物业管理实务部分

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1、物业管理实务部分一、物业服务合同    01.什么是前期物业服务合同    前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。    01A.什么是北京市前期物业服务合同    北京市前期物业服务合同，是指在房屋销售时，建设单位与购房业主就前期物业服务阶段双方的权利义务所达成的协议。是房屋买卖合同的附件。    02.前期物业服务合同的签订主体    建设单位与物业服务企业是前期物业服务合同的签订主体。其中建设单位以及物业服务企业必须是法人组织。    02A

2、.北京市前期物业服务合同的签订主体    建设单位与购房业主是北京市前期物业服务合同的签订主体。    03.前期物业服务合同的主要内容    一、合同的当事人。    物业服务合同的当事人就是建设单位与和物业服务企业。    二、物业基本情况。    包括物业名称、物业类型、座落位置、建筑面积等方面的内容。    三、服务内容与质量。    包括物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理以及双方约定的其他管理服务内容等。 

3、   四、服务费用    包括物业服务费用的收取标准、收费约定的方式（包干制或酬金制）；物业服务费用开支项目；物业服务费用的缴纳；酬金条件下，酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。    五、物业的经营与管理    包括停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法；物业其他共用部位共用设施设备经营与管理。    六、承接查验和使用维护    包括执行过程中双方责任义务的约定。    七、专项维修资金。    主要包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。    八、违约责任    主要包括违约责任的约定和处理、免责条款的约定等。 

4、   九、其他事项    主要包括合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、物业管理相关资料归属以及双方认为需要约定的其他事项等。    03A.北京市前期物业服务合同的主要内容    一、合同的当事人。    北京市前期物业服务合同的当事人就是建设单位与和购房业主。    二、物业基本情况。    包括物业名称、物业类型、座落位置、建筑面积等方面的内容。    三、服务内容与质量。    包括指派的物业项目负责人及联系方式，物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；公共秩序维护、安全防范的

5、协助管理；物业装饰装管理服务；物业档案管理；物业服务等级、物业服务费用的收取标准、“业主一卡通”内预存物业服务费数量、代收相关费用的约定以及双方约定的其他管理服务内容。    四、双方的权利义务    五、合同终止    六、违约责任    七、争议解决    八、附则。    主要包括合同生效条件以及双方认为需要约定的其他事项等。    04.前期物业服务合同的终止期限    《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”    前期物业

6、服务合同的截止时间有以下三种情形：    (1)前期物业服务合同规定的合同终止时间届满，业主再选聘物业服务企业并签订物业服务合同，由此则前期物业管理的截止时间为前期物业服务合同规定的合同终止时间；    (2)前期物业服务合同规定的合同终止时间尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同所定的起始时间；    (3)前期物业服务合同规定的合同终止时间届满，业主委员会尚未成立，或尚未与任何物业服务企业签订物业服务合同，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以继续对物业进行管理

7、。在继续进行管理的情况下，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。    04A.北京市前期物业服务合同的终止期限    (1)业主大会成立并确定物业服务方式后；    (2)建设单位完成物业公共部分查验交接，自完成查验交接之日起，合同终止。05.物业服务合同与前期物业服务委托合同的区别    物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：    1.订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业服务企业。    2.合同期限不同。

8、前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业