【5A版】商业运营培训资料.ppt

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1、瀑乡驿站商业运营培训2016年6月2日商业地产与商管公司的关系一、什么是商业地产？商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。二、什么是商管公司？对商业地产项目进行商业

2、项目定位、商业布局规划、商业经营管理、商业地产运营、商业经营管理诊断、品牌管理、商业空间规划设计、商业市场调研、经营定位、卖场规划、招商组货、商品陈列布展、商业培训、机构设置、人员定编、开业策划、运营管理等全方位高效优质的全程服务。商管公司的终极目标：为商家和消费者做好服务。让商业项目正蒸蒸日上一、商业地产：2001年诞生二、商业地产发展经过三个阶段：第一个阶段为2000年以前，称之为“商业、地产分离阶段”阶段，这个阶段的主要特征是：其一、简单引用住宅开发模式来开发商业项目，那是还没有“商业地产”这个名词；其二、地产商对商业项目

3、的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式，即使部份项目有定位和业态规划，但也仅仅停留在概念上；其三、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段；，其四、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱，部份难以开业，有的开业后也很快就陷入困境。第二个阶段为2000年—2005年，称之为“商业、地产叠加阶段”其一，提出了“商业地产”概念；其二，将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”和“地产”的价值貌合神离，是两张皮；其三，这个阶段地产商仍以尽快销售商实现短期套现为主要目的，销售模模式

4、不断创新，“带租约销售”、“短期返租”、“长期返租”、“回购”等销售模式纷纷抛向市场；其四，商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资；其五，多数项目不重视经营管理。第三阶段为2006年开始的新阶段，称之为“商业、地产融合阶段”百货大楼大型超市供销社城市生活休闲中心商业模式国外模式发展特征国内模式发展特征第一代商业第三代商业第二代商业街区商铺百货商场摩尔风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化

5、要素。以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。城市中心区域社区中心/临近市区第四代商业以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨城市生活休闲中心我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化城市核心商业模式发展规律随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难

6、以支撑真正意义的郊区mall着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，国内目前出现的并不多，惠商项目率先将城市休闲生活带到常州购物中心三、传统商业地产与现代商业地产的界定及其分类区别传统商业地产与现代商业地产的区别主要体现在开发理念与开发意识两个层面，即从“无意识”到“有意识”，从“粗专业”到“细专业”。传统商业地产通常强调的是商业使用用途，主要区别于住宅产品而言；而现代商业地产除了注重商业使用用途以外，更加强调商业的组合，其开发动机也过渡到了更加强调商业特色的阶段。现代商业地产是为了满足商业用途而有计划，有组织地开发和经营产品，

7、而传统商业地产则通常情况下是先开发建设、后引进招商；现代商业地产则着眼于商业组合，通过商业组合产生集合能力形成有吸引力的商业环境。四、商业地产新纪元的“商业、地产融合阶段”的主要特征如下：其一、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融；其二、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则；其三、“做对程序”成为商业地产领域的流行语。一是先做深入有效的市场研究做出定位和业态规划；二是主力店招商要先行；三是招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；四是整个商业地产项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、业态

8、规划、招商、租金水平以及经营管理等。其四、注重经营和业绩。其五、商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景。五、商业房地产与住宅房地产区别•需求对象•功能用途•物业持有方式•风险角度商业地产的几种模式购物中心模式分析与分类购物中心的概念？购物中心是一种复合型的