【5A版】市场调研的本意—如何撰写房地产市场调研报告.ppt

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1、市场调研的本意——如何撰写房地产市场调研报告上海中原物业代理有限公司/研究咨询部SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED/R&CDept.保密本手册及附件包括了中原地产研究咨询部顾问培训所需的基本资料，拿到本手册的中原公司员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开中原公司时，有义务归还本文件。总述房地产市场研究是市场营销活动重要的组成部分，主要通过详尽的市场调查和分析，了解宏观市场及区域市场供需状况，把握国家政策对房地产市场的影响，预测市场走向，洞悉项目自身优劣情况和竞争形势，并最终确

2、定项目的市场定位，从而指导项目的规划设计和市场推广。房地产市场研究主要分为如下几个阶段：我们如何撰写房地产市场调研报告：1.中原地产市场调研的三个阶段；2.中原地产市场调研报告的撰写；3.中原地产市场调研的本意1.中原地产市场调研的三个阶段1.1.前期准备1.2.正式调研1.3.结果处理1.1前期准备确定市场调研的问题及地域范围，并对调研目标进行初步分析，在此基础上制定调研计划（如方式及进度、信息的范围与种类、经费预算、组建队伍及人员培训等）。1.2正式调研确定市调资料来源及方法。直接资料可采取访谈、电话、问卷、观察等方法；间接资料可采取交换、购买

3、、委托等方法。1.3结果处理将调研搜集到的资料进行分类、统计，得出结论，并在此基础上撰写调研报告。2.中原地产市场调研报告的撰写2.1.宏观市场部分2.2.区域市场分析2.1宏观市场部分2.1.1宏观经济发展状况与趋势分析主要分析国民经济走势、经济结构、产业格局及未来预测；社会总需求发展状况；投资、消费、进出口对经济拉动作用等。2.1.2房地产经济发展状况与趋势分析主要包含土地开发投资情况、项目供应分布、销售情况、价格走势、产品趋势等方面。2.1.3产业政策及市政分析与预测主要分析市政规划及其他与房地产发展相关的重大事项及产业政策。2.2区域市场分

4、析本部分是对区域市场的项目进行纵向比较分析，首先解决供应市场“是什么”的问题，然后深入分析“为什么”，最后得出“怎么办”的结论。分析区域市场上产品的特征、价格、宣传推广、客户群、销售情况以及相互间的关系，弄清楚区域市场的整体情况，为项目的市场定位提供有力的支撑。2.2.1区域环境分析在对项目所在的区域进行市场分析前，首先分析项目所在地块以及周边的自然人文环境和市政、生活配套情况弄清项目自身情况及可借用的周边配套设施，然后再揭示整个区域市场的情况。具体可引用【中原地产研究咨询中心土地评估系统】及子系统。2.2.2项目选择与分析方法说明2.2.2.1样

5、本选择说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性，区域市场分析采用普查法，根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体的要求，设定调查范围（如根据区域、开盘时间、项目规模、项目类型、知名度、项目价位、档次等）。2.2.2.1分析方法说明在调查范围确定后，制定具体的数据分析方案，并对数据分析的方法进行说明。根据对样本项目调研取得详细的资料，首先从供应、产品、价格、销售等方面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题：区域市场的总体供应量产品特点产品价格情况产品销售情况然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项目特色、销

6、售策略等方面进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功项目对本案的借鉴之处。通过上述分析，提出本案的初步市场定位。2.2.3区域市场及产品分析2.2.3.1项目综合品质评价项目的品质如何，是客户和开发商关心的问题，位置交通、商务氛围、整体规划、户型、小区配套、楼宇配套、物业管理水平等诸多因素都对项目的品质产生直接的影响。常规的办法往往简单地依据价格进行品质的评定，缺乏客观性和科学性。为了能准确地反映各项目的综合品质并将其量化，调研我们将应用【中原地产研究咨询中心住宅产品综合品质指标评测系统】，并结合区域市场的自身特征，为本区域的住宅市场

7、建立数学模型，对调研项目的综合品质进行评定。本系统以层次分析法（AHP）为基本原理，经过分析论证确定了决定住宅综合品质的相互独立的要素，用层次分析法确定其权重，然后运用德尔菲法对各项目各项要素综合评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。有了这个量化的指标，就可以更为深入地考查区域项目的产品档次，进而发现市场机会点与空白点，指导本项目的产品设计。通过这一指标，还可以求出各项目性能价格比指标，深入分析产品品质与销售业绩之间的关系，为项目价格与销售策略的制定提供有力的支持。样表：综合品质评测要素表要素说明权重位置交通项目所处的地理位置，目前的交通条件等3

8、0%外部环境项目周边的自然环境、人文环境、周边配套等20%整体规划项目的建筑布局、容积率、绿化率、园林规划等10%产品设计