a房地产开发公司竞争战略的研究

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1、贵州人学硕士学位论文研究背景』A公司发展环境分析图卜2论文研究框架8贵州大学硕士学位论文第2章A公司发展环境分析2．1A公司宏观环境分析宏观环境，又称一般环境或社会环境，是指国家和地区对一切行业(产业)部门和企业都将产生影响的各种因素。宏观环境对A公司发展的影响因素主要有以下五个方面：2．1．1政治法律环境分析随着我国房地产业的发展，相关的法律、法规和调控措施不断完善，为房地产业的健康发展提供了有力保障。近期，国家对房地产发展方向、土地政策、房地产金融等方面发布了相关文件，对于房地产业具有重要影响。1、国务院18号文成为房地产业的路标2003年9月1日，国务院发布了《国务院关于促进房地产

2、市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号)，这个通知，在肯定过去五年中国房地产业取得重大进展的同时，强调要通过加强宏观调控确保其今后持续、健康的发展。从1998年以来，我国城镇住房制度改革取得重要进展，在全国范围内，实现了住房福利制向住房商品化的历史性转变。而近年来国内房地产开发投资增长迅速，有力地推动了城镇住房建设。但局部地区也出现了投资增幅过大，房地产结构性矛盾突出等问题。根据新出台的房地产政策今后中国将通过增加普通商品房供应，控制高档写字楼和商品住宅建设，逐步建立一个完整的市场化的住房供应体系。同时针对当前房地产市场中的突出问题，从规划、土地和金融等方面加以规范引导，将整食

3、房地产业纳入健康运行的轨道。此外，新政策还支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过竞争寻求实力的发展。众多房开商表示，未来中国房地产市场将为真正有实力的房地产企业提供更好的发展机遇。18号文确立了房地产业将在未来20年始终保持国民经济支柱产业的地位，房地产发展新政策保证中国房地产业稳步前行，从发展的方向上来说，18号文对于中国的房地产市场，无疑具有路标的意义。2、土地取得方式的变革将导致房地产开发中土地成本的上涨根据2002年7月1日国土资源部出台的《招标、拍卖、挂牌出让国有土地9贵州大学硕士学位论文使用权规定》，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式

4、出让土地使用权。各地电出台了相应的实施细则，并大力推行国有土地使用权拍卖。房地产开发用地全部采用招、拍、挂出让方式，从而必然导致房地产开发成本中地价部分大幅度增加。2003年1．4月成都市购置土地面积3626．5亩，但是支付的土地购置费达19．88亿元，占房地产开发投资的33．9％，其增长幅度十分明显。3、央行121文件对房地产业发展的影响央行于2003年6月13日下达了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。通过对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了严格的规范管理。央行121文件在防范可能出现的房地产开发风险和泡沫，遏制金融炒家的同时

5、，又大大限制了房地产开发与经营的金融途径，致使一些房地产开发商不得不压缩开发规模，同时也在寻求多元化的融资手段。可以看出，国家的宏观政策将有利于改变当前房地产业发展中存在的一些突出问题，但同时国家将一如既往的继续鼓励支持房地产业朝着长期、持续、健康的方向发展，房地产也将更加走向成熟与理性，保持一个更加合理的规模与速度；房地产业在多个政策的综合作用下，在宏观调控和市场竞争的双重压力下，将优胜劣汰，朝着更加规范有序、规模化、集团化、品牌化的方向发展。2．1．2经济环境分析2003年我国GDP比上年增长9．1％，人均GDP首次超过1000美元，成为我国经济发展史上的里程碑。它标志着我国经济进入

6、了一个新的发展阶段，社会消费结构将向着发展型、享受型升级。2004年我国继续把扩大消费作为拉动经济可持续增长的着力点，进一步提高消费在GDP中韵比重。城镇居民在这-轮的消费升级过程中将更加注重发展和享受，住宅消费正在成为产业升级和经济增长的主要动力。2004年，我国国民经济继续保持良好的上升势头，人均收入不断提高，在宏观经济持续增长的乐观形势和确保财政增长的压力下，将从房地产供给和需求两个层面为房地产的增长提供动力。2．'．3科技环境分析科学技术是第一生产力，科技的发展对经济发展有巨大的影响，不仅直接影10贵州火学硕士学位论文响企业内部的生产和经营，而且与其它环境因素互相依赖、互相作用，

7、给企业经营管理带来重要影响。随着城市现代化的快速发展和人们生活水平的提高，智能建筑也随之兴起，它不仅改变了传统的办公和经营方式，而且居民型的智能建筑提高了居住消费的安全性、舒适性和方便性。不仅如此，数字化产品、数字化社区、城市的建设和发展，还为智能建筑的进一步发展开辟了更加广阔的市场空间。同时，新型建材、装饰材料的使用以及环保，节能等新的建筑设计标准的实施，为满足人们多样化的物质需求提供了有力的保障。2．1．4人口环境分析市场是由有