【5A版】春天百货返租销售方案.ppt

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1、春天百货产权式商铺返租销售方案什么是返租?返租在商铺的销售中,采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,并对购房者有一定比率的年回报(高于银行贷款利率才有吸引力)。优点:所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益

2、高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。通过拆零产权、销售旺铺可回收巨额资金,大大缓解困扰开发商的资金紧张问题。缺点:在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。而且,回笼资金(即产权分散销售)与商业经营(即统一规划经营)两者总是一对深刻的矛盾,而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。操作方式:签订购房合同时,业主必须签署委托经营协议和租金回报协议,返租方常是一个与开发商无任何关联的空头公司,这一切

3、与开发商没有任何法律关系,返租协议可长达10年-20年。春天百货推售策略及定位根据现实情况,对本案的推案策略,拟定两套方案:备选方案1:一层、二层、三层、四层拟分割,返租销售的策略作为本项目的营销推广手法。带动一层独立临街店面的迅速去化。备选方案2:一层、二层、三层、四层返租与整体销售组合。备注:以上两种方案,在销售执行过程中相互结合运用,利用客户进行相互间的挤压,做到虚实结合,亦真亦假促进销售。销售定位:独立产权旺铺+一份租约=富养三代 “春天百货”带租约的独立产权商铺关于产权商铺什么是产权式商铺

4、?房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售,并与买方约定,在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租,由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营,保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式,市场称之为“产权式商铺”,也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”,即所有权和经营权分离的房地产证券化。产权式商铺有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等,但万变不离其宗,总归是“以先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。产

5、权式商铺的实质是房地产产品的一种营销手法,这种营销模式因为调动了开发商、投资者、经营者甚至金融机构等多方面的经济需要,故产业链得以延长,对GDP的贡献显然比单纯营销要大。产权式商铺的优势分析作为一种营销策略,产权式商铺能够得到市场的认可,必定有其优势所在。客观的讲,这种营销策略在商业楼盘销售时起到了很大的积极作用,在某种程度上是开发商信心与实力的体现,是对市场的认识与把握,更是对投资者的承诺与保障。市场交易中各方主体,如开发商、投资者、物业经营者以及金融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。优势一:有

6、利于开发商快速回笼资金,扩大销售额。产权式商铺对于开发商而言最大的吸引力就在于,企业在这种销售方式下可以短期内快速回收大量资金,赚取利润。因为投资型物业多数属于商业物业,如果开发商选择自主经营或是只租不卖,其投资回收期少则十几年,多则几十年,这对资金实力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时,开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易事。所以,本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项目的目的,建议开发商将其分割出售、利用售后返租吸引散户投资者便成为必然的选择。利用长期稳定

7、的回报为卖点,开发商在定价时可以适当提高单价,从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这也是产权式商铺的一大优势。优势二:保证了投资者的投资回报,容易受到投资者的追捧。对于投资者而言,产权式商铺在包租期内能获得稳定的租金回报,而且包租期越长,回报越持久,风险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品,投资者甚至只要一次首付,每月租金回报除去银行按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业大肆追捧的根源所在。对于售后回租的投资型物业,投资者一般都是在购买时便同开发商签订了包租协议,这就使得投资者不

8、必为物业的转手或招租而四处奔波,大伤脑筋,从而大大降低了交易成本,节省了交易时间。还有一点值得一提的就是,虽然这类物业可能单价相对较高,但由于产权分割的较小,每个单元的总价不是很高,从而降低了投资的门槛,使得有较多的投资者有能力进行这种产品的投资。优势三:能够促使经营者搞好经营,努力争取更大利润。售后返租物业有的是开发商自主经营,有的是开发商委托其他物业管理公司经营,也有的是合作经营,但无论经营者是谁,都要承担起支付租金回报的责任。经营者在签订协议时必然清楚这一点,因

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