【7A文】资产评估课件-房地产评估.ppt

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1、1第四章房地产评估本章学习目的和要求：1、了解房地产评估的基本内容和特点2、掌握影响房地产价格的各种因素3、了解房地产评估中的一般程序4、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用21．房地产的概念：（1）房地产土地、建筑物、其他地上建筑物评估对象；土地建筑物房地合一一、房地产的概念和特点32．房地产的特性：（1）土地自然特性（2）土地经济特性（3）房地产特性（4）房地产市场特性4二、房地产评估的理论1．地租理论（说明土地价值的产生）马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正

2、的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。5（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金（2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。62．

3、地价理论（说明地产价格的决定理论）一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。地价的本质是地租的资本化7三、房地产评估的原则(p131)1、合法性2、最佳使用3、区域地段4、房地综合考虑8四、房地产评估的程序（p133）A、明确基本事项，签订评估协议B、选择评估方案C、实地勘察，收集资料D、配备人员，制定并实施评估计划E、计算、确定评估价格F、撰写评估报告书9五、房地产价格及其影响因素（一）房地产价格的特点1、土地价格的特点（p135）2、房地

4、产价格的特点（p137）10（二）房地产价格的种类土地价格、建筑物价格、房地产价格土地价格分为：基准地价、标定地价、出让底价、转让价格、其他价格总价格、单位价格、楼面价格楼面地价＝总价格/建筑总面积容积率＝建筑总面积/土地面积（建筑占地面积）11楼面地价的计算珠江路一商业办公用地，净地，容积率小于等于2.0，面积约2万平米，成交价25400万。则楼面地价为25400万/4万＝6350元/平米。聚宝山一住宅用地，净地，容积率：别墅<0.3，多层<1.1，小高层<2，面积43.9万平米，成交价91100万，则别墅楼面地价4707

5、元/平米，多层楼面地价1280元/平米。雨花台宁南新区，住宅，净地，容积率小于等于1.8，面积4277万平米，价格1900万，则楼面地价为2468元/平米。12（三）房地产价格的构成（p140）房地产价格=土地取得费+开发成本+管理费用+利息+销售费用+开发利润13（四）房地产价格的影响因素（p143）一般因素，包括：社会、经济、政策因素区域因素个别因素14六、房地产评估的方法（一）收益法1．基本思路2．计算方法：（1）纯收益：实际纯收益与客观纯收益客观总收益（年收益）－客观总费用（2）资本化率：综合折现率、土地折现率、建筑

6、物折现率15（1）适应于单独评估土地或建筑物的价值时（2）可以检验建筑物与土地价值是否匹配收益法的派生－－残余法16案例例1：某用于出租写字楼，占地面积1000平方米，建筑物容积率2，每年来自土地的总收益20万元，总费用5万元，建筑物折现率12%，综合折现率10%，使用期限假设为无限期，该建筑物现时价格150万元，求楼面地价和土地折现率。17例2、某房地产公司1996年取得一块土地50年使用权，于1998年11月建成一栋写字楼，造价2000元/平方米，耐用年限55年，2000年该类建筑重置价格2500元/平方米，占地面积50

7、0平方米，建筑面积900平方米。出租期间每月实收租金3万元。当地同类建筑物租金一般为每月50元/平方米，空置率10%，支付管理费、维修费、房产税等73260元/年，土地折现率7%，建筑物折现率8%，评估2000年11月土地价值。18（二）市场法（p166）1.基本思路2.适用范围：3．计算方法：交易情况的调整、交易时间差异的调整、区域因素的调整、个别因素如年限、容积率面积等的调整4.市场法的特例－－基准地价修正法19（三）成本法（p148）1、思路：房地产价值=土地价格+建筑物价格-损耗2、适用范围：成本易确定的较新建筑物和

8、折旧易确定的旧建筑物，及市场交易数据资料缺乏的不动产类型的评估。比如：公用、公益性房地产，工业不动产和特殊用途的不动产。203、土地成本：土地价值=土地取得费+土地开发费+管理费用+利息+税费＋利润（1）取得费：征用农业土地；城镇征地补偿（2）开发费：基础设施配套费；公共事业配套费；小区开