罗马嘉园小户型推广

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1、罗马嘉园‖推广建议一、营销推广背景二、市场分析三、营销推广一、营销推广背景1）朝阳北路的开通引领该区域的置业热潮升温，中央电视台、北京电视台的入驻CBD，势必带动部分相关企业（广告公司、制作公司等）的东移，更加刺激市场对小户型等投资型产品的需求；2）虽然中小户型在该区域前景看好，但区域内国美、青年汇等同型产品的同期推出，市场竞争将日趋激烈；3）项目小户型的推出，对罗马嘉园的市场形象有冲击，如何保持市场完整统一的形象并加速小户型推售，是一个亟待解决的问题；4）小户型的推售，在一定程度上有助于销售压力的减轻；前期积累的小户型意向客户，可作

2、回流；5）通过五一黄金周前后客户的积累，有助于在传统的（6、7、8月）楼市淡季中创造不淡的销售神话；二、市场分析1、竞争项目简析：目前这一区域即将同期推出的项目有：国美第一城、青年汇、星河湾、华纺易城、炫特区周边一个项目等，我们通过市场调研与项目之间可比性原则，最后将本案的主要竞争对手锁定为：国美第一城、青年汇①国美第一城市调情况：1）小户型为三期产品，约900户左右，主力户型60-80平米，价格在5700—6600元/平，毛坯，低开高走；1）产品为板楼与塔板结合；2）周边配套设施较为齐全，园区规模较大，绿化率较高，小区自身配套较齐全

3、；3）目前处于内部运作中，预计5月正式推售，内部认购享受折扣优惠；4）广告推广现阶段以户外资源和报广为主；综合评定优势：①百万平方米的大体量，市场震撼力极强；②交通方便，临近四环；③价格相对较低，具有性价比优势；④周边配套设施较为成熟；⑤一直保持着较高的人气与市场曝光率；劣势：①  期房，开发商（鹏润）口碑较差；②户型设计不太合理（内部消息）；③整个社区生活品质与居住人群整体素质较差；②青年汇.猫逸市调情况：1）二期也为小户型产品，约1200多户，主力户型为60-90平米、价格将在6000左右/平，毛坯，低开高走销售策略；2）产品为板

4、楼；3）交通较为便利，周边生活配套一般；4）目前处于内部运作中，预计5-6月正式入市，购买享受9.8折优惠；5）一期积累客户较多，为二期老客户经营奠定了基础；6）广告推广，目前未在市场上有所动作，预计推出时主要媒介为北青、京华、焦点、新浪及户外；综合评定优势：①开发体量大，市场口碑较好；②交通方便，位于朝阳北路南侧；③价格相对较低，占据性价比优势；④周边配套日趋成熟；⑤立足小户型的市场；⑥景观由日本景观公司设计公司设计；劣势：①期房开发；②户型设计较差，使用率相对较低；③整个社区人群构成较为年轻，社区生活品质与品位未得到体现；2、本案

5、优劣与客群分析两个项目各自有自己的特色与卖点，国美第一城以性价比与人气赢得市场，青年汇以一种生活态度与性价比赢得市场，而后续产品的推出主力户型直接威胁到罗马嘉园Ⅱ期的推广与销售，但同时我们也看到了罗马嘉园Ⅱ期能与之博弈的地方，优劣对比具体如下：1）优势n品牌开发商开发，产品品质能得以保障；n纯粹意大利53万平米的大型生活社区，异国风情浓郁；n朝阳北路便捷的交通和逐渐完善的社区配套；n市场形象好，品质在区域内属于中高档；n一期原始客户的积累，为销售奠定了基础；n园区景观设计；2）潜在问题n部分产品临铁道，噪音相对较大，n部分产品朝北，无

6、阳光照射；n价格相对较高，7200元/平米，失去了性价比优势；n产品同为期房发售，失去了抢先变现的时机；n区域竞争压力加大，销售面临严峻考验；3）客群分析设定购买罗马嘉园Ⅱ期小户型公寓的客群为投资及自住型：1）月收入10000元外企白领及大型企业职员（自住客户）；2）私营企业主、大型企业主（投资客户）；3）罗马嘉园一期原始客户积累；4）周边高档社区业主投资客户；3、推广策略根据以上分析，该区域项目总体的竞争主要体现在：①客源的竞争；②推广渠道的竞争；③产品力的竞争；④销售策略竞争；根据以上分析总结得出，罗马嘉园Ⅱ小户型在营销推广过程中

7、须遵循以下几点策略：Ø二期中小户型的推广，不能破坏年度所倡导的纯粹意大利高贵生活品质的社区形象；Ø产品推广必须采用短、平、快的营销策略；Ø在推广时间节点上，必须抢先登陆市场，赢得先机；Ø信息传播渠道的充分应用与扩张；Ø对产品附加值的赋予及产品气质的提升；Ø项目卖点打包组合应用；三、营销推广1、推广思路依托本项目欧洲风情商业街，高举“罗马嘉园纯粹意大利”旗帜（时尚、阳光、浪漫、艺术），将本案的中小户型塑造成区域市场中小户型的身份领袖，通过差异化的形象与周边的中小户型拉开在市场上档次，避免价格上的直接竞争。2、推广策略1）推广要点建议：□

8、现场提升：现场增设易拉宝发布中小户型推售信息；□做好园区景观布置与动线指示系统；□做好样板间饰品的选择，要求时尚、舒适、美观、简约、实用；□主流媒体北青报仍维护纯粹意大利大型高贵生活品质社区形象，只增加中小户型发售的信息