资源描述：
《差别化房地产税收政策对住房消费的影响》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、118经济经纬财经科学2011/5总278期差别化房地产税收政策对住房消费的影响123崔光灿谌汉初吕雪[内容摘要]我国住房交易税和试点中的房产税都是差别化的税收政策,差别化的交易税会减少购房消费,增加租赁消费,但可能会使住房价格上升,并增加新建住房消费比例,减少存量住房消费比例。房产税或物业税等差别化保有税的开征,将起到降低住房价格,减少购房消费和增加租赁消费的作用。而利率等货币政策也是调控我国房地产市场的一个非常有效的手段。[关键词]差别化房地产税收;住房交易;住房价格进入新世纪以来,我国住房价格快速上升,国家
2、从2005年开始实施了包括税收、信贷、土地供应等多种措施的房地产市场调控。其中税收政策主要以差别化的营业税为主,并辅以契税、所得税、土地增值税等。近年来,开始研究物业税和房产税为主的房地产保有环节税的征收,其中房产税已在上海和重庆两地开始试点。因此,有必要研究差别化房地产税收政策对住房消费的影响,对房地产市场供求关系的影响,以促进房地产市场健康稳定发展,促进国民经济稳定。一、我国差别化房地产税收政策的现状我国差别化房地产税收政策表现为针对普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已购住房,实施了不同的税收政策。其中,差别化的交易税主要为
3、营业税。可分为四个阶段:第一阶段为2005年6月至2006年5月,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税,个人购买普通住房超过2年的,免征,购买非普通住房的,按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收。第二阶段为2006年6月到2008年底,进一步加大了税收的调控力度,对购买住房不足5年转手交易的,全额征收营业税,普通住房超过5年转手作者简介:崔光灿(1970),男,上海师范大学商学院(上海,200234),副教授。研究方向:房地产经济、世界经济。谌汉初(1954),男,上海师范大学商学院(上海,20
4、0234),副教授。研究方向:物业管理。吕雪(1965),女,上海师范大学商学院(上海,200234),副研究馆员。研究方向:信息情报。财经科学2011/5总278期经济经纬119交易的免征,非普通住房的按差额征收。第三阶段为2009年至2010年4月,为应对金融危机,对住房转让环节营业税实行减免政策。个人购买普通住房超过2年转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按差额征收营业税。将个人购买非普通住房改为超过2年转让按差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按全额征收
5、。第四阶段为2010年4月至今,随2009年房价大幅上涨,又将营业税政策恢复到2006年的规定,并要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。差别化的住房保有税主要是刚刚试点的房产税。2011年1月,我国上海和重庆开始正式对部分住房征收房产税,从房产税实施方案看,它不同于一般的物业税,而是差别化的税收政策,差别化主要表现在试点期重庆只对别墅等大面积、高档商品住房征收,对家庭自住以外的投资性住房征收。上海对超过一定面积的新购住房进行征收。为便于操作而采取新房
6、新办法、老房老办法,即只对新买住房征收,具体为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。二、差别化房地产税收政策对住房消费影响的理论分析住房消费有两种基本方式,租赁与购买。消费者面临的是一个选择问题,即通过哪种方式解决居住问题。当然对于已有住房的家庭还面临是否购买更大面积的住房改善居住条件,或者是否购买第二套住房作为投资性资产的选择。消费者将会比较购房居住的成本与租房居住的成本,当购房的居住成本小于租房居住的成本时,就会选择购房,反之则租房。关于住房消费的决策,一般都是基于Pote
7、rba(1992)所构造的模型,即将居住支出作为一系列未来现金流折现的决策。在不考虑税收的情况下,购买住房后每年支出的成本包括资金成本、房屋维修保养成本等减去住房价格上升的收益,租赁支出主要是市场租金,当前者低于市场租金时,住房消费选择购房,否则选择租房。考虑到资金的机会成本,假定购房为全额按揭,当然也可以按70%或80%等按揭比例分析,但在理论上不影响分析的结果。在住房市场供求均衡时,购房居住每年支出的成本将等于市场租金。即:R0=(r+m-g)P0(1)其中,R0为市场租金,r为抵押贷款利率,即购买住房的资金成本,m为自有住房需要
8、支付的其它费用率,如物业管理费率、维修保养费率等,g为住房价格上升,即住房的资产收益率,P0为住房市场价格(以单位价格表示,如每平方米价格)。120经济经纬财经科学2011/5总278期(一)引入差别化的房地产交易
