宜宾楼市怪现象盘点

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1、宜宾楼市“怪象”盘点宜宾楼市是整个中国房地产市场中的沧海一粟，总的来说也一直按照大的市场化境运行，不温不火，但其也具备一些自身的特点，虽并非独树一帜，倒也值得一提。边涨价边打折涨价促销在房地产市场中并不是稀奇的事，然而在目前全民盼降的局面下，宜宾不少楼盘一边涨价一边加大优惠幅度的方式多少让人看不懂。最新开盘的几个项目显示，开盘价格有所上涨，另一方面，优惠幅度也在不断增加。例如临港某楼盘，新推房源价格上调几百元，优惠却达10%以上。有人会觉得纳闷，涨价与优惠互相抵消，房价其实变化并不大，开发商似乎多此一举了。事实上，涨价后打折是开发商打的心理战术，开发商向来是谈降色变的，降价在短期内

2、或许能加快去化，但对后续产品的推出和定价造成压力。逆市提价一方面表现出开发商强势的姿态，让购房者产生再不下手就错失机会的感觉，使一部分摇摆不定等待降价的购房者失去耐心，但是单纯的涨价显然难让购房者下定决心，于是不得不拿出足以让人动心的优惠幅度，于是涨价后打折的方式便应运而生。业内人士分析，在打折促销情况下，部分购房需求得到释放，但这种回升并不代表楼市走向已经清晰，开始朝着热销方向发展。事实上，一边涨价一边打折，说明开发商们也在观察试水，期待楼市反弹，但又由于销售量减少，资金链变得紧张，只能依靠促销回笼资金。“刚需”永远旺盛？宜宾刚需旺盛的说法是由来已久的，不管开发商还是购房者都信奉

3、这一点，甚至成了街头巷议的话题之一，各房企、置业顾问等更是将其用滥了，不管什么时候都将其当作挡箭牌，在楼盘售楼处也每每听到置业顾问信誓旦旦的向客户介绍：宜宾刚需这么旺盛，房价降不了的云云。购房者大多也似懂非懂的点着头。从理论上看好像也对，宜宾“双百城市战略”，几年内将有数十万人涌入城市，太多的人暂时没有属于自己的房产，作为购房是早晚的事情，这种需求被称为刚性，由于需求的大量存在，而供给在一时半会也满足不了，所以房价上涨应该是理所当然。在开发商、置业顾问、媒体等的渲染下，“刚需”二字正逐渐被神化，或者说是被妖魔化。现在一提到刚需，大家首先想到的是必须买房的人，或者没多少钱买房的人，于

4、是一些面积较小、总价较低的房源成了刚需盘，在大多数人还搞不清楚“刚性需求”是什么的情况下，这一观点却已经被普遍接受。按照经济学解释，需求是在一定的时期，在一既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量，而对“刚需”的解释是指商品供求关系中受价格影响较小的需求。于是可以发现，目前宜宾所谓旺盛的刚需其实连“需求”都算不上，充其量只能算是“需要”，或者说是无效需求，需求与需要是不同的范畴，对于豪宅，大家应该都有需要，傻子才认为自己不需要，但如果要说是需求则需要有支付能力了。打个不恰当的比方，例如一个大款包养一小三，小三要求住豪宅，大款不得不答应，这样我们完全也可以称之为刚性需求。宜

5、宾房地产市场在供求如此不平衡的状况下，销售依旧疲软，表明大量的需求在过高的价格下无法转变为有效需求，刚性也刚不起来了，于是开发商开始宣称自己的楼盘都是定位高端，大多数人买不起是正常的事。2011年宜宾主城区商品房成交量仅三千多套，以平均三口一户算，满足了一万多人的需求，按这种进度，达到双百城市的目标还任重道远。高赠送面积谁受益？一套75㎡的房子，却拥有90㎡的使用面积，怎么看都像是天方夜谭，这在很多楼盘中都成了事实。和很多地方一样，宜宾开发商都深谙此道，用得炉火纯青了。在很多楼盘的户型图上可以发现，几乎所有户型上或多或少都有部分深色区域，标注赠送面积或半赠送面积。大多是入户花园、挑

6、高露台，送空中院馆、半封闭阳台等，赠送面积从几平米到十几平米。这已经成为了很多楼盘最大的卖点，置业顾问也每每介绍到：这十几平米是不需要钱的，相当于直接省了几万块钱，可以改成一间卧室，两房变三房。在宜宾，这种“偷面积”的现象应该说是很普遍，按知情人士说法，这些所谓的“偷面积”，就是想方设法，把应全部计算的面积设计成只计算一半或不计算，或把计算一半面积的设计成不计算面积。而实际上，它们可以改成有效使用面积。表面上看来，赠送面积确实让购房者得到了实惠，75平米的价钱实得90平米的房子。然而，一个楼盘在开发之前，容积率就已经限制了建筑面积，这部分“赠送面积”其实是多出的部分，与传统向政府“

7、央求”容积率的办法相比，从户型设计上打擦边球效果很好又不违反国家规定，同时让购房者得到优惠，提高楼盘吸引力。由于是“灰色面积”，因此不能公开销售，只能用“送”给购房者。在“赠送面积”的铺垫下，开发商提高销售价格会让购房者觉得“心安理得”。从现行制度看来，“偷面积”的行为似乎并未涉及违规，部分楼盘户型设计合理，以各种“鬼斧神工”的花样让开发商和购房者实现“双赢”，这是开发商为了迅速回笼资金采用的隐形降价。而更多的现实是，例如一套75平米的房子价格4000/㎡，如果有15