【5A版】产业地产打造及案例解析.ppt

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1、中国产业地产发展特点与发展趋势2·产业地产发展特点及趋势3·如何打造成功的产业园区4·案例分享1·什么是产业地产2目录1·什么是产业地产31产业地产•多元收入•政策支持•稳健增值•……引言下一个蓝海？住宅国家宏观调控从严从紧，未来几年活跃程度将持续降温；写字楼市场开发较为成熟，同时，尤其一线城市用地供应有限;商业受宏观调控影响较小，是目前比较活跃的地产板块乊一；…………•工业园工业物流•科技园•商务花园•……•仓储物流•商贸物流•……定义产业地产，目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是：以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，

2、开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园（BusinessPark）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。产业地产如经济开发区等；如高新科技园等；如总部基地，创意产业园等；……普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，特种仓库等；主题型与业市场（服装、电子、原料等）国际采购中心等；……4主体构成政府开发商企业产业地产指导者，

3、提供政策，税收支持，参与或部分参与土地一级开发终端用户，企业运营参与者，通过有偿方式使用开发者管理服务前期进行土地开发，中前期建设与招商，负责后期服务运营在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中政府实际扮演着开发商的角色。67开发模式开发模式园区综合模式……地产商模式……企业自用……基金模式……政府模式……产业地产类型总部办公类型：北京丰台总部基地园区创业园区类型：3W咖啡、车库咖啡工业新城类型：幸福基业、联动U谷园区物流园区类型：海尔物流园汽车城类型：2·产业地产发展特点及趋势9主要特点政策主导性强、专业性强工业地产受地方政

4、府、经济、产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。投资大、投资回收期长工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升特点一特点二特点三特点四益8盈利方式产业地产盈利方式土地增

5、值•土地基础设施配套建设与完善及营销推广开展会带来土地自身的升值物业租售•通过部分或者全部出资/出售产业物业实现产业地产的收益物业经营•产业物业及其配套建成后，通过针对性招商以及提供运营管理服务带来收资产融资•资产融资是实现产业地产价值另一途径，可分为债务性融资和权益性融资其它方式：政府政策支持（含商业土地配备、税收返还、投资奖励等）、VC服务、配套地块建设增值等▼政策将强调市场对工业用地的配置作用，工业地产管理逐步规范化，价格从乱到治的过程工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。这就使工业用地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真

6、正反映市场供求关系。▼国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。2005年年末新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，去年年初全球排名第二的工业地产开发商AMB成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目……等等，已经有越来越多的外资瞄准并开始发力中国工业地产市场。海外投资机构发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。▼由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热

7、点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。▼工业地产逐步向产业地产升级过度。▼产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”或“小而精的连锁模式”，这两种模式成为生存和发展的主流。发展趋势：社会宏观角度产业导向原则：产业高端化、产业集群化、企业集聚化、企业规模化发展趋势功能产品理念——生态、环保、智慧、低碳、可持续发展服务生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。16理念发展趋势：项目建设角度17产品硬件附加价值•提高产品技术含量，增加产品品质；•高复

8、合度项目开