住宅楼盘的新商业开发模式分析

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1、第一章住宅小区服务不足的问题第一章住宅小区服务不足的问题目前小区物业服务项目基本限于物业服务，项目内容少只包括保安需求、保洁需求、维修需求，服务层次低，业主满意度低，业主会所限制、低效、缺乏长期的支撑性服务。1.1住宅小区单纯物业服务的问题目前小区物业服务项目基本限于物业服务，项目内容少只包括保安需求、保洁需求、维修需求，服务层次低，业主满意度低，业主会所限制、低效、缺乏长期的支撑性服务。1.1.1小区物业服务项目所面临的问题大多数小区的物业服务内容还停留在一些最基本的项目，例如保安需求、保洁需求和维修需求。随着业主对小区物业服务要求不断提

2、高，上述服务已经不能满足广大业主对于小区物业工作的需求。例如社区养老、社区托幼、社区医疗必定会成为小区服务中新三大基本需求。小区物业面临另外一个严重问题就是服务层次低，不能满足业主的需求。原因有很多，主要原因还是开发商对后期服务工作的不重视，导致人力和物力等重要资源过于集中在楼盘销售上面，对于楼盘后期的物业管理比较轻视，资源投入普遍存在敷衍了事的情况。从业人员待遇差、个人素质普遍偏低，员工流动过快，没有归属感。服务业的核心竞争就是人才的竞争，但偏偏就是因为从业人员素质偏低是影响我国服务行业发展的“瓶颈”。目前物业服务的从业人员层次低，观念陈

3、旧，无论是服务内容，还是服务质量都不能满足业主的需求。很多物业服务人员不具有物业服务的基本知识和观念，物业服务单位也缺乏对雇员的教育培训，管理粗糙，往往是一味节省成本，特别是严格限制人力成本，压缩管理和服务人员的薪酬和待遇，难以吸引高素质的人员加盟公司。奖惩和升迁制度不透明，导致原本还有上进心的员工逐步滋生懒惰情绪，锐意进取的精神逐步退化，最终沦为平庸。长此以往导致了人力资源素质方面的恶性循环。从业人员素质差，再好的硬件条件也无法有效利用和深度开发。这一点也是业主最为诟病的。1第一章住宅小区服务不足的问题1.1.2业主会所闲置、低效虽然规模

4、和豪华程度越来越吸引客户的眼球但是业主会所也会出现闲置与低效、部分使用率偏低的问题，缺乏长期的支撑性业务。从客观上看由于业主会所的服务项目有很多属于业主自愿参加的可选项目，没有硬性要求业主必须消费，业主在是否购买服务项目的时候有自主权，对于不太受欢迎的服务项目会出现一定程度的无人问津。业主会所在设计和规划的时候，虽然会依照自身掌握的市场情况和以往建设的经验进行设计和规划。但是由于小区建设周期比较长，业主会所建成之后未必与业主当时的实际需要完全吻合，所以出现部分设施闲置和低效是完全有可能的。由于业主会所在国人心目中是比较新的事物，广大业主有可

5、能缺乏对业主会所必要的了解，经常会将业主会所和老年活动中心等一些列非商业运营服务相混淆。宣传不利是业主会所备受冷落的原因之一。改革开放三十多年，我国人民群众的生活水平得到了极大的提高，人们已经逐步从能住上房过度到住好房，人民群众对能够居住在高品质服务的小区的愿望越来越强烈，但是由于我们国内相关服务理念和服务水平长期滞后，别说与发达国家相比就是与我国香港地区相比水平差距太大。首要问题就是没有培养出一批在业主会所管理方面具有较高专业水准的管理者和决策者。目前相关管理人员绝大多数都是以前房地产开发商的留守成员，即便有公司建制的组织机构也属于开发商

6、的子公司性质。缺乏使用市场经济手段进行优胜劣汰遴选出的管理团队。这样必然导致管理和服务人员素质低下，缺乏必要的专业知识和敬业精神。对于业主会所日常管理工作的复杂性估计不足，也没有做好相关的准备。这就导致了管理方法简单、单调，不能根据每一名业主具体的要求提出针对性的解决方案，对于业主来说如果不能满足他们的要求就是业主会所管理人员的失败，心中的印象分数就会大打折扣。一定会影响以后的工作拓展。导致业主会所的使用率偏低其他原因，像游泳池、健身房、餐厅等，都会受到季节和时间段的影响。但是这些设施都是资金投入最大，管理最复杂的服务项目，如果处理不好会非

7、常容易成为业主会所的经济包袱，长期得不到改善就会成为一年新、三年旧、五年废的情况。业主会所缺乏长期的支撑性业务，业主会所的服务项目经营的好坏像在撞大运，没有比较稳定的“王牌”服务项目，没有形成符合自身的核心竞争优势项目。业主会所缺乏完善的自我盈亏的造血功能。结果只能是不断亏损，上级的房地产2第一章住宅小区服务不足的问题开发商初期还能为了有利于房屋销售的需要，对业主会所资金补贴，长此以往的经营不景气，会慢慢消磨掉开发商的耐心，最终业主会所沦为开发商眼中的”鸡肋”。1.2业主的多元化深层需求得不到满足养老、托幼、基础医疗是目前社会三大迫切需求，

8、但又却是未能得到满足的社会需求。这些情况的发生关键就是小区功能性缺陷造成的。1.2.1目前我国养老的需求情况和趋势我国现阶段养老主要是政府出资兴建国办养老院是社会养老的主力军，民