商品房销售中的价格问题分析与应对策略[参考]

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1、商品房销售中的价格问题分析与应对策略摘要：随着龙岩中心城市城镇化进程的加速推进，房地产市场的开发和投资呈现一种持续增长的状态，由于商品房价格政策透明度差，监管力度不够强，开发商的法律意识淡薄，商品房的销售价格与其山区三、四线城市区位态势的发展水平严重偏离。政府部门应加大对商品房开发及销售的监管和检查处罚力度，加强制度保障，以解决百姓购房难的实质性问题。关键词：房地产市场;商品房销售;价格;策略1背景概述龙岩市地处福建省西部山区，城镇化发展水平不高，但通过十多年的建设发展，城镇化进程进入加速推进阶段。房地产市场的开发和投资呈现一种持续增长状态，商

2、品房的销售价格更是高到让许多购房者闻之色变，尤其担心销售价格会一涨再涨。对房地产业而言，产品和价格是目前在强烈市场竞争中取得胜利的关键，但是，由于房地产业的高速发展，商品房销售价格问题成为日前社会各界关注的一大热点和焦点问题。2011年5月国家发改委颁布实施了《商品房销售明码标价的规定》，该规定执行3年多来，究竟取得了什么样的效果?商品房开发商是否严格执行有关政策规定，老百姓是否得到真正的实惠?对控制房价有没有实质性的作用?本文拟就前期对龙岩中心城市商品房销售情况调查情况作分析，有针对性地提出应对措施，以期让广大购房者把握好入市机遇。2龙岩中心

3、城市商品房销售的基本概况2.1龙岩中心城市商品房的销售基本情况房地产业在中国国民经济发展的主导地位，基于房地产市场的先导性及基础性地位，房地产业的的发展对经济的增长必然发挥着巨大的促进作用。龙岩中心城市从1997年地改市以后房地产开发投资主要由住宅投资的快速拉动增长开始，住宅的投资始终是龙岩中心城市房地产开发投资的主体，并呈现出不断上升的趋势。从1997年开始到2005年，我市的住宅销售面积占商品房销售面积的平均比重为88%，说明住宅在那时还是房地产开发投资的主体。由于经济的快速发展，各行业都在进行房地产业的投资，近几年商品房开发已成为房地产投

4、资的首选项目，商品房的销售面积增长趋势相对较快。从而使购买的主体逐渐转向商品房住宅，在2005年，龙岩中心城市个人购买商品住宅的面积为20多万m2，并呈现快速增长趋势，到2010年中心城市销售商品住宅50多万m2，到2013年最高峰销售商品住宅面积为80多万m2。商品房的销售已然成为现如今经济发展的主导。2.2龙岩中心城市商品房销售价格逐年增长总体上看，从1990年开始，龙岩中心城市的商品房销售价格呈逐年增长态势，大致可分为三个阶段。2.2.11990～1995年的持续上升阶段这一阶段，由于是企业初步投资到商品房的开发与销售中，初次销售以住宅形

5、式的商品房，其新颖让商品房的销售价格不断增加，从600～1000元/m2呈现一种持续上升的趋势。2.2.21995～1999年的相对稳定阶段这一阶段，由于宏观经济发展的影响，大多数投资者在房地产开发中实际收益不是太理想，这一时期商品房销售价格增速持续回落，总体而言，销售价格保持相对稳定。2.2.3从1999～2014年大幅度上升阶段这一阶段，由于城镇化建设进程带来对住宅的刚性需求，和以改善居住条件为主的改善型需求，商品房的销售价格再一路上涨，从1999年均价1600元/m2，到2003年均价2100元/m2。在2004年之前价格增速上升幅度较小

6、，属于缓慢提升阶段。从2004年开始商品房的销售价格呈现大幅度上升趋势，虽然由于近几年政府对商品房价格的调控，其价格增长速度得到了一定的控制，但均价也达到7600元/m2，较以前相比增长了好几倍。不过，从2014年开始，从整体市场看，龙岩房地产市场很难维持过去房地产市场的高增长，从房地产企业销售额的增幅看，多数房企增速已有明显放缓，房地产市场依旧受政策影响较大，虽然政策利好，但龙岩房地产市场没有得到很大改变，2015年大部分企业的销售任务制定非常谨慎，房企对市场的看法整体偏平稳，各房企新一年的经营策略将依然以平稳去库存为主。2.3房地产价格大幅

7、上涨的原因2014年以前，房地产价格之所以呈现出大幅度的上涨，笔者认为主要有以下5个方面原因：①建筑工程成本和土地出让价格的上涨，造成商品房开发成本上升。例如龙岩中心城市2013年上半年土地出让拍卖约为800万元/亩，到下半年涨到1200万元/亩。②房地产开发企业追求利润最大化的期望值更高。③周边大中城市商品房价格高位运行和持续上涨的辐射效应，刺激类似龙岩三、四线城市商品房销售价格持续上扬。④刚性需求购买量增大，主要是农村进城购房自住需求和部分投资者购房需量增加，视买房为盈利丰厚的投资工具。⑤城镇化建设的推进，人民生活水平的提高，拉动了住宅的改

8、善型需求，并对商品房的品质和宜居要求明显提高，高端纯住宅也已成为龙岩部分富裕阶层人士的需求，如泰成公馆、皇冠国际外墙采用全石材干挂立面，展现出奢华大气