【5A版】旅游地产与案例解析.ppt

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1、旅游地产与案例解析2010.5.30沟通内容123旅游地产研究切入点4标杆企业研究标杆项目研究旅游地产产业认知旅游地产概念旅游地产=旅游+地产旅游地产概念旅游地产休闲度假产业全新的产业模式全新的人居生活模式全新的产品消费模式战略调整资源整合产业整合时间重组空间重组产品创新营销创新房地产业旅游地产三大分类旅游区域开发旅游综合体开发旅游物业开发特点依托一个强势旅游资源，运用整合、创新等方式进行深度开发。通过部分经营性物业开发，提升房地产住宅类物业价值依托成熟资源进行以单纯房地产住宅类物业为主的地产类开发风险类型盈利点依托一个以上资源优势，通

2、过系统整合，重新建立区域价值体系。通常进行区域性的基础建设，掌握部分核心经营性物业的开发，实现大规模土地资源的控制，主要目的以提升土地价值进而影响核心物业价值为主。系统性风险度假项目经营性风险和陌生区物业销售度假居住产品竞争风险物业销售收入物业销售收入、物业租赁收入、物业经营收入基础建设收益、土地转让收益、物业销售收益、物业租赁收益、物业经营收益【常见五大误区】第一大误区——风险认识不足，盈利模式不清能不能在前期就能卖一个高价资金压力大，我们要快速回现酒店经营很难盈利，我们不做或者做产权卖掉培育期项目及区域成熟度成长期成熟期投入大量投入

3、基础配套建设配套逐渐完善系统后续增值配套提升价值收益存在持续性的经营压力前期设施（如酒店）资金沉淀的压力非必需品，投资性质重，受政策影响大房地产销售收入，随着项目成熟度价值拔升迅速酒店及休闲设施的持续经营收益土地升值拆卖盈利（一级开发）风险收益【常见五大误区】第二大误区——度假和旅游不分观光旅游休闲度假VS过境旅客，短期旅游缺乏高端休闲配套重点在于风景名胜低级散乱的旅游服务业……大量中长期度假客户、出现重复消费高端休闲配套休闲度假形成产业链条……低阶的市场层级，不具备开发旅游地产条件高阶的市场层级，具备开发旅游地产条件【常见五大误区】第

4、三大误区——企业能力支撑不足房地产开发销售旅游开发房地产开发酒店运营特种产业经营土地控制【常见五大误区】第四大误区——游戏规则不清纵向竞争层级不明——区域内区域外全国横向竞争关系不明——竞争？竞合？【常见五大误区】第五大误区——客户群体何在阶段客户LOWHIGH资源强度/开发深度客户广度HIGH初级阶段高级阶段成熟阶段VAULE本地客户区域客户全国乃至全球客户CUSTOMER谁会来买我们的房子？能不能吸引北京甚至海外的客户？沟通内容123旅游地产研究切入点4标杆企业研究标杆项目研究旅游地产产业认知旅游地产开发需首先对项目层级定位，旅游度

5、假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类资源客户与主要市场距离所用交通工具停留时间光顾频率目的地型resort非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间一年最多去一次区域旅游度假resort类一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次本地旅游休闲自住类不必是特别强势的资源大部分来自本区域<100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统购房自住周末1天或一居每年数次纯粹自然资源，基本无配套区域旅游

6、度假区目的地型resort旅游度假区功能单一复合物业的价值高低本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离一般性资源具备部分休闲度假功能国内市场国际市场黄金海岸普济岛亚龙湾巽寮湾大梅沙博鳌阳光假日半岛根据不同层级的项目资源层级，确定旅游地产开发策略国外顶级RESORT国内大多旅游度假房地产项目国内顶级度假项目有资源的房地产项目一次性销售住宅回款持有部分配套物业，二级开发为重要盈利

7、真正意义的旅游地产已持有物业的回报为主，住宅仅为配套不允许资金沉淀盈利模式的转变企业优质资产，形成产业链，回报丰厚借势造势借助所在区域旅游度假氛围和配套的成熟度，开发具有度假特点的房地产物业陌生区域旅游度假项目开发需自主造势，大量投入配套设施，沉淀较多资金旅游地产核心驱动力——对世界各地休闲度假开发的热点区域和项目进行了广泛而深入的研究，总结出5种核心驱动力及其代表案例Bintan，印尼AmeliaIslandPlantation，美国佛州Laguna，泰国Napavalley，美国加州Cancun，墨西哥愉景湾，香港Homestead

8、，美国密歇根Seaside，美国佛州LaJolla，美国加州Wintergreen，美国维州亚龙湾，海南夏威夷，美国泰晤士小镇，上海帕拉德罗，古巴博鳌，海南华侨城，深圳云顶，马来西亚……以休闲度假为主的热点