关于“城中村”改造问题调研报告

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1、关于“城中村”改造问题调研报告“城中村”是指在改革开放以来，一些经济发达地区和城市，由于疾风暴雨式的城市建设和快速城市化，导致城市用地的急剧膨胀，把以前围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地的范围，大部分耕地的性质由劳动群众集体所有转化为国家公有，而在征地过程中返还给乡村的用地、自留山、丘等则维持以前的集体所有制性质不变，在这些用地上以居住功能为主所形成的社区则被称为“城中村”。一．城中村基本概况改革开放以来，我国的城市化进程不断加快，其间，城市发展将其周围的一些农村用地逐渐转化为城市化地区。这些农村的耕地被征用，其就业方式发生根本转变，生活方式和居住环境也产

2、生一些变化，逐渐朝城市化道路发展，形成“城中村”现象。在城市进一步扩展的过程中，“城中村”现象是一个较为普遍的问题，如何使这些城中村在城市化过程中具有活力，并成为城市的有机组成部分，是人们较为关注的问题，同时也有着较多的问题。这些城中村的大量存在，已严重制约城市化进程和城乡协调发展，主要体现在以下三个方面：1．土地和空间资源利用粗放，影响城市功能拓展。从土地利用来看，城中村居民住宅设计标准低，空间利用率低，多为一层两层、独户独园，合法建筑容积率通常在1．2以下，建设用地综合利用效率低。从空间利用来看，城中村村落布局零乱分散，造成土地分割，影响城市开发和功能拓展，城

3、市道路、公交、绿化等公用设施建设延伸受阻。2．村落内部规划建设落后，环境和安全问题严重。城中村大多缺乏规划，住宅、工厂和商店相互交织，建筑风格与城市不相协调，影响城市综合景观。由于缺少规划，城中村供水、供电、电讯、煤气、排水等市政设施不完善，随意拉线铺管现象随处可见；排污不畅，垃圾堆积，环境脏乱差；道路狭窄弯曲，消防通道受堵严重，防灾抗灾能力差。3．管理服务体系不完善，影响居民生活质量。村落内生活服务要素缺乏，多数城中村没有幼儿园、菜市场、卫生服务站、文化娱乐等眼务设施。村民社会保障滞后，城中村住户基本仍享受农民待遇，医疗、养老、失业等社会保障项目少，水平低。居民

4、安全感差，城中村外来人口多，人员混杂，治安防范和矛盾化解机制弱，社会治安面临很大挑战。二．制约城中村改造的主要因素1．首先，由于在城市建设扩展过程中，政府部门忙于追求城市经济的增长，对农村的规划重视不够，在将原有耕地征用之后，对村庄采取了“围而纵之”的发展态度，也就是用道路网或其他实体将其围起来，留给它一定的发展空间，任其发展，这样以来，村庄的建设就处于一种无序的状态，形成后来与城市整体环境格格不入的局面。另外，政府部门在征用土地后，没有考虑原有村民的具体情况，例如文化教育状况、人员构成、年龄层次，没有考虑被征地农民今后的谋生问题，甚至对被征地地区土地的潜在经济价

5、值缺乏长远的考虑，造成后来我们所介绍的一系列社会和环境问题。2．其次，虽然都市村庄的经济已迈入城市化，但村民的思想观念还停留在原来“小农经济”的状态，因而在指导村庄的经济发展思路和城市建设上表现出明显痕迹。村民凭借所处的优越的地理位置，在未作科学规划的条件下，对有限土地进行了高强度、超常规的违章建设，加之其服装业作坊式的生产方式使村庄“脏、乱、差”面貌更加恶化，这实际上是对李家村良好的区位及交通运输条件的巨大浪费，在巨大的经济效益背后，是发展的不经济3．从建筑环境方面。无论是公共建筑还是村民住宅，其设计大多经不起推敲，往往不能满足现代都市生活的标准和需求，建筑造型

6、上则更是缺乏时代新意和地方特色。同时建筑结构的不合理和安全隐患的存在更为严重，希望政府个主管部门予以关注。4．对村庄建设的监察力度不够也是原因之一。由于早期的监察工作是城建部门孤军奋战，在人员编制有限的情况下，监察力量明显不足，而违章建筑又比比皆是，这迫切需要城管部门与公安、工商、税务等部门配合，进行综合执法。5．改造的政策法规配套滞后。政策法规配套滞后主要表现在以下几个方面：一是拆迁补偿政策不尽一致、不够完善。二是拆迁程序不够规范。三是对集体资产的处置缺乏规范。在征地拆迁中，由于对一些农村的道路、公建等基础设施和“边角料”地块未实施征用、补偿，侵害了农民的利益，

7、导致了部分城中村的综合改造工作难以为继。三．对问题的思考我们必须肯定，在城市发展初期村庄廉价出让了大量的集体用地，为城市发展做出过一定的贡献，但实事求是的讲，没有城市的征地、建设和发展，村庄剩余用地不会有如今的高价位，更不会有一度繁荣的租赁业。因此，为公平使用国有土地，对村庄用地要适当实行有偿使用。对村庄所处不同地理位置，根据土地的级差，为都市里村庄制定出一系列的土地部分有偿使用的政策指引，强调土地的集约使用，走持续发展的道路。为此：1．加强管理，统一规划，将村庄纳入统一的规划中。要把“城中村”当作城市的一个细胞加以正确的引导和培育，为其指定土地开发强度指标，进行

8、公共设施、