房地产行业研究分析方法培训

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1、房地产行业研究方法培训鱼晋华华泰联合证券研究所2010年7月目录一)行业篇行业生命周期视角全球宏观的视野市场行为主体分析二)公司篇关注企业的战略和模式如何挖掘房地产公司的内在价值如何阅读房地产公司的财报2行业生命周期视角研究主要发展阶段的特点,掌握行业发展的一般规律判断当前行业所处的阶段,并准确预测未来的发展趋势规模初创期成长期成熟期衰退期时间3行业生命周期视角利用历史案例的研究，但应注意时代和国别的差异“我们无法从倒后镜中看到未来”充分利用学会收集并处理数据历史数据不可简单类比:我们无法在每个时代都有自己的经实验室展开研究济问题;国别的因

2、素无法忽略4行业生命周期视角1987199820072015E规模起步期高速增长期震荡/平稳期?衰退期?时间87年深圳率先98年取消住房市场降温。保人口红利结实行土地使用实物分配的住障性住房供应束，住房需求权的招标、拍房体制改革。加大.但仍享有下降卖制度，标志2000年开始推人口红利房地产行业正行的住房按揭式进入市场化贷款.发展阶段.5行业生命周期视角城市化/人政策口/家庭结构需求推动型金融环境家庭财富(利率信贷)(储蓄)经济及收入增长预期6行业生命周期视角由”442”进入”421”时代,可能预示行业高点将过807015-64岁人口占比60人口红

3、利期504015岁以下人口占比302065岁以上人口占比100195019601970198019902000201020202030204020507行业生命周期视角城市化可推动结构性的人口红利2027年9.8亿人城市化的内涵是非农经济的发展带动城市人口和居住需求增长,并非人口的行政迁徙1996年3.73亿人2007年5.96亿人8行业生命周期视角家庭人口小型化趋势可部分缓冲人口红利结束负面影响2100家庭平均人口家庭数量(左轴）5香港66年到19004.596年，30年17004内人口总量1500增加72%，13003.5但家庭数量1100

4、3增加145%。900家庭小型化2.5700是社会潮流50021966197119761981198619911996千户人9行业生命周期视角中国家庭人口小型化趋势同样强烈54.243.743.132.73221101987199520052015E10房地产周期性波动的根源建筑周期的影响，导致供应相对需求变动无法及时作出调整购房人追涨不买跌的心态,导致市场需求难以测算信息不对称导致供给难以对需求的变动无法作出准确的调整金融杠杆加剧了房地产的波动性11房地产周期性波动的根源利率和信贷的松紧对购买力影响巨大16%房价涨幅14%12%真实抵

5、押贷款利10%率8%6%4%2%0%-2%-4%1976Q11977Q41979Q31981Q21983Q11984Q41986Q31988Q21990Q11991Q41993Q31995Q21997Q11998Q42000Q32002Q22004Q12005Q42007Q312目录全球宏观视野下的房地产行业13全球宏观视野下的房地产行业亚洲蝴蝶拍拍翅膀，将使美洲几个月后出现比狂风还厉害的龙卷风！万物之间普遍联系,现实世界不是单因素模型美联储的国际央行地位，导致美元利率决定了全球利率水平,以及全球的流动性美国的房价和利率变动对全球房价波动起

6、到了核心作用(IMF,2004)作为开放的经济体,中国的房地产市场不可避免的受到全球资本流动的影响14全球宏观视野下的房地产行业投资美元债券石油铁矿石出口出口美国过度消费中国等国过度储蓄,等资源国家过度投资，过度生(双赤字)产(顺差)美元美元15全球产业分工决定中国是顺差国全球宏观视野下的房地产行业保护出口导向型经济不升值过度产能出口顺差升值货币投资过剩导向增长压力超发(贸易摩檫)资产泡沫东亚模式下的房地产道路深刻理解中国的经济增长方式对经济升房地产的影响收缩值16全球宏观视野下的房地产行业与日本的70年代更相似?50%GDP增速(右轴）

7、住宅地价涨幅14%25%40%商业地价涨幅12%20%CPI伊奘诺景气列岛改10%30%造15%8%20%6%10%10%GDP增速4%5%0%2%0%-10%1965196819711974197719801983198619891992199519980%-5%196519681971197419771980198319861989199219951998-20%-2%-30%-4%经济增长拉动了地价升值第三年通胀高涨17全球宏观视野下的房地产行业与日本的70年代更相似?35%平均35030%商业用地300住宅用地25%工业用地25020%1

8、5%200Totalaverage10%150Realestate5%1000%50-5%1965196819711974