海没有。另外，重庆规定，独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象。个人住房房产税征收一年后，重庆高档住房(指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房)价格标准由2011年的建筑面积9941元／平方米，提高至12152元／平方米。也就是说，高档住房征收房产税的门槛提高了20％。5．1．3免税面积的计算方法不同上海免税面积按“人均面积”算，人均60平方米(含)为起征点。而重庆免税面积按“家庭面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。在重庆，存量独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。5．1．4收入用途不同上海的个人住房房产税收入用于保障性住房建设等方面的支出，重庆个人住房房产税收21 我国个人住房房产税的研究入全部用于公共租赁房的建设和维护。1111；tC_T，重庆的收入用途更明确，更有效，更有利于有关部门的监督和管理。5．1．5税率设置上的不同首先，在税率方面，上海按照新建商品住房成交价格将税率分两档：应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0．4％，其余按照0．6％征收。而重庆按照是否为独栋商品住宅和高档住房将税率分为三种：即建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的独栋商品住宅和高档住房及无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房税率为0．5％，建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍(含3倍)至4倍的，税率为1％；4倍(含4倍)以上的税率为1．2％。5．1．6计税依据不同上海的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70％计算缴纳。而重庆应税住房的计税价值暂为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据，其计税交易价和适用的税率均不再变动。另外，两地的应纳税额公式也有所不同，上海的应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率X70％；重庆的应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。5．1．7对纳税人规定不同重庆规定纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税，并规定了产权出典的时、承典人不在房产所在地时、产权未确定及租典纠纷未解决时、以及应税住房产权共有的由谁来纳税。而上海对纳税人的规定较为简单，即纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。 我国个人住房房产税的研究5．2沪渝征收个人房产税对房价影响的实证分析5．2．1影响房价的主要因素一般来说，影响房价的主要因素有政府相关的房产政策、居民的生活水平、房地产企业的资金状况、居民的生活水平等。8．国家政策是影响楼市的首要因素。我国政府为了稳定房价，曾出台了一系列的房产政策。从2003年对房地产商和个人购买商品房的限制到2007年对个人购买第二套住房首付款比例的限定、2008年央行降息，再到2009年的国四条、2010年的国八条、2011的房产税以及限购令等等。b．居民的生活水平也是影响房价的关键因素。在计划经济时期，居民住房主要有政府来提供。当时由于人们的生活水平还徘徊在温饱线上，因此对住房的需求还相对较小，房屋的市场价格无法形成。改革开放后，随着人们生活的富裕、生活水平的日益提高，对住房的各个功能也有了新的要求，人们渴望拥有独立的、宽敞的、舒适的住房环境。这些都促进了商品住宅的形成与增加。需求的增加与土地供给有限性之间的矛盾，使得房价日渐攀升。C．房地产企业的资金情况是影响房价的因素之一。通俗的讲，如果房地产开发商有充足的资金，就会囤积部商品住房，从而减少市场上商品住宅的供给，增加房价上升的可能性，反之，若房地产商资金短缺，就会急于抛出手中的存量商品房，从而使房价回落的可能性增加。d．消费者对投资房产的预期影响房价的升降。由于房地产的特殊属性，其价格很大一部分取决于未来的收益。因此，消费者对投资房产的预期会影响房价的升降。市场经济条件下，商品住宅的价格往往不再由成本决定，而是取决于供求状况。市场预期影响消费者行为，消费者行为又会影响房地产价格的高低。杜雪君在房地产税对房价的影响机理与实证分析一文中指出，消费者需求视角下对房价影响效应模型显示，地方公共支出有利于房地产升值，而房产税提高则抑制房价增长。∞刘洪玉等学者从各个角度分析证明了消费投资预期对房价的影响十分显著。①杜雪君．房地产税对房价的影响机理及实证分析．浙江大学公共管理学院博士论文．2009．P60 我国个人住房房产税的研究影响房价的因素很多，但归根结底取决于房地产市场的供求关系，不同影响因素总是通过改变房地产市场的供求来最终达到影响房价的目的。5．2．2个人住房房产税对房地产市场供求影响的理论分析在房地产需求方面：个人住房房产税的开征会使投机性和投资性住房的持有成本上升，未来收益减少，会降低投资和投机需求。再者，房产持有成本的增加也会使普通消费者理性消费，放弃那种超过实际需求的消费心理，从而在努力满足房地产合理需求的同时，尽可能杜绝房地产资源的浪费。另外，由于沪渝房产税政策中对外地居民购房的限制，因此也会降低这部分人购房的需求。从长期来看，由于我国居民的自住性需求没有得到完全满足，因此总需求不会降低。若在未来住房增长率大于人口增长率的趋势下，房产税对房地产市场需求的影响进一步降低，才会使总需求下降。在房地产供给方面：个人住房房产税的开征使房地产将来的大部分收益以房产税的形式归国家所有，增加了房地产所有者的持有成本，迫使他们把手中限制的房产卖出，从而增加了存量房的供给。同时，个人住房房产税同样也会增加投资投机者的持有成本，并降低其投资投机收益，使其投资投机的热情降低，促使他们抛出手中的房产，从而又一次增加了供给。从长期来看，房地产商也会根据房产税政策改变其营销策略，为降低囤积成本而向消费者提供更多低价的商品住宅。然而，以上所分析的供求理论并没有考虑到市场大环境的影响，供求最终对房价的影响也不可一概而论。在房地产市场过热、房价虚高的地区，非正常供给缺失严重，房产税的开征将大大刺激供给，使供给大幅增加；而需求方面，需求过剩，投资需求和投机需求所占比重较大，房产税的开征使这两种需求大幅减少，而正常需求增加不明显。供给增加，总需求明显减少，从而大大缓解房地产市场的供求矛盾，甚至有可能导致供过于求使房价在一定程度内出现一定程度的下降。在房价适中的地区，房产税的开征对其供求影响不大，所以对房价的影响也不大。但房产税的开征有助于防止投资投机需求的膨胀，有助于房地产市场的健康发展。针对一次性购房者，可以通过适当的制度安排，征收较低的房产税甚至免征房产税，从而使他们的房价相对下降；对于二次或多次购房者征收较高的房产税，是这些投资投机者以及富有人群的房价相对上升。这样既保证了国家土地总收益不变或有一定程度的增加，又能使房地产资源配置合理化，提高社会的整体福利水平，并能使房地产市场健康稳定发展。24 我国个人住房房产税的研究5．2．3沪渝个人住房房产税对房价影响的实证分析房产税是通过财政政策调控房价的手段之一，讨。由于沪渝两市的房地产市场状况、周围环境、房产税对其产生的影响也不尽相同。但是其政策效果还需要进一步的研究和探以及具体的房产税政策都有所不同，因此上海作为我国经济文化最发达的城市和具有国际影响力的大都市，吸引着来自世界各地的人们，其人口密集度直接影响着房价的高涨。自2010年末、2011年初实施房产税等政策以来，房地产市场的格局发生了巨大的变化。由于限购令和房产税是在同一个大时期出台的政策，因此我们必须对其进行单独分析。上海的限购令是在2010年10月颁布的，因此笔者选取了2010年9月到12月的环比价格指数。从图5—1中可见，限购令颁布后当月房屋价格有所下降，但年末的几个月仍呈微增长趋势。2011年1月，上海开始征收房产税，1-6月房屋销售价格指数未出现明显下降(表5-3)。这是由于调控政策初期，市场各方都持观望态度，且许多外地户籍购房者通过补税等手段规避“限购"，严重影响了政策的执行。接着，由于政策的作用，本市存量房交易面积不断下降，且超过了新建住房下降的速度(表5—1)。另外，从整体来看，上海市2008年到2011年的月均销售面积分别为164、244、140、123万平方米／月，可见2011年均低于往年(图5—2)。一方面，由于投资、投机的预期收益减少，市场供给加大；另一方面，市场的实际交易面积的减少，说明市场需求不足。因此，数据显示，2011年末房价出现了明显的回落。表面上看，这一过程正好符合房产税影响房价的理论分析，验证了房产税对房价的实际影响。事实上，政策的效果往往不取决于政策本身的逻辑，而是取决于政策所需要的环境。而且，从理性分析的角度来看，由于影响房价的因素繁多，必须通过进一步的分析才能得出正确的结论。图5—1：上海$2010生V9—12月房屋价格指数环比①@数据来源：国家统计局网站 我国个人住房房产税的研究表5—1：2011年上海市新建及存量住宅销售情况①时期新建住宅存量住宅面积(万平方米)增长(％)面积(万平方米)增长(％)1～2月194．72—31．3240．33-37．81～3月305．55-24．6342．11-28．61～4月426．70-26．8417．4l-31．31～5月561．99-21．9498．79-35．91～6月711．22—15．4588．48-34．11～7月857．91—5．8682．52—29．7l～8月970．43—9．2785．66-24．71～9月1062．58—14．9860．97-24．01～10月1144．83-15．3923．79-25．21～11月1211．70一16．51000．71-27．9l～12月1473．72—12．61058．71-30．4图5—2-2008"-'2011年上海市商品住宅月均销售面积比较圆由于重庆与上海在房产税政策方面的不同，且原有的房地产市场环境方面的差异，其在政策效应的表现也会有所不同。根据重庆2011年的房地产开发数据(表5—2)，重庆市一到四季度的住宅销售面积不断增加，且增速不断上升，住宅销售额虽也呈上升趋势，但上升的速度远远低于销售面积的上升速度。通过对增加的住宅销售额与销售面积相除，我们不难发现，住宅的平均销售价格降低。若抛开其他因素的影响，房产税对市场的影响并没有延续上海的。数据来源：上海市统计局网站@数据来源：上海市统计局网站26 一我国个人住房房产税的研究—————————————————————————————————————————————二——二_二二二_—————一一逻辑，对供求的影响并不是很明显，房价也同样出现了明显的回落。这也许归功于重庆房产税政策中对高档住宅和存量房的征收政策。同时，也说明房产税对房价的影响复杂，必须具体对待。表5—2：重庆市2011年房地产开发数据①商品房1季度卜2季度卜3季度1-4季度销售面积(7／平方米)899．051906．612918．024533．50#住宅842．561755．952682．294063．42办公楼8．5017．8226．1043．88商业营业用房31．2584．38133．85266．32销售额(亿元)432．63929．421412．582146．09#住宅395．71819．771237．691825．41办公楼7．5021．3632．5951．28商业营业用房23．5970．89115．50216．58为了更好的验证以上的分析，我们选取了包括沪渝在内全国不同地区、不同经济发展水平的9个城市进行价格指数分析(表5—3)。我们发现，这9个城市价格指数全年变动趋势基本一致，都是呈总体下降趋势。除温州房价的浮动幅度较大外，其余城市都相对比较平稳。作为房产税试点的沪渝两地，在房价走势上并未表现出特立独行的一面。而且，在各地都采取限购政策的同时，沪渝增加的房产税政策并未对房价的降低起到积极的作用。因此说，全国房价的降低是整个宏观层面政策作用的结果，这其中包括限价、限购、保障房政策、提高首付、提高存款准备金率等等。由于房产税政策的不完善，以及政策实施方面的问题，使得房产税对房价的影响十分有限。表5—3：部分典型城市新建商品住宅销售价格指数@城市1月2月3,94Jq5fl6B7月8月9Jq10月11月12月上海101．1100．3100．2100．3100．2100．1100．099．799．6重庆99．9i00．3i00．6100．3100．2100．099．899．599．699．899．7北京101．0100．I100．0i00．1100．2100．1100．099．999．699．8杭州101．7100．199．9i00．1100．099．9100．099．999．699．799．3太原100．2100．3100．2100．4100．3i00．2100．0100．1100．2100．0深圳102．0100．7100．0100．7100．4100．I100．0i00．0100．099．999．799．5三亚100．499．9100．499．9i00．399．9100．099．8i00．0温州100．199．5100．0100．4100．2100．1100．098．695．1i00．098．0成都101．499．9100．099．9100．299．999．7100．1100．099．899．9@数据来源：重庆市统计局网站@数据来源：国家统计局网站27 我国个人住房房产税的研究由于上海、重庆两地的个人住房房产税，除重庆的独栋商品住宅外，其他各类应税住房都是针对新增部分征收。而且个人住房房产税政策，受到了“新国八条”限购新规的冲击，在实施效果上将大打折扣。根据对沪渝开征个人住房房产税以来的各种数据分析，我们不难看出，个人住房房产税对房价的影响是极其有限的，但却起到了良好的政策导向作用。通过以上分析，笔者认为，重庆模式在调控房价方面更为可取，也更能够体现我国开征个人住房房产税的意义。5．3沪渝个人住房房产税比较综述5．3．1沪渝个人住房房产税比较结果概述综上所述，两市税收政策各有特点，总的来说，上海市主要是宽覆盖、低税率，而重庆是低覆盖、高税率。笔者认为，重庆模式的优点主要有：对征收对象的划分比较科学，涉及到了对存量住房的征收政策；税率设置较为细致，很好的体现了收入再分配这一目标；考虑到了房屋所有权的不同情形，并对各种情况下的纳税人进行了规定；个人住房房产税收入用途较为明确；对房价的调控作用明显。上海模式的优点要有：征收范围较广；计税依据较为合理；税收减免政策的制定较为细致。二者比较之下，虽各有优势，但总体来说，重庆模式较上海模式更为完善。因为在重庆政策中更能体现对房价的调控作用以及收入的再分配作用。其次，在个人住房房产税政策实施过程中，重庆能够及时的对房产税政策作出调整，先后提高了高档住宅标准以及对存量独栋商品住宅进行征税。这说明重庆在实施房产税过程中在不断的总结回顾，并根据房地产市场状况加以补充和完善。5．3．2沪渝个人住房房产税存在的问题经过对比分析，我们不仅发现了上海和重庆个人住房房产税的优点，同时沪渝两市在个人住房房产税政策的制定上也从在各方面的问题。a．沪渝征收个人住房房产税的法律依据不够充分。根据现行《立法法》、《房产税暂行条例》的规定，地方政府没有权力自行开征房产税。28 我国个人住房房产税的研究因为税收法定原则是税法的最高原则，这其中的“法"指的是最高立法机关制定的法律，不包括政府制定的行政法规。因此，目前根据地方政府制定的规章来开征房产税的做法不符合税收法定原则。显然，我国并没有赋予地方政府立法的权力。但是，有些专家认为沪渝两地目前的做法也不能说没有任何法律依据、完全违背《立法法》和《房产税暂行条例》。《房产税暂行条例》第十条规定：“施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。”∞这实际上给地方留出了试点房产税的空间。严格来讲，上海和重庆并不是开征一个新税种，而是将《房产税暂行条例》第五条所规定的“个人所有非营业用的房产”的免税政策予以修改而已，地方政府既然有权制定“实施细则”，也有权对相关条款进行“解释’’，上海和重庆试点对“个人所有非营业用的房产"开征房产税可以认为是对《房产税暂行条例》的解释。我认为，这一解释看似合理，但却存在漏洞。因为，个人住房房产税与暂行条例中的房产税不仅仅是征收范围不同，且在计税依据、税率等课税要素上都存在很大的差异。所以，在全国推进房产税改革的前提必须是按照法定程序制定相关法律，从而真正实现房产税实施细则的合法性。b．个人住房房产税的计税依据不合理。上海和重庆的个人住房房产税细则中分别提NT暂时按照房产交易价格的70％和房屋交易价格原值来征收，条件成熟时，按市场价值征收。但是，由于我国的土地所有权私有，不管是房产交易价格还是市场价值都包含土地和房屋两部分，随时间的流逝，房屋开始折旧，价值也越来越低。事实上，房价的上升由于土地的价格上升而导致的，而并非房屋价值增加。然而，房产税却是只对房屋征税，这与个人住房房产税的计税依据是矛盾的。所以，我们在征收个人住房房产税的同时，必须对其做好明确的划分。C．个人住房房产税在实施过程中的征管力度不够，无法确保房产税足额、足户、足房征管到位。截止去年4月27日，上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件，其中认定为应征税的住房2306套，上海缴纳的房产税在20笔左右。重庆方面，截至去年4月底，房产税税收收入70余万元。虽然，沪渝各方均表示“时限未到"。但是，目前房产税主要靠纳税人自行申报，是纳税人与税务机关的直接接触，不像其他税种那样可以代扣代缴，这在一定程度上就增)JnT征收的难度。税务机关逃税者并没有切实可行的惩罚措施，加之纳税人的①《中华人民共和国房产税暂行条例》．见中央政府门户网站．2005年08月19日29 我国个人住房房产税的研究涉及范围并不明确，并不能直接从所有人账户中直接扣除，这就无法保证房产税的有利征收，更谈不上发挥财政主要税源的作用了。d．缺乏科学的房产评估制度和专业的评估人才。将个人性房产纳入房产税征收范围，就无形中增加了房产价值的评估难度。虽然上海和重庆暂时都是以房产的市场交易价格作为计税依据，但条件成熟时都会按照房产的市场价值来征收房产税，以体现公平和效率的原则。然而，按照房产的市场价值征收房产税，随之而来的评估问题却是相当复杂的。目前，现有存量房的种类繁多，有城中村的小产权房，也有拆迁房、各类福利房等，这些都会增加评估的难度。另外，由于沪渝两市是房产税改革的“排头兵”，与其相配合的评估机构还未完全建立，评估问题就显得更加棘手。同时，以前的旧房产税评估机制也不够完善。可见，全面推进房产税改革，必须加快评估制度和评估机构的构建。e．征收房产税的目的不够明确。开征个人住房房产税，是为了寻求替代“土地财政”的良方，而不仅仅是为了抑制高价房。房产税应该发挥税收的真正作用，为老百姓办点实事，因此必须做到未做到公开透明。重庆虽明确说明将房产税用于公共租赁房的建设，但并未提及公开制度以及监督方法，在老百姓眼里也是一纸空文。建立公开透明的决策和监督机制，保证税收所得用于公共品与公共服务的提供，是征收房产税的长远之计。另外，个人住房房产税的征收范围、免税面积、税率等的合理性问题还有待考证，对房价的调控效应也需要进一步的分析，它必须在实践中发现问题、解决问题，才能最终发挥其财政税收的积极作用。30 我国个人住房房产税的研究6构建我国个人住房房产税的具体政策建议6．1构建科学合理的课税要素6．1．1纳税人根据1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税的纳税人为房屋所有人或承租人。由于个人住房属于个人私有，且人的流动性较高，造成了个人住房房产税纳税义务人的复杂多变性。我们必须考虑到多种情形，明确规定税收纳税人。一般情况下，纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。6．1．2覆盖范围在坚持“宽税基、少税种”的原则下，沪渝两市都在原来的基础上扩大了征税范围，对部分个人住房征收房产税。但是，在征税范围的划定上，却有着不同的声音。在全国范围内对城市部分个人住房征收房产税，已是大势所趋。另外，要想让房产税成为地方财政稳定的税源，就必须进一步扩大覆盖范围。与我国同为发展中国家的印度，早就将农村住房划分在征收之列。笔者认为，我国在扩大征税范围上一方面要将部分农村房产划入征税范围内，因为随着经济的发展，城乡结构逐渐统一，甚至有些城中村、城郊居民以及沿海发达城市的农民拥有的住房量与生活水平早就远远超过城市居民，若不讲这类房产纳入征收范围内，就会有失房产税征收的公平性。6．1．3征收对象沪渝在个人住房房产税的征收对象是根据各地的实际情况确定的，都根据本市居民和外来人员进行了细分。笔者认为，不应当仅仅将二者作为细分的标准，而应根据人均住房面积对征收对象进行细分。一方面将一些占地面积较大的独栋高档住房划分在征收之列，在收入再分配的基础上确定征收对象。另一方面，我国应根据各地区的不同房源情况，将房产类型31 我国个人住房房产税的研究进行细分，在不打击基本需求和改善性需求的基础上来确定征税对象。另外，对一些外籍人员在我国境内购买的住房，也应采取统一的标准征收个人住房房产税，这方面法国就是一个先例，值得我们借鉴。6．1．4计税依据由于我国土地所有权归国家所有，且房产税是只针对房屋征收的财产税，我国也有专门针对土地征收的土地使用税等税负，因此在课税依据的确定上较为复杂，必须理清思路。课税依据是指计算应纳税额的根据，包括从量计征和从价计征两种。我国现行的《房产税暂行条例》规定房产税课税依据采用从价计征，具体分为又分为两种：按房产原值的折余价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。由于房产的价值会随着时间、周围环境的变化、国家政策等因素发生变化，房产余值只能反映历史折旧成本，并不能随房产的实际价值发生动态的变化，因此继续采用这种方法是不合理的。而且，通过前面对典型国家个人住房房产税的分析，我们发现大多数国家都采用市场价值来作为个人住房房产税的计税依据。由于目前我国还未将与土地、房产相关的税负划分清楚，且市场评估不健全，所以只能暂时采用房产交易价格的一部分来计征。这点上海细则中将房产交易价格的70％作为计税依据，笔者认为是合理的。只有当条件成熟时，才适宜用市场价值这一标准。6．1．5税率设置税率形式可划分为比例税率、累进税率和定额税率。比例税率，即对同一课税对象，不论其数额大小，统一按一个比例征税，同一课税对象的不同纳税人税负相同。累进税率是随税基的增加而按其级距提高的税率。定额税率，也称“固定税额”，它不规定征收比例，只对固定征收对象直接规定应纳税额。世界各国大多采取了比例税率和累进税率，比如美国、日本等采取了比例税率，而法国采取了累进税率，印度则采取比例税率与累进税率相结合的方法。根据各国经验以及沪渝经验，对个人住房房产税的税率不宜定得过高，可采用合理浮动的比例税率，便于各地区根据本地实际选定。在采用比例税率的基础上，我们可以从税率的不同设置上尽力达到房产税的收入再分配作用和打击投机性需求的目标。笔者认为，中央政府应当制定出统一的税率区间，并做好多个层次的划分。第一，我国各个地区经济发展不平衡，中西部地区与东部地区相比发展相对滞后，应采取不同的最低税率水平；第二，直辖市、32 我国个人住房房产税的研究——————————————————————————————————————————————————————————一一_一省会城市、旅游城市以及中小城市的房价相差较大，应在考虑到居民整体收入水平的基础上制定不同的税率起点；第三，根据用途将房产划分基本住宅、改善性住宅、投资性和投机性四种，在税收中采取不同的税率政策；第四，针对一些高收入群体拥有的私人高档别墅，要施以高税率等。理论与实践证明，作为房产保有环节征收的房产税，我国目前的个人住房房产税不仅税率较低而且免税范围大，上海房产税的税率只有0．6％，重庆房产税的最高税率也只有1．2％，符合拉弗曲线关于稳定增加税收的理论解释。①因此，我们在设置个人住房房产税税率时，可将上海和重庆的税率作为参考。6．1．6税收优惠与减免税收优惠政策涉及到一些特殊群体，尤其是弱势群体的切身利益，在制定政策时必须考虑周全。个人住房房产税与我国现有房产税在税收优惠的原则上应当是统一的，对公共、宗教、慈善事业等机构的房产实行税收优惠的同时，我们还应该考虑到社会中一些弱势群体的利益，比如老人、低收入者、残疾人等，学习加拿大的经验，可对其采取免税政策或者退税申请政策。针对某些有特殊困难，不能按期缴纳税款的，纳税人也可申请缓缴税款。各地政府也可根据当地的居民生活水平于人民的意愿，用民主的方式制定相应的税收优惠政策。此外，由于近年来各地突发性的洪涝灾害、地质灾害较为频繁，所以在制定政策时还应考虑到对这一部分受灾人群采取个人住房房产税减免的政策。对于个人房产税的免税标准，要针对各地情况通过科学的调查统计来确定，比如一座城市90平米以下的房子比例是多少，多少家庭拥有两套住房，多少家庭在按揭买房等等因素都要考虑在内，并运用严密的方法进行实证分析。上海和重庆的方案中涉及到了种减免方式。一是地本市居民的第一套住房；二是对本市居民新购第二套住房后，人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；三是对农民在宅基地上建造的自有住房；四是对外地居民新购的第一套住房；五是对本市居民购买的非独栋、高档住房减免。笔者认为，应该摒弃以是否外来人口划分的标准，而应将人均住房面积作为免税的依据，并单独对独栋、高档住房征收高税率。@杨继瑞．房产税征管系统完善与现实把握：源自渝沪试点[D]．改革．2011(3)．P48—5233 我国个人住房房产税的研究6．1．7税收用途在税收的用途上，必须坚持税收的透明度原则，让人民享有完整的税收知情权。因此，在征收房产税的同时，各地也要根据需要，制定公开的财政收支计划，明确房产税的用途。在这样一个网络高度发达的时代，我国政府在逐步地开展政务公开系统的建设，人们也通过各种方式加强了对政府的监督。在美国，房产税之所以会成为财政收入的稳定来源，就是因为这项税收收入真正做到了“取之于民、用之于民"。据了解，美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境；学区周围环境改善了，房价自然升值。还有，新加坡也一直致力于房产税用途方面的改革，坚持公平效率的原则，让个人住房房产税成为调节贫富差距、补贴低收入群体的重要载体，既让税收造福于民，又合理控制了房价，实现了双赢的局面。我国一定要借鉴美国在这方面的经验，将个人住房房产税收入用于与人民息息相关的住房保障、学习环境、医疗卫生等方面，充分发挥征收个人住房房产税的调节贫富差距、实现收入再分配的积极作用。6．1．8税收征管个人住房房产税制定的具体实施必须靠税收征管管理制度来完成。因此，税收征管管理制度必须体现高度的执行力。在税款征收方式中，我国目前主要规定了四种税款征收方式：自行申报、代扣代缴，发单通知、自行缴纳。房产税法律制度发达的国家一般采用自行申报和罚单通知、自行缴纳的方式，如美国就是由纳税人自行申报个人住房房产税。现阶段，我国有关个人住房房产税的法制还不健全，而且公民对缴纳个人住房房产税的认识不够充分。因此笔者建议，我国个人住房房产税现阶段应实行以代扣代缴、发单通知方式为主，自主申报为辅的制度。对商品住宅，当我国房产信息系统的建设完成后，物业公司掌握了应税房产的信息后，则由物业公司代收代缴：对部分单位集资所建住房，由单位代扣代缴：对于个人自建住宅，纳税人应向税务部门进行申报。在纳税时间方面，可按年计算、分期预缴的征收方法。另外，纳税人也可在银行和付费通网站缴纳个人住房房产税，以减轻税务部门的工作量。我国个人住房房产税自纳税人取得个人住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳个人住房房产税税额，并规定每年的12月31日为最后缴纳个人住房房产税期限。对于逾期未缴纳税房产税者，具体做法我们可以建立一个队房产信息实时监控的数据库，集中采集个人住房房产税应税数据，并向未及时申报的纳税人寄发纳税催款通知，限其在一定期34 我国个人住房房产税的研究限内缴税。超过期限仍未缴纳的，可以采取强制执行措施，如通知其开户银行直接从其银行存款中扣除；对于情节恶劣，欠款数额巨大的，拍卖其房产及其他资产以抵缴税款，拍卖抵缴后的余款仍归业主本人所有。还应建立个人住房房产税申诉机制，如果纳税人对房产的评估价值以及应缴纳的房地产保有税有异议，可以向地方税务局提出申诉，税务局委托第三方进行调查核实后，再对应税房屋税额进行重新计算，以保证纳税人的合法权益。6．2完善征收个人住房房产税的配套措施6．2．1加强个人住房房产税评估建设虽然我国目前仍采用房产交易价格来作为个人住房房产税的计税依据，但以市场价值来计征个人住房房产税是一种趋势。沪渝政策中也都提到，在条件成熟时按市场价值来评估。房产价值评估是个人住房房产税征收的关键环节，因此，必须保证房产价值评估的科学性与公平性。在重庆房改细则中提到，有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，对各类存量个人住房进行评估，并作为计税参考值。对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的，按计税参考值计税。笔者认为，这种纳税人自我进行评估和市场价值评估相结合的做法是可取的，因为纳税人对自有房产评估，不仅体现了房产评估的公平性，同时也为房产评估部门节省了成本，提高了效率。房产评估部门在纳税人自我评估的基础上建立一套房产估价监管系统，可高效地完成房产税的纳税申报工作。这就需要建立一个专门进行个人房产评估的公共部门，吸引专业的房产评估人才，来协调税务部门做好个人住房房产税的征收工作。6．2．2实现房屋登记信息共享与税务部门的联网直报个人住房房产税的征收无形中增加了地方税务部门的工作量，过去，上海市房地产交易中心的财政窗口仅受理单一的契税业务，而归并到税务窗口后，同一窗口在受理契税业务的同时，还需受理个人住房房产税等业务，纳税人的办税时间增加了不少，加之信息共享机制不完善，需重复录入相关信息，降低了工作效率。要提高税务部门的工作效率，做好个人住房房产税的征收工作，税务部门就必须及时的整合个人住房房产税信息，实现房产部门和税务部门的信息共享。目前，沪渝两市已经启动交易信息共享和系统联网工作。只有做好这两35 我国个人住房房产税的研究项工作，纳税人的购房信息和产证办理信息等内容将由系统自动生成，减少信息录入量和提高准确率。另外，税务部门还应当积极开展房地产税收征管信息一体化系统的开发，进一步优化办税流程，着力提高办理效率和对纳税人的管理服务水平。36 我国个人住房房产税的研究结论在高房价背景下开始的沪渝房产税改革，又一次吹响了我国房产税改革的号角，也为个人房产税的开征掀起了一页新篇章。虽然这一措施是房地产政策“组合拳"中的一例，但我们更应当看到它在全国范围内的推广作用和对将来所产生的深远意义。因此，我们有必要对这次试点性的个人住房房产税改革及产生的效应进行剖析，发现其中的问题，并及时的总结经验，为下一步的房产税改革提供实践依据并做好准备。另外，世界上的许多国家在房产税制度和征收方案等方面已经实践了多年，有着严密的税收设计体系以及严格的税收征管系统，无论是在征税对象、计税依据，还是在税率的设置、税收用途方面都已相对成熟，并有着各自的特点，各方面都有许多值得我国借鉴的地方。比如个人住房房产税的用途、房产登记制度、房产税监管等。通过对沪渝试点和国外房产税制度的研究，笔者认为，我国应当在做好沪渝试点工作的同时，及时总结经验教训，加快推进全国范围内的个人住房房产税改革，使个人住房房产税尽快成为地方财政的主要来源，并在稳定房价的同时，起到个人收入再分配的作用。笔者虽然运用比较分析、实证分析等方法，针对我国的个人住房房产税制度，提出了许多的政策建议。但是，由于某些课税要素具体标准的确定还需要更专业、更广泛的知识以及更多的实践才能完成，而笔者水平有限且实践不足，导致文中还存在着许多不足之处，需要评审老师提出意见并进行更深入的研究。37 我国个人住房房产税的研究参考文献【1】林培杰．房产税改革的若干思考[J]．福建税务，1995(12)．P30[21安秀梅、龙庄涛．房产税改革势在必行[J]．税务研究，1999(3)．P25【3】李洪平、雷谨春、陈斐．浅析个人住房房产税改革[J]．财政监督，2008(4)．P56[41于峰．论开征个人住房房产税的意义和存在的问题[J]．企业导报，2011(10)P36【5】刘素荣．关于我国房产税改革的思考[J]．财会研究，2010(11)．P237【6】贾康等．关于省以下财政体制改革的若干认识[J]．中国财经信息资料，2004(23)．P25[71郭宏宝．房产税改革目标三种主流观点的评述一以沪渝试点为例[J]．经济理论与经济管理，2011(8)．P53—61【8】宋祥来．沪渝两市房产税试点比较和评析[J]．中国房地产，2011(4)．P1[91王锲夫．重庆房产税改革立法探究[J]．公民导刊，2011(3)．P26【10]郎咸平．别学美国房产税[J]．时代周刊，2010(9)．P18【ll】蒋晓惠、刘广洋．日本、越南、韩国的房产税比较及借鉴[J]．中国房地产1997(12)．P59【12】杨晨青．沪渝房产税：总体偏温和却不乏亮点[J]．上海企业，2011(3)．P32—33【13】何曼．在现实与理想之间跋涉一房产税试点的成效及问题[J]．中国房地产，2011(7)．P16—17【14]贾康．房产税改革：美国模式和中国选择[J]．人民论坛，2011，3．P50—52【15]张洪铭、张宗益、陈文梅．房产税改革试点效应分析[J]．税务研究，201l(4)P35-37【161崔霁．房产税：试点效果尚不明显定位认识有待明晰[J]．中国房地产，2011(7)．P18—19【17]高廷民．根治高房价应开征累进个人房产税[J]．中国发展观察2010(7)．P40【18]贾康、白景明等．我国房产税税制改革研究[J]．财贸经济，2002(6)．P13—19【19]杨继瑞．房产税征管系统完善与现实把握：源自渝沪试点[J]．改革．2011(3)．P48—52【20】亚当·斯密．国富论[M]．王华丹、徐敏译．大连理工大学出版社，2008．10．P210[21】维克多·瑟仁伊．比较税法[M]．丁一译．北京大学出版社，2006．9．P126—127【22】王冬梅．税收理论与实务[M]．北京：清华大学出版社，北京交通大学出社．2007．9．P156【23】张睿．法国的房地产税收及其借鉴[J]．国外房地产，2007(3)．P36【24】曹振良．房地产经济学通论[M]．第二版．北京大学出版社，2002．12．P262—26338 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我国个人住房房产税的研究致谢终于写到了这～页。论文的完成，首先要感谢我的导师马培生教授在这一年多的时间里，对我学习上的悉心指导，生活中的关怀照顾。马老师治学的严谨细致，求学的孜孜不倦，为人的朴实厚道，对学生的关怀备至，给我留下了深刻的印象。在本文的写作过程中，得到了马老师细致的指导、帮助，使得论文能够顺利的完成。流年似水，短暂的研究生学习生涯将要结束，在过去三年的学习生活中，公共管理学院的诸位老师热情坦荡的胸怀，诲人不倦的师德，严谨治学的态度，精深的学术造诣，给了我思想的启迪，知识的累积，智慧的升华，这一切都将让我终生受益。我的同学，给我带来了愉快而充实的校园生活，三年来，我们和谐相处，互相帮助，互相关心。是他们给我提供了一个良好的学习生活环境，与他们结成的纯洁、深厚的友谊，是我研究生生涯的又一大收获。随着时光的推移，它将成为我人生中的一笔宝贵的财富。我的家人、亲友，是他们给予了我莫大的理解、鼓励与支持，使得我能够顺利的完成我的研究生阶段的学业。本文虽然顺利的完成，但由于水平所限，其中存在的缺点与不足在所难免，也恳请评审老师提出更多批评指正，学生将不胜感激，对评审老师的辛苦审阅致以崇高的敬意。