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1、河北工业大学硕士学位论文基于主成分分析的房地产估价方法研究摘要房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，己经越来越受到人们的重视。随着社会经济的不断发展，房地产估价的应用领域将越来越广。我国房地产估价起步晚，其理论和方法还处于探索阶段，主要是借鉴其他国家和地区的估价方法，因此，完善我国房地产估价理论与方法意义重大。本文从理论角度对房地产价格构成、影响房地产价格的因素、房地产估价的内容、原则、特点和基本方法等进行了论述，并详细分析了目前最常用、最基本、最重要的估价方法之一—市场比较法，总结了其优点和难点，为市场比较法的改进研究提供
2、了理论依据。由于市场比较法的应用最为广泛，在房地产估价方法中占有重要地位，为此，本文重点对市场比较法的改进进行了探索性研究，针对市场比较法中所存在的诸如主观性较大、如何科学选取与估价对象最相似的可比实例、如何提高可比实例的因素修正的准确性以及合理确定最终估价结果等问题，首先是建立主成分分析模型选择可比实例，在模型的运用过程中，就模型中的特征因素隶属度和权重求解问题提出了新的算法，提高了精度，很好的解决了问题；接着在因素的修正中，提出房地产权益的修正不容忽视，并提出新的修正算法；第三，运用主成分分析，一元线形回归等数学方法完成了可比实例交易状
3、况的修正；最后利用实例的综合评价得分计算权重求取最终的综合价格。对于上面这些修正，在本课题中均结合估价实例进行演算，证明了改进算法的可行性。关键词：房地产估价,市场比较法,主成分分析法I基于主成分分析的房地产估价方法研究RESEARCHONTHEMEATHODOFREALESTATEEVALUATIONONTHEPRINCIPALCOMPONENTSANALYSISABSTRACTTherealestateappraisalasanecessaryworkoftherealestatedevelopmentandmanagementproc
4、esshasalreadybeenattachedimportancebypeople.Withthecontinuousdevelopmentofsocietyandeconomy,theappliedfieldsofrealestateappraisalwillbecomewiderandwider.Inourcountry,thestepofthestudyonrealestateappraisalisrelativelylater.Thetheoriesandmethodsstillstandinthequestingperiod,
5、anditmainlygetsthelightsoftheothernationsorregions.Therefore,itisofgreatsignificancetoperfecttherealestatetheoriesandmethodsinourcountry.Thethesisillustratesthepointsthroughtheanalysisofform,sort,influencingfactorsofthepriceofrealestate,theprinciple,procedureoftherealestat
6、eappraisal,methods,etc.Then,itsummarizesandanalyzesrealestateappraisalmethods-marketcomparisonapproach,whicharethemostbasicandtheimportant.Lastly,thethesiscomparesandgivesthestudyonmarketcomparisonapproachandothermethods.Thethesisstudydeeplyonimprovementofmarketcomparisona
7、pproachhasbeenwidelyusedandhastheprominentpositionamongtheappraisalapproaches.Sothethesismakestheexploringanalysisandsolvestheprobleminthefollowingaspects:problemsofmarketcomparisonapproachthathowtoeliminatevariationcausedbyestimators'subjectiveconsideration,thescientificc
8、hoiceofoptionalinstances,confirmtheamendatorycoefficientofterritorialandseparatefactor,co
