关于加快推进城中村改造的调研报告

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1、关于加快推进城中村改造的调研报告当前，随着经济社会的快速发展和城镇化进程的加快，大量农村富余劳动力从土地上解放出来，走进城市。由于大中城市进城门槛高，城市容量有限，就业压力大，从而势必影响到农村人口向大中城市的转移。相比较而言，小城镇数量多，分布广，距离农村近，可以兼顾一、二、三产业，就业和定居成本低，必将成为承载农村人口转移的最佳选择地。然而，就县城而言，在加快城镇建设中，城中村问题越来越突出，已成为影响加快发展、统筹发展、和谐发展的重要因素，县城承载力已远远不能满足农村人口转移的客观需要。为此，我们从5月底开始，

2、围绕“如何加快推进城中村改造”开展重点调研和专题议政，为促进永清科学协调发展建言献策。现将有关调研和专题议政的情况综述如下：一、加快城中村改造的意义加快城中村改造是农村城市化必须经历的过程，是挖掘城区发展潜力、造福于民的必由之路，是恰逢其时，大势所趋，势在必行，做好城中村改造这件大事意义重大且深远。一是可以对原来分散、零乱、土地资源利用效率低下的村落进行集中改造与开发，挖掘整理出大量发展用地，实现土地及各种公共资源最大限度的整合提升和集约利用，并通过集聚迸发出新的活力和效益；二是可以不断拓展城市空间，日趋完善城市功能

3、，有效提升城市品位，共建共享城市文明成果；三是可以加强城市管理，改变门户地段和城郊结合部脏、乱、差的现状，促进城市形象的改善；四是可以大大提高城镇吸附力和辐射力，进一步发挥城市的辐射带动作用，促进城乡共同繁荣，推动经济社会又好又快发展。二、城中村改造中存在的主要问题就现状而言，城中村改造尚处于起步和探索阶段，随着城中村改造工程不断推进，一些不容忽视的问题和困难，严重阻碍着其建设步伐，主要表现为：（一）统揽协调力度不强在调研时，村街和开发主体企业普遍反映城中村改造涉及部门较多，但却没有一个明确的、强有力的机构或部门来指

4、导村街进行改造，遇到问题不知向何处请示汇报，致使办事无门。一些城中村改造试点项目在推进过程中遇到的具体问题，有关职能部门也难以协调解决，感到难度极大。例如按照现有税收政策，若将集体产权细分到户，则视同房产交易行为要缴纳契税和营业税，有关村街对此无力承担。此外，财政部门用于城中村改造工作的专项资金有限，在编制改造规划、政策宣传等方面的投入甚少。（二）政策意见的可操作性不强城中村改造是城市化进程的必由之路，但又没有现成的模式和完备的法规可循。在城中村改造的具体实践中，街道、村街普遍反映其可操作性不强，对如何规划、如何报批

5、、如何报建、如何办理确权、如何进行筹资或市场化运作等重要环节都不明确，没有一个统一规范的实施细则和操作办法来指导工作。此外，大多村街还认为关于城中村改造的政策支持仍不够到位。目前，关于城中村改造规划规定容积率一般是在1.8—2.0，这样的容积率对开发商参与城中村改造吸引力不是很大，村街难以筹措改造资金，也达不到改造后节约、集约用地的目的。（三）规划管理工作滞后目前，城中村类型复杂，特点不一，“一村一策”在具体操作中遇到的困难和矛盾不少。由于缺乏总体规划指引，一些村街原本积极编制改造规划，上报后却往往容易与城区的规划控

6、制要点产生矛盾，只能反复修改，而且还要经全体村民民主决策才能通过，一届村街班子在三年的任期内基本上很难完成改造规划编制工作。这样由于城中村缺乏统一的规划和管理，致使城市管理部门管不到，乡镇、村街管理又不力，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，甚至有些村街和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，住宅用地严重超标，违法违章用地较为普遍，严重破坏了城市土地市场秩序。我县文苑北路工程竣工不久，北关一些村民未经政府有关部门批准，便在道路两旁私自建起了简易门脸房，极大的影响了县城形象，也为以后城

7、市规划建设制造了障碍。（四）“农转居”改制遗留问题较多在城镇化不断推进的过程中，虽然这些村街已被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍保留农村的旧模式。同时，村街还要继续承担一些城市社区的管理和建设，环卫、治安、公共配套设施等费用负担很重。对此村街普遍叹道“一样收入百样支出”，实在是不堪重负。虽然党委政府根据村街基础设施薄弱的实际，加大财政资金投入，逐步改善基础设施条件，但大部分村街则认为这项工作至今都没有实质性的进展，城中村已日益边缘化。就现状而言，占据县城三分之一的城中村建筑

8、密度大，居住人口密集，基础设施薄弱，环境脏、乱、差，消防和安全生产隐患多，社会治安问题较为突出，亟待整治和综合改造。（五）人为因素制约城中村改造进程。一是利益协调难，个别干部有畏难情绪。部分群众对拆迁补偿标准要求过高，且存在一些无理要求，造成拆迁难度大。二是有极少数人因与干部有矛盾，想方设法煽风点火，阻碍拆迁工作的进度。三是个别村街干部因执行补