【5A版】幸福里商业运营计划书.ppt

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1、1幸福里商业运营计划书21.商业竞争环境分析2.商业规模测算6.商业运营模式及人员配置4.商业定位及业态组合分析7.商业租金预测5.商业楼层布局8.商业开发节点计划3.商业目标消费群分析33新站马鞍山路政务区三里庵老城区滨湖区区域位置幸福里项目位于合肥市西南方向的“新南七商圈”老南七新南七41-2公里的核心辐射范围内，分布几个与本案商业体量相近的新型商业项目，且部分入市较本案早。由于享受不到商圈聚集力竞争优势，本案可与安高沃尔玛实现互补，来增强彼此的商业吸引力，并与其他较远处商业体形成差异化竞争。商圈内竞争安高·城市天地沃尔玛大唐国际广场乐购西环·中心广场美食街、零售1公里2公

2、里港汇广场购物中心老南七百大、曙光百货百脑汇、赛博数码华邦·光明世家美家居建材宋都·印象西湖超市、家电等55幸福里项目位于南中环（望江西路）与西一环（合作化南路）交汇处，道路等级高，周边有10余条公交线路，充分体现交通枢纽的地理位置优势；幸福里位于合肥市知名的中高档住宅社区板块，绿城百合公寓、绿城玉兰公寓、万科金色名郡、万科金域华府等知名社区分布在1KM之内；幸福里周边大专院校林立，中国科技大学、安徽大学、电子工程学院、炮兵学院等学校拥有十数万师生，具有文化特质；乐购、沃尔玛近在咫尺，还有在建的港汇广场等商业项目，商业氛围浓厚；半径1.5KM内10万人，3KM范围有30万人（常

3、住居民人口6老南七（专业市场、百货公司）金寨路沿线为老南七商业中心；大学需求的数码专业市场，现已为全市数码集中地；老百货中心（曙光、百大），针对工薪阶层；老南七商业中心7安高城市天地（2011年开业，持有型）安高商业包括：沃尔玛大卖场、大型商务餐饮、KTV等；1F仅有3000平米左右的零售和快餐业态；零售业态较少；4-5F主要是服务于办公、酒店的商务类商业；楼层业态1F酒店大堂、办公大堂、银行、沃尔玛存货区、沃尔玛卸货平台；零售、快餐业态；2F沃尔玛3F沃尔玛4F大型餐饮-同庆楼5FKTV、酒店用房（泳池、自助餐厅等）B1-B3车库安高城市天地8大唐国际广场（乐购已开业，分割销

4、售型）主要业态包括：乐购、左岸影院等；体量大，业态全；但是，分割销售模式，商业招商运营管理风险大，档次难提升；立体停车位868个-1F金东方百货1F乐购租区2F乐购3F真冰场4F银河影院休闲娱乐建材家居（拟）休闲娱乐富贵街（零售、餐饮类）建材家居（拟）农加超望江路A潜山路孔塘路洪岗路CB金东方演艺广场-1F餐饮1F架空2F咖啡大唐国际广场9港汇广场（规划中）170000平米的商业中心，规划以百货+商业街的形态；在沿街面最佳位置设置百货主力店，共7.5个楼面，体量较大，业态较全；为3家本地开发商合作开发；其在合肥仅操作过一个家居MALL的商业项目，且为分割销售型商铺；预计如此大体

5、量的商业中心，可能会销售一部分体量；港汇广场10周边商业体的商业形态都较为传统，且业态品质大众化；为了与周边商业形成有效的差异化竞争，结合项目周边需求呈现年轻化的情况，本案定位为：“潮流体验、时尚生活”的购物中心市场定位比对和错位竞争分析时尚高档商业风格项目定位传统低档港汇广场大唐乐购西环广场南七商业安高沃尔玛111.商业竞争环境分析2.商业规模测算6.商业运营模式及人员配置4.商业定位及业态组合分析7.商业租金预测5.商业楼层布局8.商业开发节点计划3.商业目标消费群分析12规模测算依据地形限制业态要求竞争需求指标限制商户要求13地形限制：地形狭长退界限制：控制在24米以下小

6、区入口：步行入口项目指标：项目用地面积：21000㎡容积率＜4.0总建筑面积：84000㎡规模测算依据14物业功能划分设想：为了使购物中心具有竞争力，必须做到业态比较齐全，主力店规模大有影响力，可出租面积较多等，体量要尽量大；受地形及指标限制，现购物中心单层面积在8000㎡左右；考虑合肥商业现状及招商实际情况，购物中心4F以上业态较为单一，租金也很低，故建议以4层为佳；4F共计32000㎡左右；经过前期与华润苏果沟通，已明确入驻意向，需求120000㎡左右的B1租赁面积，和1750平米的1F租赁区；根据容积率要求，办公楼共计约52000㎡；商业规模设想15物业功能划分：购物中心

7、：地上32000㎡左右，持有物业，长期招商运营超市：地下负一层12000㎡左右，持有物业写字楼：52000㎡左右，销售为主商业规模测算161.商业竞争环境分析2.商业规模测算6.商业运营模式及人员配置4.商业定位及业态组合分析7.商业租金预测5.商业楼层布局8.商业开发节点计划3.商业目标消费群分析17何种消费者会被吸引至本案？商业目标消费群分析寻找目标消费群体1如何吸引消费者？2设置何种商业设施？3业态对建筑形式的要求4主题概念、主力店设置？业态组合及适合发展的业态分析？建筑布局及组合方案